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오늘부터 사야 할 부동산은 따로 있다

   
김효지 (지은이)
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체인지업
   
17800
2024�� 07��



■ 책 소개


경기 침체가 불러온 부동산 침체, 이제 대한민국 ‘밖’으로 시선을 돌려라!
“국력 세계 1위, 미국에서 설계하는 부의 시나리오”

부동산 투자에 대한 불안은 가격 하락에서 비롯된다. 소득 감소, 실업률 상승, 금리 하락 등은 부동산에까지 영향을 미치며 투자자들의 심리를 불안하게 만든다. 사실 경기 침체나 부동산 시장의 진통은 어제오늘의 일은 아니다. 이 레드오션 속에서 살아남을 수 있는 투자자는 상위 1%의 대형 투자자, 그마저 전문성이 뛰어난 극소수의 그룹일 것이다. 그렇다면 우리는 반드시 이 ‘지옥’ 같은 현실 속에서 경쟁해야만 하는 것일까? 그에 대한 해답이 이 책에 쓰여 있다.

미국 부동산 투자의 핵심은 부동산 취득 후 보유 과정에서 어떻게 현금흐름을 극대화하고 자산의 가치를 끌어올리느냐에 있다. 그 결과에 따라 부동산 투자의 ‘성패’가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 사업을 하기 위해서는 사업 계획이 수립되어야 하고, 그 계획을 실현할 수 있는 철저한 운영 시스템을 갖춰야 한다. 부동산도 사업과 다를 바 없다. 부동산 투자를 하기 위해서는 투자 전략이 있어야 하고, 그것을 실현할 수 있는 철저한 자산관리가 뒤따라야 한다.

미국 부동산 투자의 부의 전략은 무한한 현금흐름을 창출하는 것이다. 현금흐름의 무한한 가능성은 전문적인 자산관리를 통해서만 얻을 수 있다. 미국 부동산 전문가이자 투자자로서 오랜 기간 자산관리를 해오고 있는 김효지 저자는 23년간의 현지 경험을 바탕으로 미국 부동산 부자들이 어떻게 자산을 증식하고, 그 증식된 자산을 어떻게 지키는지 이 책을 통해 구체적으로 전하고 있다.

■ 저자 김효지
미국 조지아주 부동산 전문회사인 턴키 글로벌 리얼티(Turnkey Global Realty)의 대표다. 지난 22년 동안 1,500채 이상의 부동산 거래를 성사시켰으며 미국 주류 사회에서 공인하는 미국 부동산 전문가로 활동하고 있다. 지난 2004년부터 미국부동산협회(NAMAR)가 수여하는 ‘밀리언 달러 클럽’ 개인 부문 최고상인 ‘Individual Top Producer’ 상을 여섯 차례 수상했으며, 애틀랜타 커뮤니티(Atlanta Communities)에서 수여하는 ‘New Home’ 부문 최고상인 ‘New Homes Top Producer’ 상을 네 차례 수상한 바 있다. 미국에서 동양인 여성이라는 한계를 뛰어넘고, 미국 부동산 전문가로서 미국 주류 사회에 자리매김했다.

현재 미국 부동산을 통한 부의 전략을 알리기 위해 유튜브 〈김효지 미국 부동산〉 채널을 운영 중이며, 한국과 미국을 오가며 방송 출연 및 저서 집필로 바쁜 시기를 보내고 있다. 부자들의 삶을 정면으로 마주한 수많은 경험과 자산관리 노하우 등을 더 많은 한국 독자들에게 아낌없이 전달하고자 한다.

■ 차례
프롤로그 경제적 자유를 꿈꾸는 이들에게

Chapter 1. 미국 부자들의 비밀-미국 부동산의 파워
미국 부자들은 누구인가?
미국 부자들의 마인드셋
경제적 자유를 가능케 하는 미국의 부동산 파워

Chapter 2. 미국 부동산 가치의 숨은 비밀-자산관리를 마스터하라
왜 미국 부동산 자산관리가 중요한가?
자산관리 원칙

Chapter 3. 임대와 함께하는 미국 부동산 투자 게임-임차인 선별과 임대 계약의 기술
어떻게 최적의 임차인을 찾을 수 있나?
임대 계약 노하우 배우기
슬기로운 임차인 관리법

Chapter 4. 미국 부동산 고수 되는 비법-관리와 개선의 기술
미국 임대 부동산 슬기롭게 관리하는 비법
미국 임대 부동산의 가치를 올리는 자본 개선

Chapter 5. 미국 부동산의 현금흐름-자산관리를 통해 현금흐름을 극대화하라
슬기로운 미국 부동산 자산관리를 위한 재무제표 이해하기
자산관리를 통해 현금흐름을 극대화하라

Chapter 6. 미국 부동산으로 어떻게 부자가 될 수 있을까?-미국 부동산 부자들의 성공 공식
미국 부동산 부자들은 어떻게 부동산을 관리할까?
미국 부동산 부자들의 ‘성공의 키’

에필로그 ‘투자자’는 ‘게이머’다
부록 아는 것의 힘
알면 힘이 되는 미국 임대 관련 법과 규정
알면 힘이 되는 미국 부동산의 다양한 임대 방식

 


오늘부터 사야 할 부동산은 따로 있다


미국 부자들의 비밀

미국 부자들의 마인드셋

미국 부동산 부자들은 투자하고 남은 돈으로 소비하며, ‘자기를 위해 돈을 벌어 주는 자산’에 지속적으로 투자한다. 소비하고 남은 돈으로 투자하는 대다수의 사람들과는 그 성격이 다르다. 또한 그들은 시간이 지날수록 가치가 떨어지는 물건은 절대 구입하지 않는다. 가치가 떨어지는 물건의 구입은 결국 ‘채무’를 구입하는 것이며 지출이 증가로 이어진다는 걸 알고 있기 때문이다.


미국 부동산 부자들은 지속적으로 현금흐름이 창출되는 자산에 투자한다. 그들에게 부채는 현금흐름과 자산을 증식시키는 강력한 도구다. 만약 부채가 좀 더 효율적으로 현금흐름 창출에 도움을 줄 수 있다고 판단하면 부채를 통해 투자를 확장하고, 그렇게 구입한 자산은 시간이 흐를수록 현금흐름에 많은 이점으로 작용하게 된다. 부자들은 비싼 차나 옷과 같은, 시간이 지날수록 가치가 떨어지는 물건 구입에는 부채를 활용하지 않는다. 부채는 크게 ‘좋은 부채’와 ‘나쁜 부채’로 분류할 수 있다. 좋은 부채는 학자금대출, 모기지 또는 사업 대출과 같이 시간이 지남에 따라 부나 소득을 증가시키는 데 도움이 되는 것들에 대한 부채이며, 나쁜 부채는 신용 카드 또는 기타 소비재 대출과 같은 오직 소비 목적으로 돈을 빌리는 경우로 부나 소득 증가에 아무런 도움이 되지 않는 부채이다.


경제적 자유를 가능케 하는 미국 부동산의 파워

앞에서 언급한 미국 부동산 부자들의 공통된 특징은 ‘장기적으로 수동소득을 창출하는 자산’에 투자한다는 것이다. 이들은 어떻게 부자가 되고 어떻게 경제적 자유를 누릴 수 있었을까? 경제적 자유의 의미는 사람마다 다를 수 있겠지만 내게 있어 경제적 자유란 나의 시간과 인생을 돈을 벌기 위해 희생하는 것이 아니라 내 뜻대로 다루고 조절할 수 있는 능력이라고 말하고 싶다. 몇 개월간 마음껏 여행하고 돌아와도 지속적으로 나의 소득이 증가하는 것, 말하자면 그것이 내가 말하는 경제적 자유다.


나를 포함, 내가 아는 미국 투자자들은 언제나 현금흐름이 있는 부동산에 투자한다. 미국 부동산의 두드러지는 장점은 매달 현금흐름을 창출할 수 있다는 것인데 그렇게 창출하는 현금흐름은 다른 투자에 비해 상승폭이 크며, 그 폭은 시간이 지날수록 더 커진다.


현금흐름이 좋은 부동산을 구입하게 되면 부동산 가치상승은 덤으로 따라오게 된다. 현금흐름과 자산가지 상승의 결합은 그 시너지가 실로 강력하다. 미국 부동산중개인협회의 자료에 따르면 1968년 이후 미국의 장기 평균 자산가치 상승률은 연간 6% 정도다. 연간 평균 자산가치 상승률은 미국의 각 지역에 따라 다르겠지만 미국의 장기 평균 자산가치 상승률인 6%를 기준으로 해 가산가치의 상승이 은퇴 준비를 하는 이들에게 얼마나 강력한 ‘파워’가 될 수 있는지 살펴보자.


40만 달러의 주택을 구입하는 데 들어간 본인 자금이 고작 8만 달러였다는 것. 은행의 돈을 활용함으로써 주식이나 채권에 투자하는 것보다 훨씬 높은 수익률을 보장받을 수 있다는 것이다. 우리는 이것을 ‘레버리지’라고 한다. 이 레버리지에는 부동산의 근간을 지탱하는 ‘파워’가 있으며, 자산의 가치상승은 대출금에 의해 더욱 성장할 수 있다. 대출금인 32만 달러가 연간 자산가치 상승률인 6%로 30년간 복리로 성장하면서 자산을 229만 7,396달러로 만들어 준 셈이다.


미국에서 부동산을 구입하여 보유하고 판매하는 과정에서 미국 정부로부터 받는 세금 혜택은 엄청나게 강력하다. 우리가 받는 월급, 즉 근로 소득은 수입에서 세금을 부과한다. 그러나 임대용 부동산을 보유하고 있을 때 받는 임대 수입은 모든 지출을 공제하고 난 후의 소득에서 세금을 부과한다. 재산세, 모기지 이자, 수리비 및 각종 지출과 건물에 대한 감가상각을 계산하여 세금을 공제할 수 있다는 것이다.



미국 부동산 가치의 비밀

왜 미국 부동산 자산관리가 중요한가?

내가 일하고 있는 사무실에 한 통의 전화가 걸려왔다. 격양된 목소리로 다급히 도움을 요청하는 한 남자였다. 캘리포니아주 어느 도시에 임대용 주택을 구입해 임대했고 자신의 친구가 대신 임대 관리를 하고 있던 상황이었다. 그러던 어느 날 경찰차 몇 대가 임대한 집에 들이닥쳤고 세입자가 경찰에 끌려가는 것을 보게 된다. 알고 보니 세입자가 마약을 밀수하던 범죄자였고, 밀린 임대료도 임대료지만 나중에 들어가 본 집은 그야말로 아수라장이었던 것이다. 천장과 벽은 군데군데 부서져 있었고 잔디는 관리가 제대로 되지 않아 손을 쓸 수 없을 지경이었다.


은퇴한 어느 노부부의 이야기도 빼놓을 수 없다. 이들은 거의 20여 년 동안 여러 채의 주택을 소유하여 직접 임대를 하고 자산관리 또한 잘 해오고 있었는데, 은퇴하기 몇 년 전 어떤 세입자를 만나면서 큰 손해를 봤다. 그동안 좋은 세입자들을 만났고, 그 세입자들이 한 집에 오래 거주하면서 특별한 문제를 일으키지 않았기에 그 충격은 더욱 컸다. 일 년에 한두 번 정도 방문해 직접 관리하던 플로리다주의 주택이었는데 오랜 기간 임대료가 밀려 있었고 세입자 마음대로 주택을 개조하다 그만둔 상태였다. 집은 그야말로 난장판이었다.


이 두 사례를 통해 자산관리의 원칙을 적용하지 않은 결과의 참담함을 알 수 있다. 이러한 집주인들의 공통점은 조금이라도 절약하기 위해 본인들이 직접 관리했거나 친구나 친척들에게 모든 일을 떠맡겼다는 것이다. 본인이든 지인이든 전문적인 지식과 경험이 없는 경우가 대부분이기에 결과는 외려 ‘손해’로 이어진다.


미국의 임대 절차는 한국과 다르고, 자산관리에서도 많은 차이를 보인다. 한국은 임대차 계약 시 세입자의 재정적인 정보, 크레딧, 백그라운드, 과거 임대료 지불 기록 등을 조사하지 않지만 미국은 그러한 조사는 물론 현재 적용되는 임대료가 세입자의 현재 소득 대비 합당한지 전부 고려한 후 임대 계약을 한다. 또한 한국은 집주인이 직접 자산관리를 하는 경우가 많지만 미국의 경우 전문 자산관리 회사에 위탁한다.


자산관리 원칙

투자하려는 지역에 거주하지 않는 투자자가 투자한 부동산을 직접 관리하면 결코 좋은 결과를 기대할 수 없다. 그 지역에 대해 잘 알고 있지 않다면, 언제든 예기치 않은 문제들이 발생할 수 있기 때문이다. 지역 시장에 대한 이해도가 떨어지거나 법적 문제에 대응하는 방법을 모른다면 막대한 손해를 보는 것은 시간문제일 것이다.


미국은 50개 주마다 법과 규정이 제각기 다르고 날씨와 기후 또한 제각각이라서 부동산을 유지 관리하는 데 여러 전문적인 기술이 필요하다. 미국의 전문 투자자들이 투자할 부동산을 구입하기 전에 그 지역의 자산관리 회사를 먼저 선임하는 까닭이기도 하다. 그 후 선임한 자산관리 회사 담당자와 함께 투자하고자 하는 부동산을 함께 보고 신중히 결정한다. 그래야 투자하려는 부동산의 현재 상태와 개선 이후의 상태를 보다 더 효과적으로 계산해 볼 수 있다.


살고 있던 집을 임대하고 더 큰 집을 지어 이사하려는 사람이 있었다. 그는 우리에게 임대 및 자산관리 의뢰를 했고, 이미 구축되어 있는 자산관리팀이 빠르게 추진하여 임대를 마무리할 수 있었다. 간단한 수리를 하고 청소를 하는 데 걸리는 기간이 대략 3일, 마케팅과 네트워크로 양질의 세입자를 구해 임대차 계약을 작성한 것이 10여 일, 공사가 마무리된 후 곧 세입자가 입주했다. 당시 시장 임대료는 월 2,500달러였다. 공실을 계산하면 하루 83달러의 손실이 발생한다. 만약 공실이 3개월이었다면 총 7,500달러의 손실을 볼 수도 있었다. 공실인 임대 부동산을 가능한 한 신속하게 점유로 전환하는 것이 얼마나 중요한지 알 수 있는 대목이다.



임대와 함께하는 미국 부동산 투자 게임

어떻게 최적의 임차인을 찾을 수 있나?

최적의 임차인을 구하기 위해서는 검증된 절차에 따라야 하며 결정에 있어서도 신중해야 한다. 잠재적 임차인에게 임대 계약 신청서를 작성하게 하고 근무 이력, 임대 이력, 크레딧, 백그라운드 조사를 통해 신중한 검토가 이루어져야 한다는 것이다. 보충 서류가 필요하다고 판단될 시 잠재적 임차인에게 은행 잔고 증명서와 세금 보고서를 요청할 수도 있다. 크레딧 조사나 백그라운드 조사의 비용은 일반적으로 잠재적 임차인이 부담하기 때문에 부담 없이 진행해도 된다.


오랜 기간 많은 경험을 한 전문적인 자산관리 회사는 좋지 않은 잠재 세입자들을 가려내고 양질의 세입자를 선별할 수 있지만, 임대를 처음 하는 집주인일 경우 양질의 임차인을 어떻게 선별하는지 모를 수 있다. 좋은 임차인을 선별하기 위해 다음 사항을 확인해야 한다.


*고용 상태를 유지하고 임대료를 지속적으로 지불할 충분한 소득이 있는가?

*이웃과 아무 탈 없이 잘 어울릴 것인가?

*임대료 지불 능력이나 습관은 어떠한가?

*소통의 의지가 있고 대화가 잘 통하는가?

*장기 임대에 대한 의지가 있는가?

*임대 계약 조건을 이해하고 이에 동의하는가?


슬기로운 임차인 관리법

벤이라는 임차인이 있었다. 벤은 임대 만료 6개월 전에 우리 사무실에 들러 임대 기간을 1년 더 연장할 경우 임대료가 어떻게 되냐고 물었다. 자산관리팀 담당자인 대니얼은 계약서 기준, 현재 임대료에서 3% 인상된 임대료로 갱신할 수 있고 만약 2년을 연장하면 2%만 인상하겠다고 했다. 벤은 임대 기간 연장을 서면으로 통보받으면 임대 기간을 2년 연장하고 현재 임대료에서 2% 인상하는 것에 동의하겠다는 뜻을 밝혔다. 대니얼은 곧 내화 내용을 문서화하여 벤의 서명을 받았다.


그러나 4개월 후, 벤은 대니얼에게 소리치며 2년으로 임대 기간을 연장하면 현재 임대료와 똑같이 해준다고 하지 않았냐고 소란을 피웠다. 대니얼은 침착하게 벤의 파일을 꺼내 2년 임대 기간 연장 시 현재 임대료를 기준으로 2% 인상된 임대료가 적용된다는 것에 동의한 서류를 보여 주었다. 그제야 벤은 침묵하며 아무 일도 없었다는 듯이 사무실 문을 나섰다.


임차인에게 알려야 하는 모든 내용을 이메일에 그 기록을 남기는 것이 좋고, 기존 계약서에서 수정되는 부분을 임차인에게 알릴 경우, 특히 법적인 고지 사항을 전달할 경우에는 임차인의 서명을 받을 수 있는 등기 우편을 활용하는 것이 좋다. 이때 주의할 것이 있는데, 법적 고지에 관한 법률이 주마다 다르므로 각주의 해당 변호사로부터 적절한 양식을 제공받아 사용해야 한다. 임차인에게 잘못된 퇴거 통지 양식을 전달하면 전체 절차가 무효화되고 불필요한 비용과 시간이 소요될 수 있기 때문이다.



미국 부동산 고수되는 비법

미국 임대 부동산 슬기롭게 관리하는 비법

부동산 관리의 기술은 말 그대로 건물을 유지, 수리, 자본 개선을 신속하게 수행하는 기술을 말한다. 여러분의 이해를 돕기 위해 우선 유지, 수리, 자본 개선의 차이점을 먼저 살펴보겠다. 유지, 수리, 자본 개선의 차이를 평가하는 가장 간단한 방법은 지출한 비용이 부동산 가치를 얼마나 향상시켰는지 확인하는 것이다. 부동산의 가치를 향상시키는 것은 자본 개선으로 인정하며, 그렇지 않은 경우는 수리 또는 유지로 인정한다. 또한 유지 및 수리는 자산의 가치를 높이는 것이 아니라 단순히 원래 상태로 되돌리는 것을 의미한다. 유지와 수리는 종종 같은 개념으로 취급되지만, 유지는 사전 예방적이며 부동산 건물에 심각한 손상이 발생하기 전에 실행된다는 점에서 수리와는 다른 성격을 띤다.


유지, 수리 비용은 운영 비용으로 간주되어 세금 보고를 할 때 과세 연도의 운영 지출로 세금 공제를 받게 된다. 반면, 자본 개선 비용은 부동산의 가치를 올리는 비용으로 간주되어 부동산을 매각할 때 자본 이익에서 자본 개선 비용을 차감하여 양도소득세를 계산하는 방식으로 적용된다. 운영 비용을 절약하면서 부동산 자산을 건강하게 관리하려면 정규적인 유지가 필수다. 예를 들어 3개월에 한 번씩 HVAC 시스템의 필터를 교체할 경우 1년에 100달러 정도 든다. 그러나 HVAC 시스템이 망가져 수리할 경우 어느 부분을 어떻게 수리하느냐에 따라 수리 비용이 500~2,000달러로 뛰고 완전히 새것으로 교체할 경우 3,000~7,000달러의 비용이 발생하기도 한다.



미국 부동산의 현금흐름

슬기로운 미국 부동산 자산관리를 위한 재무제표 이해하기

경제적 공실은 주로 유지 관리가 늦어 불편함을 느끼는 기존 임차인들이 임대를 갱신하지 않고 이사를 나가는 경우, 임대 관리를 하는 직원이나 자산관리 회사의 업무 처리가 좋지 않은 경우, 그리고 시장보다 높은 임대료를 적용할 때 발생하는 경우가 많다. 물리적 공실의 가장 일반적인 원인은 잠재 임차인의 수요 부족, 시장 가격보다 높은 가격, 열악한 위치, 안전하지 않은 지역, 열악한 부동산 건물 상태와 편의 시설이다.


투자자들은 임대 부동산을 구입할 때 공실에 관한 실수를 자주 한다. 다시 말해 임차인들의 물리적 점유로 실제 점유를 계산한다는 것이다. 특히 임대 계약서에 쓰인 임대 기간과 임대료를 검토하고 임대 총수입을 따져보는 오류를 범하는 경우가 많다. 그러나 정말로 중요한 건 경제적 공실의 파악과 경제적 점유의 계산이다. 소중한 투자 자본의 보호를 위해 물리적 점유로 임대 수입을 계산하는 오류를 범해서는 안 될 것이다.


자산관리를 통해 현금흐름을 극대화하라

샘이 보유한 아파트의 재무제표를 통해 알 수 있듯이 현금흐름을 극대화하기 위해서는 총수입을 어떻게 증가시킬 것인지, 또 총지출을 어떻게 줄일 것인지 알아야 한다. 총수입에서 총지출을 뺀 것이 순운영소득이다. 순운영소득은 수익형 임대 부동산의 가치를 평가할 때와 은행에서 대출을 받을 때 매우 중요하게 활용된다. 임대 부동산의 가치 평가, 은행의 상업용 부동산 대출 심사 시 기준으로 삼는 것이 바로 순운영소득이기 때문이다.

  

기타 소득을 올리는 방법은 투자자가 소유한 임대 부동산의 유형과 전체적인 구조에 따라 다양하다. 앞에서 설명한 샘의 경우, 그가 소유한 아파트 단지의 작은 공터를 애완동물 공원으로 만들어 애완동물을 키우는 임차인들이 좀 더 편리하게 지낼 수 있는 환경을 제공하였다. 공간 활용을 통해 환불이 불가한 보증금으로 1,000달러의 추가 소득을 올렸고, 애완동물을 키우는 임차인들의 유닛에서 애완동물 임대료로 유닛당 월 50달러의 고정적인 추가 소득을 얻고 있다. 더불어 세탁기와 건조기를 필요에 따라 임차인들에게 임대하면서 유닛당 월 50달러의 고정적인 추가 소득을 얻고 있다.



미국 부동산으로 어떻게 부자가 될 수 있을까?

미국 부동산 부자들의 ‘성공의 키’

나는 오랫동안 많은 투자자와 부동산 부자들을 만나 왔으며, 그들에게 공통점이 있다는 사실을 알게 되었다. ‘하나의 부동산만 소유하고 있는 게 아니라 여러 개의 부동산을 소유하고 있다는 것’이다. 그들은 매우 검소하고 겸손했으며 얼핏 보기에는 부자처럼 느껴지지 않았다. 그들은 여러 개의 부동산을 오랜 기간 소유하고 있었고, 소유한 부동산으로부터 지속적인 수동소득을 창출하고 있었다. 무엇보다 부동산 투자와 관련한 세금 인센티브를 적극적으로 활용하고 있었다.


존은 소득이 높아 최대 30%의 장기 양도소득세율로 20만 달러의 양도소득세를 내야 하지만 동종자산교환이라는 세금 인센티브를 활용해 양도소득세를 내지 않고 연기할 수 있다. 이러한 동종자산교환은 상한선이 없으며, 납세 의무는 사망으로 종결된다. 즉, 납세자가 사망하면 상속인은 연기한 세금을 내지 않고 상승한 시장 가치로 상속받게 되는 것이다.



아는 것의 힘

부동산 소유자가 법원에 압류 진술서를 제출한 후 소환장을 세입자에게 전달해야 한다. 이 문서를 통해 법적 조치를 취했음을 세입자에게 알리고, 서면 또는 구두 답변을 제출해야 하는 세입자의 의무를 명시한다. 소환장은 카운티의 보안관에게 전달되며 보안관은 개인적으로 소환장과 진술서 사본을 세입자에게 전달한다. 세입자에게 직접 송달할 수 없는 경우 보안관은 해당 부동산에 거주하는 다른 사람에게 이를 맡기거나 현관문에 사본을 게시하고 등기 우편으로 사본을 보낼 수 있다.


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본 정보는 도서의 일부 내용으로만 구성되어 있으며, 보다 많은 정보와 지식은 반드시 책을 참조하셔야 합니다.