도서요약

도서정보

■ 책 소개

생소한 경매용어 해설부터 실무에서 유용한 팁까지

경매·공매의 시작과 끝은 이 책 한 권이면 충분하다!

경매·공매에 관심 있는 입문자, 입찰 경험은 한두 번 있지만 기본기가 부족하다고 느끼는 초보자를 위해 30년 이상 부동산 교육과 투자 분야에서 경험을 쌓은 고수 3인이 나섰다. 마치 1 대 1 과외를 하듯이 초보자가 가장 궁금해하는 내용만 쏙쏙 뽑아 친절하게 설명했다. 1장에서는 경매와 공매의 차이점을 비롯해 기본적인 개념을 알려주고, 2장에서는 돈 되는 경매·공매 부동산 고르는 비법, 3장에서는 낙찰률을 높이는 입찰 방법, 4장에서는 경매·공매 부동산 투자의 핵심인 권리분석, 5장에서는 손쉬운 명도 전략, 6장에서는 오피스텔과 근린상가 등 수익형 부동산 투자 방법에 대해 알려준다.

■ 저자

현문길

목원대학교 일반부동산대학원 부동산학 박사 겸 현재 원광디지털대학교 부동산학과 초빙교수다. 한국부동산학회, 한국도시재생학회 정회원이며 한국부동산박사회 부회장을 역임했다. 부동산태인에서 경매 전문가 상담위원을 맡으며 서울시 각 기관에서 강의하고 있다. 저서로는 《부동산 경매 투자 실무》《판례로 배우는 경매실무》《미리 알아보는 상가 권리금제도》《Dr. 현의 퍼펙트 경매》 등이 있다.

김광수

단국대학교 대학원 경제학과를 졸업했다. 경매 컨설팅 회사인 태인컨설팅(CDC)㈜ 대표를 역임했다. 한국공인중개사협회, 디지털태인㈜에서 전임교수 및 상담위원, 대한변호사협회, 경기대·연세대·광운대·세종대 경영대학원에서 경매 실무 교육, 매경·한경에서 부동산자산관리과정의 상가 및 경매 강의를 했다. 현재 태인AMC㈜ 대표로, 서울 마곡지구에서 마곡부동산연구소를 운영하고 있다. 저서로는 《부동산경매 길라잡이》가 있다.

■ 차례

1장 경매·공매, 이것부터 알고 시작하자

001 왜 경매·공매를 시작해야 할까?

002 경매·공매 부동산이 주목받는 이유는?

003 경매·공매 부동산은 얼마나 싸게 살 수 있을까?

004 경매·공매는 어렵다던데, 얼마나 공부해야 할까?

005 경매 부동산의 집주인은 억울한 사람일까?

006 경매·공매 부동산 투자를 하려면 종잣돈이 얼마나 필요할까?

007 경매·공매 부동산 투자 시 필요한 습관이 있다면?

008 경매·공매 부동산 투자에 실패하지 않으려면?

009 경매·공매 부동산에 투자하기 좋은 시기는?

010 경매·공매의 진행 절차와 필요한 서류는?

011 경매와 공매의 차이점은?

012 경매에서 강제경매와 임의경매란?

013 한 물건이 동시에 경매와 공매로 진행될 수 있을까?

014 경매·공매가 진행 도중 취소될 수도 있을까?

015 경매 법정에는 입찰할 사람만 들어갈 수 있을까?

016 경매·공매 부동산의 투자 포인트는?

017 경매·공매 부동산 투자 시 실수를 줄이려면?

018 경매·공매로 살 수 있는 부동산의 종류는?

2장 경매·공매 부동산 고르는 비법

019 경매·공매 부동산은 어디서 찾을까?

020 경매·공매 부동산은 상태가 안 좋다?

021 경매·공매에서 반값 낙찰도 가능할까?

022 경매·공매 부동산의 감정가와 시세는 다를까?

023 부동산 시세를 파악하는 노하우가 있다면?

024 투자 목적에 맞는 경매·공매 부동산을 고르는 비결은?

025 낡은 경매·공매 부동산을 골라 리모델링하는 게 유행이다?

026 현장에서 돈 되는 부동산을 찾는 비결은?

027 경매·공매 부동산에 ‘제시 외 건물’이 있다면?

028 경매·공매 부동산의 매각물건명세서 확인은 기본이다?

029 경매·공매 부동산의 감정서를 왜 확인해야 할까?

030 경매·공매 부동산의 현황조사서가 중요한 이유는?

031 현황조사서와 권리 신고 내역이 서로 다르다면?

3장 경매·공매 낙찰률을 높이는 입찰의 기술

032 경매·공매 입찰은 아무나 할 수 없다?

033 경매에 입찰하려면 어느 법원에 가야 할까?

034 경매·공매의 입찰 절차는?

035 경매·공매 부동산은 가장 높은 가격을 써낸 사람이 가져갈까?

036 입찰 가격은 어떻게 정할까?

037 입찰보증금은 얼마나 내야 할까?

038 부부가 함께 입찰(공동 입찰)할 수 있을까?

039 타인이 대리로 입찰할 수 있을까?

040 입찰 시 주의해야 할 점은?

041 최초매각가격과 최저매각가격의 차이점은?

042 유찰이 잦은 물건에 입찰해도 될까?

043 신중히 입찰해야 할 경매·공매 부동산은?

044 입찰표는 어떻게 작성할까?

045 입찰 서류 작성 시 유의해야 할 점은?

046 입찰표가 무효가 될 수도 있을까?

047 시장 흐름에 맞는 입찰 전략이 있다면?

048 경매·공매 입찰을 미리 체험할 수 있을까?

4장 경매·공매 투자의 성공은 권리분석이 좌우한다

049 권리분석이 중요한 이유는?

050 권리분석은 어떻게 할까?

051 권리분석을 잘 하려면?

052 권리분석 시 말소기준권리부터 찾아라?

053 권리분석 시 등기부에서 확인해야 할 사항은?

054 소유권이전가등기가 기재된 부동산에 입찰해도 될까?

055 가압류가 설정돼 있다면?

056 이해관계인은 누구를 말할까?

057 가처분등기가 설정돼 있다면?

058 전세권이 설정된 부동산의 권리분석은 어떻게 할까?

059 지상권이 설정된 부동산의 권리분석은 어떻게 할까?

060 법정지상권이 기재된 부동산은 위험할까?

061 유치권이 기재된 부동산은 왜 특수물건일까?

062 유치권이 자주 발생하는 이유는?

063 ‘대지권 미등기’와 ‘대지권 없음’은 서로 다른 것일까?

064 토지의 별도등기가 있는 부동산은 어떨까?

065 ‘제시 외 건물 포함’과 ‘조사된 임차 내용 없음’은 무슨 의미일까?

066 임대차보호법은 낙찰자에게 불리할까?

067 임차인 권리분석은 왜 중요할까?

068 주택과 상가 임대차보호법의 차이점은?

5장 낙찰되면 끝? 명도해야 진짜 끝이다

069 낙찰 이후 가장 먼저 해야 할 일은?

070 낙찰 이후 잔금 납부 전에 확인해야 할 사항은?

071 낙찰 이후 매각 대금은 어떻게 납부할까?

072 경매의 인도명령 제도는 무엇일까?

073 빠르고 쉬운 명도 전략이 있다면?

074 초보자가 명도하기 쉬운 물건이 있을까?

075 명도가 어려운 물건에는 어떤 것들이 있을까?

076 경매·공매의 숨은 비용이 있다면?

077 경매·공매 부동산을 사고팔 때 내는 세금은?

078 경락잔금대출 제도란?

079 경매·공매 부동산을 ‘세입자 끼고’ 낙찰받아도 될까?

080 임차인이 직접 낙찰받는 방법도 있을까?

081 임차인은 우선 낙찰받을 권리가 있다?

082 경매·공매 부동산에 거주 중인 임차인의 대처법은?

6장 돈 되는 수익형 부동산이 대세다

083 왜 수익형 부동산에 투자해야 할까?

084 임대 수익형 부동산이 대세인 이유는?

085 수익형 부동산의 수익률은 어느 정도면 적당할까?

086 수익형 부동산 입찰 시 주의해야 할 점은?

087 고수익을 얻을 수 있는 부동산은 어떻게 고를까?

088 요즘 뜨고 있는 오피스텔 경매는 어떨까?

089 수익성 좋은 다가구주택 경매는 어떨까?

090 왜 상가 투자는 어렵다고 하는 걸까?

091 상가를 낙찰받아 명도하고 임대한 사례가 있을까?

092 낙찰받은 상가를 빨리 매도하는 비결은?

093 상가주택은 주거와 임대 수익을 동시에 얻을 수 있다?

094 수익형 토지 입찰 시 주의해야 할 점은?

095 재건축 아파트에 입찰해도 괜찮을까?

096 재개발 부동산에 입찰해도 괜찮을까?

097 경매·공매로 내 집 마련이 가능할까?

098 공장을 낙찰받으면 큰돈을 벌 수 있다?

099 수익형 부동산 경매·공매의 함정은?

100 수익형 부동산 투자 시 절세 방법은?

부록 1_ 필수 경매용어 해설

부록 2_ 필수 경매서류 양식

도서요약

경매 공매 최고의 수업

경매·공매, 이것부터 알고 시작하자
왜 경매·공매를 시작해야 할까?
A 경매·공매는 아는 사람만 참여할 수 있는 시장이다

부동산을 싸게 사는 방법에는 청약통장을 통한 분양이나 급매, 미분양할인 등 다양한 방법이 있다. 경매·공매도 그중 하나로, 시세보다 부동산을 싸게 사는 합법적인 방법이다. 그럼에도 불구하고 다른 방법들에 비해 경매·공매 시장을 활용하는 사람이 많지 않다. 왜일까?

일반적인 부동산 거래는 매도자가 원할 때 부동산을 내놓고 매수자가 나타나면 서로 편한 방식으로 거래를 진행한다. 그러나 경매·공매는 빚을 갚지 않거나 오랜 기간 세금을 내지 않아 소유자의 의지와 관계없이 강제로 처분되는 부동산이 주된 대상이다. 그러다 보니 경매·공매에 관해 잘 모르는 사람은 부동산 가격이 싸도 선뜻 거래에 나서기 어렵다. 또한 이러한 부동산을 사려면 부동산 중개사무소가 아닌 정해진 곳에서만 거래를 할 수 있다. 따라서 매각 정보를 알거나 경매·공매를 공부한 사람만이 거래에 참여할 수 있다.

경매·공매를 공부한 사람만 거래에 참여할 수 있다는 건 무슨 의미일까? 참여하는 사람의 수가 한정돼 있다는 말이다. 그만큼 경쟁자가 적어 집중적으로 공부하면 부동산을 싼값에 살 수 있다. 시세보다 싸게 살 수 있는 급매 같은 방법이 있음에도 굳이 경매·공매를 공부하는 이유가 바로 최대한 싸게 부동산을 사기 위해서다. 경매·공매 시장에 입문해 공부하다 보면 부동산을 가장 싸게 사는 길이 보일 것이다.

경매·공매 부동산 투자를 하려면 종잣돈이 얼마나 필요할까?

수억 원의 거금을 들여야만 투자성 있는 부동산을 살 수 있다는 선입견이 있다 보니 지레 부동산 투자를 포기하는 사람이 의외로 많다. 그러나 경매·공매 부동산 4건 중 1건은 감정평가액감정가 1억 미만의 서민형 부동산이고 그중 5,000만 원 미만의 부동산도 30~40% 정도를 차지한다. 또한 전체 5개 물건 중 하나는 3,000만 원 미만이기 때문에 본인의 재정 상황에 맞춰 소액 경매·공매 부동산에 집중한다면 적은 돈으로도 투자 가능한 알짜 부동산을 충분히 찾을 수 있다.

A 100~1,000만 원 이하의 자투리 토지와 소형 농지를 공략하라

전국에서 경매·공매로 나오는 1,000만 원 이하 부동산은 매달 1,500~2,000건에 달한다. 지방의 농지와 임야, 수도권의 구분상가, 소형 주택지와 자투리 토지 등이 주를 이룬다. 그중에서도 건물이 있는 부동산보다 토지가 많이 나오는데, 100만 원 이하의 물건도 찾을 수 있고 330~660㎡ 안팎의 토지도 충분히 살 수 있다. 다만 가끔 지방의 원룸 같은 다세대주택도 경매·공매로 나오는데, 권리상 하자가 있거나 공유지분 또는 법정지상권이 있는 부동산들이어서 낙찰 후 말썽의 소지를 안고 있는 경우가 많으니 주의해야 한다.

재개발 혹은 모아타운 지역 내 도로나 농사지을 토지, 개발 지역 인근에 수용 예정 농지 등 알짜 부동산도 간혹 소액으로 나오기 때문에 집중적으로 관심을 가질 만하다. 1,000만 원 미만의 소액 부동산의 낙찰가율은 80%선을 넘기 일쑤여서 우량 물건이라면 한발 앞서 투자에 나서는 것이 바람직하다.

경매·공매 부동산 투자 시 필요한 습관이 있다면?
A 경매·공매 정보 사이트를 수시로 방문하라

경매·공매는 시작 전에 어느 정도 준비 기간이 필요하다. 처음부터 꼼꼼하게 준비하지 않으면 다른 사람들의 성공 사례만 엿듣다 흐지부지되기 쉽다. 경매·공매 투자에 전념하겠다는 의지를 갖고 좋은 물건을 찾아 단기간에 집중 분석하려는 노력이 필요하다. 경매·공매는 관심을 얼마나 갖느냐에 따라 누구나 전문가가 될 수 있다.

경매는 대한민국법원 법원경매정보(www.courtauxion.go.kr) 공매는 '온비드(www.onbid.co.kr) 사이트를 즐겨찾기해서 자주 들어가 보는 것이 좋다.

좋은 물건을 찾으려면 보는 눈을 길러야 한다. 관심 있는 물건이 있다면 집중적으로 조사하는 노력이 필요하며 물건의 내역과 '감정평가서감정서', '매각물건명세서' 등을 수시로 확인하고 보는 법을 익히는 훈련을 해야 한다. 경매·공매는 서류로 시작해서 서류로 끝난다'라고 할 정도로 서류가 중요하다. 초보자일수록 기본적인 매각 서류를 꼼꼼히 확인하는 습관을 길러야 나중에 실수를 줄일 수 있다.

경매와 공매의 차이점은?

최근 경매보다 공매를 해야 돈을 벌 수 있다고 주장하는 사람들이 있다. 과연 그럴까? 기본적으로 '어떤 물건'에 참여하느냐가 돈을 벌 수 있을지 없을지를 판가름하는 중요한 변수고, 참여자의 절차별 내공이 경매에 강한지 공매에 강한지에 따라 수익성이 달라진다고 보는 것이 맞는다. 경매와 공매는 절차의 유사성이 있지만 차이점도 있기 때문에 이를 알고 적절한 전략을 짜는 것이 필요하다.

첫째, 법률적 성격 차이다. 경매는 채권자와 채무자 간의 이해관계 조정을 목적으로 한 공권력의 개입이라면, 공매는 조세채권의 신속한 만족을 목적으로 한 공법상의 행정처분이라고 할 수 있다. 구체적으로 경매는 민사집행법을 근거로 법원에서 진행된다. 개인의 채권과 채무는 자력구제가 인정되지 않는다. 따라서 이러한 채권 회수를 개인이 아니라 국가기관인 사법부가 강제집행 절차에 따라 회수해주는 것으로, 법에서 정한 엄격한 절차에 따라 진행된다. 공매는 한국자산관리공사에서 국세징수법을 근거로 진행된다. 국민에게 부여된 납세의무를 근거로 부과된 국세나 지방세를 체납했을 때 한국자산관리공사에 위임해 공매 절차를 통해 체납된 조세를 강제징수하게 된다.

둘째, 매각 결정 가격을 체감하는 방법 차이다. 경매는 가격 체감의 원칙이 없으며 유찰 시 통상적으로 이전 회차 가격의 20~30%씩 체감하지만, 공매는 유찰 시 2회차부터는 1회차 예정 가격의 10%씩 체감해 50%까지 진행한다. 그럼에도 공매로 매각되지 않으면 관서의 장과 협의에 의해 새로운 예정 가격을 결정한다. 이때 최초 가격의 25%까지만 진행 가능했으나, 2016년부터는 예정 가격의 25%까지도 매각되지 않을 경우 추가 체감도 가능하도록 변경됐다.

셋째, 공유자의 우선매수신청 기간 차이다. 경매에서는 집행관이 매각 기일을 종결한다는 고지가 있기 전까지 공유자가 우선매수신청을 할 수 있지만, 공매에서는 최초 입찰 기일 이전까지 하는 것으로 개정됐다.

넷째, 매수 자격의 제한 차이다. 경매에서는 낙찰자가 대금을 미납해 재경매(재매각)가 진행되면 대금을 미납한 낙찰자는 다시 참여할 수 없지만, 공매에서는 매수 제한 규정이 없다.

경매나 공매 모두 시세보다 싸게 부동산을 살 수 있는 방법이지만 어느 것이 더 쉽고 안전하게 낙찰받을 수 있는 것인가 하는 문제는 개인에 따라 다를 것이다. 초보자는 경매냐 공매냐를 두고 결정을 내리지 못하는 경우가 많은데, 경매와 공매 중 내공이 더 깊은 물건에 참여하는 것이 최고의 선택이다.

경매·공매 투자의 성공은 권리분석이 좌우한다
권리분석이 중요한 이유는?

초보자들이 권리분석에 대해 종종 잘못 알고 있는 사실들이 있다. 경매 부동산의 권리분석은 '매각물건명세서'에 모두 설명돼 있다는 것과 거기에 얽힌 모든 문제는 법원에서 깨끗하게 처리된 후 나온다는 것이다. 그러나 경매·공매로 나오는 것 자체가 권리상 문제가 있어 나오는 것이므로 사전에 철저한 권리분석을 통해 낙찰 후 해당 부동산에 얽힌 문제들은 낙찰자가 직접 해결해야 한다. 권리분석은 말 그대로 권리를 분석하는 것으로, 경매 ·공매 부동산의 채권자나 임차인 등 이해관계인이 갖고 있는 권리를 분석해 완전한 소유권을 확보하려는 게 목적이다.

경매·공매 부동산에 대한 권리분석을 잘못해 발생하는 모든 손해는 낙찰자의 몫이므로 위험 부담을 항상 인지하고 입찰 전 철저한 권리분석은 필수다. 권리분석은 경매·공매 부동산 투자의 성공 여부를 좌우한다고 할 정도로 중요하다.

권리분석의 중요성을 인식했다면 그 필요성도 알아야 한다. 권리분석은 경매·공매에 참여하기 위한 전체 단계의 분석이며 그 과정에서 부동산의 하자를 찾기 위한 수단이다. 경매·공매 부동산 투자를 하는 이유는 수익을 얻기 위함인데 권리상 하자가 있는 부동산을 매수하면 시간적, 금전적 손실이 발생할 수 있다. 따라서 권리상 하자를 사전에 파악해 손해를 막거나 그 하자가 해결 가능한 수준인지를 파악해 입찰 여부를 결정해야 한다. 즉, 권리분석을 통해 완전한 소유권 행사가 가능한지를 미리 가늠해보는 것이다. 그리고 이러한 권리분석은 곧 수익성 분석으로 이어진다.

권리분석을 통해 경매·공매 부동산의 권리상 하자, 공적 장부상 하자, 법적 하자가 없다고 판단되면 어느 정도 안정성이 확보된 것이므로 참여해도 좋다.

권리분석은 어떻게 할까?

권리분석의 기본 원칙은 사고 예방이며 수익을 극대화하는 것이 최고 목표다. 보통 경매·공매에서 사고라고 하는 것은 예상치 못하게 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 경우나 낙찰된 부동산을 명도받지 못해 완전한 소유권 행사를 못 하는 경우 등이다.

이러한 사고를 예방하기 위해서는 '등기사항전부증명서동가능'와 대장 같은 공적 장부를 철저히 확인하는 것이 중요하다. 등기부는 법원 등기관이 법에 정해진 절차에 따라 작성한 공적 장부로서 부동산에 관한 권리 관계를 기재한 것이고, 대장은 부동산에 관한 과세나 징세 등을 하고자 부동산의 상태를 명확하게 기재한 공적 장부다. 이러한 공적 장부를 '공부쇼카'라고 한다. 대장은 시장·군수·구청장이 관할하고 공무원이 직권으로 기재 및 변경하는 것이 원칙인 반면, 부동산에 관한 등기는 당사자의 신청으로 이뤄진다. 등기부와 대장은 만들어진 목적이 다르지만 그 내용은 일치해야 한다.

먼저 대장에는 토지와 관련된 '토지대장' 과 '임야대장', 건물과 관련된 건축물대장이 있다. 건축물대장에는 '일반건축물대장'과 집합건물에 적용되는 집합건축물대장'이 있다. 권리분석 시 토지대장에서는 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 등급 등에 관한 사항을 보고, 특히 등기부상 소유자와 일치하는지 확인해야 한다. 건축물대장에서는 건축물의 면적, 구조, 용도, 층수, 부속 건축물 현황 등에 관한 사항을 보고, 위반건축물 여부와 법정지상권 성립 여부도 반드시 확인해야 한다.

또한 경매·공매 부동산의 공법 사항을 확인할 수 있는 서류로는 토지대장, 건축물대장, '토지이용계획확인원', '지적도', '개별공시지가확인서' 등이 있다. 이 중 토지이용계획확인원에서는 해당 지역의 토지 이용, 도시계획시설 결정 여부 및 규제 등에 관한 사항을 확인해야 한다. 아울러 경매·공매를 통해 취득한 토지가 공법상 제한으로 부동산의 유효성을 찾지 못한다면 투자에 실패한다는 점에서 매우 중요한 자료다.

낙찰자에게 인수되는 권리와 소멸되는 권리 확인을 위해서는 등기부를 확인해야 한다. 특히 권리분석 시 임차인에 관한 분석은 사고가 많이 발생하는 부분이다. 임차인의 대항력 유무를 알기 위해서는 주택일 경우 '전입세대확인서'를 보고 세대주의 전입일자와 최초 전입일자를 확인해야 한다. 또한 서류상 가장 임차인과 실제로 살고 있는 임차인도 정확히 파악해야 사고를 막을 수 있다. 상가일 경우 사업자등록 신청일을 보면 된다.

권리분석을 위한 각종 공적 장부들은 '대법원 인터넷등기소(www.iros.80.kr)', '정부24(www.gov.kr)', '토지이음(www.eum.go.kr)' 사이트에서 열람 및 발급받을 수 있다. 다만 전입세대확인서는 온라인 열람이 불가능하며 주민센터나 구청을 방문해 열람해야 한다. 또한 경매 참여자가 전입세대확인서를 열람하려면 신분증과 함께 경매 공고(경매 물건임을 확인할 수 있는 서류)를 꼭 출력해서 갖고 가야 한다.

아울러 경매·공매 사고를 미연에 방지하기 위해 입찰 전 권리분석 시 다음의 핵심 사항들을 꼭 점검하길 바란다.

권리분석 시 핵심 점검 사항

① 등기사항전부증명서상 인수되는 권리와 인수되지 않는 권리

② 임차인의 보증금 유무(인수할 것인가, 인수하지 않을 것인가)

③ 임차인의 배당 요구 및 배당 요구 철회 여부

④ 임차인의 명도 또는 인도명령 대상 여부

⑤ 제시 외 건물이 있는 경우 낙찰자 부담 여부

⑥ 대위변제에 따른 낙찰자 부담 여부

⑦ 재경매된 물건인 경우 그 이유

⑧ 특별 매각 조건이 기재된 경우 그 이유

⑨ 유치권 성립 여지가 있다면 낙찰자 부담 여부

⑩ 법정지상권 성립 여지가 있다면 낙찰자 부담 여부

돈 되는 수익형 부동산이 대세다
왜 수익형 부동산에 투자해야 할까?

농지나 임야 같은 토지는 자체 토지에서 과실 등을 생산해 높은 수익을 얻기는 쉽지 않다. 반면 상가나 아파트, 주택 등은 전세나 월세 등의 임대를 통해 수익을 얻을 수 있어 일반적으로 수익형 부동산은 건물이 있는 부동산을 가리킨다.

이처럼 수익형 부동산은 임대 수익을 얻을 수 있는 부동산을 말하며 기본적으로 금리와 경기 변동에 민감하다. 저금리 시기에는 높은 수익률이 보장되는 임대 수익형 부동산에 대한 사람들의 관심이 높은 편이다. 반대로 고금리 시기에는 저금리 시기보다 더 높은 수익률이 보장되는 임대 수익형 부동산이 아닌 이상 사람들의 관심이 비교적 낮은 편이다. 또한 고금리 시기에는 경기 불황도 함께 동반되는 경우가 많다. 따라서 이때야말로 알짜 수익형 부동산을 급매로 싸게 구입할 수 있는 기회다.

또한 주택 부동산 시장이 침체됐을 때는 수익형 부동산에 투자하는 경향이 있다. 2008년 금융 위기로 주택 부동산 시장이 불안해지자 2009년부터 2014년까지 수익형 부동산 시장이 활황이었다. 반면 2001년부터 2006년까지, 2014년부터 2021년까지는 주택 부동산 시장이 활황을 띠며 가격이 상승해 주택을 매수하면 높은 수익을 얻을 수 있었다. 그리고 2022년 주택 부동산 시장이 다시 침체되면서 상가 등 수익형 부동산에 대한 사람들의 관심이 모아졌다. 다만 현재는 중금리 시기로, 시중 금리의 동향이 중요해졌다.

한국토지주택공사와 인천도시공사가 2016년 8월 실시한 영종하늘도시의 상가주택용지 청약은 9,200 대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다. 상가주택용지는 1~2층은 상가나 사무실로, 3층 이상은 주택으로 사용할 수 있는 토지다. 1, 2층은 임대를 하고 3층 이상에 본인이 거주하면서 임대 수익과 내 집 마련의 꿈을 동시에 이룰 수 있는 상가주택은 수익형 부동산의 가장 기본적인 모델이다.

돈 되는 수익형 부동산에는 건물을 임대하는 상가주택, 오피스텔, 오피스, 지식산업센터, 도시형 생활주택, 다세대주택, 다가구주택의 원룸 등이 있고 토지를 임대하는 주차장용지, 창고용지, 주말농장 등이 있다.

수익형 부동산에서 높은 수익을 얻으려면 수익률이 중요하다. 부동산을 매수하는 가격이 낮으면 낮을수록, 임대료를 높게 받으면 받을수록 수익률은 높아진다. 그러나 이보다 더 중요한 것은 지금 당장은 높은 수익률을 얻는다 하더라도 앞으로도 계속 높은 수익률을 유지할 수 있는지 판단하는 것이다. 지금은 수익률이 높아도 미래에는 더 높아지지 않거나 오히려 히락한다면 결국 전체 투자 기간 동안 수익률은 하락하게 되므로 큰 이익을 얻었다고 할 수 없다.

2014년부터 서울과 수도권은 대단위 개발 시행으로 수익형 부동산 황금기가 시작됐다. 서울 강서구 마곡지구의 366만 6,582m² 산업지구에 LG등 대기업이 입주하면서 상주인구만 약 16만 5,000가구가 있다. 또한 서울·하남·성남에 포함된 위례신도시, 삼성전자가 입주하는 평택 고덕신도시, 용인 광교신도시, 화성 동탄2신도시, 광명 역세권, 하남 미사신도시 등 계획도시들이 들어서기 시작해 수익형 부동산의 최고 입지에 많은 분양 물량이 쏟아졌다. 이는 새로운 인구 유입과 맞물려 소액으로 투자할 수 있는 기회가 많아졌다는 의미이기도 했다.

그런데 이러한 계획도시의 수익형 부동산들은 최고 입지와 상권을 가지고 있으나 그동안 높은 분양가로 인해 수익률은 높지 않았다. 하지만 이제는 입주가 마무리되면서 상권이 성장기에 접어들어 상가마다 권리금이 높게 형성되고 임대료가 상승해 높은 수익률을 올리는 곳이 많아졌다.

100세 시대를 맞이하며 평생 연금을 받을 수 있는 부동산 투자는 사람들의 관심을 받기에 충분하다. 은퇴 이후 남은 기간 동안 연금과 같은 수익을 매월 꼬박꼬박 얻을 수 있다면 안정적인 노후가 보장될 것이다. 노년의 경제적 자유를 보장하는 것이 바로 수익형 부동산이다.

요즘 뜨고 있는 오피스텔 경매는 어떨까?
A 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 투자상품이다

오피스텔은 건축법에 업무시설로 분류돼 있지만 실제 용도에 따라 업무용과 주거용으로 나뉜다. 과거에는 대부분의 오피스텔이 대도시에 있는 기업 본사 주변에 업무용으로 건축됐다. 서울의 강남 테헤란로, 강남대로, 여의도, 광화문 등에 있는 오피스텔 사무실이 대표적이다. 반면 최근 분양되는 오피스텔은 대부분이 주거용이다. 1, 2인 가구가 빠르게 증가함에 따라 주거용 부동산에 대한 수요가 늘면서 24m² 내외 소형 평수의 오피스텔이 주거용 부동산으로 자리 잡고 있다.

오피스텔은 2000년대 초부터 집중적으로 분양되면서 부동산 투기 대상이 되어 건축 규제를 통해 욕조 설치 금지부터 바닥 난방, 발코니 설치 등에 대한 제한을 뒀다. 그러나 2009년부터 주거용 부동산에 대한 수요가 늘자 전용면적 85㎡ 이내는 바닥 난방에 대한 규제를 해제했고, 이후 욕실과 욕조에 대한 규제도 철폐해 실제적인 주거용 부동산의 형태를 갖추게 됐다. 더구나 2024년 1월 10일 부동산 대책에서 오피스텔도 발코니 설치를 허용하고 신축 등 일정한 요건을 갖추면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 부과 시 주택 수에 포함하지 않기로 한 점을 고려하면 오피스텔 투자도 안정적인 수익을 누리면서 시세 차익까지 얻을 수 있는 훌륭한 투자 상품이 될 수 있다.

주거용 오피스텔은 숙식을 할 수 있는 모든 시설을 갖추고 있어 별도의 가구가 필요 없으므로 편리하게 생활할 수 있다. 또한 최근에는 순수 주거용뿐만 아니라 1인 기업, 전문 직종, 스타트업 등을 위한 미래 지향적 공간으로 사용되기도 한다.

오피스텔은 매매를 통한 시세 차익보다 임대 수익을 얻을 수 있는 투자 상품이지만 저금리 시기에는 오피스텔도 시세 차익을 얻기 위한 투자 상품으로 적절하다. 만약 고금리 시기에 대출 금리가 5% 이상일 때 오피스텔 임대 수익률이 5%인 경우 굳이 대출을 받아 투자할 필요가 없지만, 대출 금리가 2%대일 때는 임대 수익뿐만 아니라 시세 차익도 얻을 수 있는 투자 상품으로 관심을 가질 만하다.

경매·공매로 내 집 마련이 가능할까?

내 집 마련을 위해서는 몇 년치 월급을 모아야 할까? 서울시 중소기업 직장인 평균 연봉이 3,000만 원이라고 가정하면 월급은 250만 원 정도다. 정부 발표에 따르면 2023년 서울시 아파트의 평균 분양가는 3.3m2당 3,500만 원에 달하며 중소기업 직장인이 서울에서 국민주택규모 85m2의 집을 사려 면 30년 가까이가 걸린다. 이는 어디까지나 월급을 한 푼도 안 쓰고 모았을 때 이야기다. 국민 평수 84m2 가격이 11억 원을 넘어서므로 누군가의 도움 없이 온전히 홀로서기에 성공하는 것은 사실상 불가능한 미션에 가깝다.

이처럼 현실적으로 저축만으로는 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 없기에 조금 더 저렴한 가격에 집을 마련하고자 여러 방법을 모색하다 경매·공매 부동산으로 눈을 돌리는 사람들이 있다. 이제는 경매가 대중화돼 남녀노소 누구나 참여하려는 사람이 많다. 그러다 보니 아파트나 주택 같은 주거용 부동산은 경쟁률이 높고 낙찰가율 역시 90%를 넘은 지 오래다. 따라서 원하는 부동산을 낙찰받기 위해서는 세심한 전략을 세워야 한다.

우선 본인의 목표 수익률을 낮춰야 한다. 동일한 부동산을 일반 매매로 매수한다고 가정했을 때 투입되는 모든 비용을 기준으로 입찰 가격을 산정해야 한다. 단순히 시세를 기준으로 입찰 가격을 결정하면 십중팔구 떨어지기 십상이다. 또한 시세를 조사할 때 초급매물 가격을 기준으로 하면 입찰에서 떨어질 가능성이 높다. 초급매물 가격을 기준으로 입찰해 떨어지면 부동산 중개사무소에서 일반 매매로 초급매물을 매수하는 편이 낫다.

유찰된 물건만 바라보지 말고 처음 입찰하는 신건에도 관심을 기울여보자. 신건 중 시세 대비 90% 내외로 평가됐다면 이 물건은 단독으로 입찰했더라도 낙찰받아야 한다. 왜냐하면 이러한 물건은 입찰자가 없어 유찰된다면 다음 회차에는 입찰자가 많아져 감정평가액감정가을 상회하는 가격으로 낙찰될 가능성이 크기 때문이다.

한 번 낙찰됐다가 재경매재매각되는 물건을 노려보는 것도 좋다. 재경매되는 부동산은 입찰보증금 매수보증금이 감정가의 20% 이상이라 부담이 될 수 있다. 또한 재경매되는 이유는 여러 가지지만 권리분석을 잘못해 임차인의 보증금을 낙찰자가 부담해야 하는 것을 알고 종전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않았을 수 있다. 아니면 대출이 안 되어 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했을 수도 있고 혹은 건물에 중대한 하자를 발견했을 수도 있다. 그러므로 재경매 부동산은 입찰자가 줄어들어 낙찰받을 가능성이 크다. 우선 재경매된 이유를 알아보고 해결 가능한 문제라고 판단되면 적극적으로 입찰해보는 것도 좋은 방법이다.

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본 정보는 도서의 일부 내용으로만 구성되어 있으며, 보다 많은 정보와 지식은 반드시 책을 참조하셔야 합니다.

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