도서요약

■ 책 소개

내 집 마련을 원하는 무주택자부터 대출과 세금이 걱정되는 다주택자까지

부동산으로 돈 벌고 싶다면 알아야 할 경매 필살기!

이 책에서는 부동산 경매를 왜 해야 하는지 구구절절 떠들지 않는다. 인플레이션을 방어할 수단으로 자산을 갖고 있어야 하며, 가장 큰 자산인 부동산을 거래하는 데 가장 합리적이고 안전한 거래 방법이 경매임을 다양한 사례를 통해 보여주고 있다.

이 책은 두 저자가 350여 건의 부동산 거래하며 축적한 실전 경험을 통해 얻은 어디에서도 쉽게 듣기 힘든 그야말로 ‘경매의 기술’의 핵심만을 담았다. 저자는 그동안 수백 건의 경매 투자를 하면서 단 10원도 손해를 본 적이 없다고 말한다. 경매 투자의 원칙인 ‘싸게 사는 것’을 항상 지켰기 때문이다. 이 책을 통해 절대 손해 보지 않는 경매의 기술을 익혀 내 집 마련은 물론 경제적 자유를 얻기를 바란다.

■ 저자 정민우

저자 정민우는 30대에 전세금 1,500만 원을 종잣돈으로 굴려서 수십억 원 자산가가 된 경매계의 일타강사이다.

아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 공장, 단독주택, 다세대, 상가, 모텔 등을 경매와 공매로 낙찰받아 직접 처리한 건만 200여 건에 달하는 부동산 실전 투자 전문가다. 현재 자산관리회사를 설립해 건물, 상가, 모텔, 토지 등의 매입 업무를 주로 하고 있다.

부동산 경매 고수로 통하는 저자는 초보자도 바로 경매에 뛰어들 수 있을 만큼 압축적이고 실전적인 강의로 뜨거운 호평을 받고 있다. 블로그를 통해서만 수강생을 모집하는 데도 입소문을 타고 전국에서 수강생이 몰려든다. 5년간 약 1,500명의 투자자에게 부동산 경매로 수익을 얻는 노하우를 전하고 있다. 현재는 ㈜바른자산관리(AMC) 대표이사, ㈜바른경영컨설팅 대표, ㈜JN NPL 투자 자산관리 자문, ㈜스타자산관리/스타옥션 경매 자문, 경매 마스터반 강사 등으로 활동 중이다.

■ 저자 유근용

저자 유근용은 학벌도 스펙도 돈도 없던 흙수저 인생에서 독서 경영 컨설팅 회사 CEO를 거쳐 현재는 공매 대표 전문가가 된 부동산 투자의 초인이다.

한번 정한 목표는 끝까지 해내고 만다는 의미의 ‘초인’이라는 별명답게 현재까지 경매 54건, 공매 113건의 낙찰에 성공했다. 낙찰이 일상이자 취미라는 저자는 1년에 20~30건의 부동산 거래를 진행하고 있다.

이러한 실행력과 투자 경험을 인정받아 LH 인천지역본부, 삼성생명 등에서의 특강을 비롯해 한국자산관리공사 온비드, 해커스, 테라에듀에서 강사로 활동하며 누적 수강생 5,000명 이상을 부동산 투자의 길로 이끌었다. 현재 저자는 준민자산관리, 준민컴퍼니를 설립해 다양한 부동산 투자를 섭렵하며 그 노하우를 유튜브 ‘독행TV’ 및 네이버 카페 ‘발품불패’를 통해 공유하고 있다.

■ 차례

프롤로그 | 부자를 꿈꾼다면 지금 당장 경매를 시작하라!

부동산 경매를 시작하는 사람들에게 | 공매 전문가가 경매에 뛰어든 이유

제1장 2,000만 원으로 시작하는 세상 쉬운 경매 투자

2021년 매물이 쏟아져 나온다

목표 수익률을 정하고 시작하라

[돈 되는 꿀팁] 실투자금 계산하기

돈에 맞는 물건을 찾지 말고 물건에 돈을 맞춰라

리스크는 기회와 동의어다

레버리지 활용도 실력이다

[돈 되는 꿀팁] 대출 가능 금액은 어떻게 정해질까?

기회는 나를 기다려주지 않는다

[돈 되는 꿀팁] 경매에 관한 고정관념을 깨면 수익이 보인다

제2장 핵심만 쏙쏙! 경매에 관해 알아야 할 모든 것

간단 정리! 부동산 경매 절차

꼭 알아야 할 세 가지 경매 서류

한 번 보고 바로 따라 하는 입찰 당일 체크리스트

[돈 되는 꿀팁] 흔히 하는 경매 실수, 미리 알고 조심하자

경매에서 다루는 네 가지 가격

[돈 되는 꿀팁] 남들은 잘 모르는 입찰가 산정의 비결

제3장 등기부 볼 줄 몰라도 당장 경매에 도전할 수 있다

깔끔하게 성공한 첫 번째 낙찰

경매 사이트 이렇게 활용하라

[돈 되는 꿀팁] 경매는 연습과 실전이 답이다

낙찰 확률 높이는 요령

잃지 않는 투자가 첫째 조건이다

제4장 손품, 발품만 열심히 팔아도 1,000만 원 더 번다

권리분석, 위험한 물건을 피하는 지뢰찾기 게임

[돈 되는 꿀팁] 가짜 임차인 어떻게 가려낼까?

낙찰자도 세입자도 알아야 할 임차인의 권리

바쁜 직장인을 위한 책상에서 물건 찾기

실전! 손품으로 아파트 경매 도전하기

[돈 되는 꿀팁] 부동산 투자에 유용한 인터넷 사이트

꼼꼼한 현장 조사가 투자 성과를 좌우한다

발품불패! 임장 체크리스트

[돈 되는 꿀팁] 아파트 못지않은 빌라 찾는 법

제5장 경매의 위험과 기회를 바로 알면 수익률이 달라진다

인도명령은 경매의 안전 장치

낙찰자의 강력한 무기, 명도확인서

이사비는 의무가 아니지만 빠른 명도를 돕는다

[돈 되는 꿀팁] 체납 관리비와 공과금 처리법

점유자가 연락두절일 때 취하는 마지막 수단

두고 간 물건은 함부로 버리지 말자

법적 구속력은 없지만 활용도 높은 내용증명

[돈 되는 꿀팁] 인터넷우체국에서 내용증명 보내는 방법

허위 유치권을 가려내면 투자 기회가 많아진다

숨어 있는 함정, 세대합가와 대위변제

제6장 제2의 월급을 만드는 임대수익에 도전하자!

수익형 부동산 vs. 차익형 부동산

[돈 되는 꿀팁] 월세 수익률 어떻게 계산하나

임대수익을 위한 인테리어는 선택이 아닌 필수

상가보다 안전한 수익형 부동산, 지식산업센터

지식산업센터 투자 따라하기

[돈 되는 꿀팁] 알아두면 쓸데 많은 임대차 계약의 기술

제7장 알려지지 않은 새로운 경매·공매의 세계

경쟁은 적고 수익률은 높은 지분 경매

200만 원으로 시작하는 토지 공매 투자

[돈 되는 꿀팁] 토지 임장 체크리스트

아는 사람만 돈 버는 유체동산 경매와 공매

부록 | 왕초보 투자자를 위한 경매 용어 핵심 정리

에필로그 | 혼을 담은 노력은 절대 지지 않는다

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왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술

2,000만 원으로 시작하는 세상 쉬운 경매 투자
돈에 맞는 물건을 찾지 말고 물건에 돈을 맞춰라
2,000만 원이면 당장 경매 시작할 수 있다

경매 투자에 필요한 종잣돈은 의외로 크지 않다. 입찰보증금에 약간의 부대비용을 감당할 수 있는 수준이면 된다. 나는 그 액수를 2,000만 원으로 보고 있다. 너무 적은 것 아니냐고? 뒤에서 실제 내 사례를 들려줄 테니 참고하시라.

만약 통장에 2,000만 원이 있다면 어떤 부동산을 사고 싶은가? 당신이 부동산 초보라면 오래된 빌라나 소형 오피스텔, 지방 읍면 단위의 변두리 아파트 또는 아주 싸게 나온 상가 등을 볼 것이다. 가진 돈 안에서 안전하게 입찰할 수 있는 물건을 찾을 것이기 때문이다.

하지만 부동산 고수는 절대 그렇게 하지 않는다. 2억 원대 또는 그 이상의 물건을 본다. 돈에 맞는 물건을 찾는 게 아니라 마음에 드는 물건에 돈을 맞추는 것이다. 부동산은 대출을 활용할 수 있는 상품이니 말이다.

처음부터 큰돈을 싸 들고 투자에 나서는 사람은 드물다. 나 역시 돈이 없었음에도 언제나 물건에 돈을 맞춰왔다. 통장에 3,000만 원이 있을 때 감정가 4억 원이 넘는 지식산업센터에 입찰해서 낙찰을 받았고(대출 약 85%), 700만 원이 있을 때도 감정가 10억 원 내외의 수익형 부동산을 봤다. 월세를 받다가 매각하여 투자금을 회수하고, 이를 밑천으로 조금 더 큰 물건을 낙찰받아 파이를 키우는 방식으로 다소 공격적인 투자를 이어왔다.

잘 아는 동네부터 관심 가져라

당신이 부동산 투자에서 왕초보라면 한쪽으로 치우친 기사나 언론, 유튜브 영상 등 남의 말에 흔들릴 것이다. 그러다 보면 교통 호재나 개발 정보 등 한두 가지 이슈에 꽂혀서 투자하기 쉽다. 이런 위험에 빠지지 않으려면 회사나 집 인근 등 자신이 잘 아는 지역에서 출발하는 것이 좋다.

첫째, 누구나 아는 호재에 휘둘리지 않는다

간혹가다 서민들 가슴을 울렁이게 하는 부동산 관련 이슈들이 등장한다. ‘○○ 지역에 개발 호재가 있다’라거나 ‘현 정부의 대북 친화정책으로 파주 지역 땅이 좋다’라거나 하는 것들이다. 찾아보니 진짜 올랐다. ‘와, 이거 대박이다. 나도 사고 싶다!’ 하는 생각이 대번에 든다. 그런데 그게 나만 아는 정보일까? 이미 너도나도 뛰어들었기에 가격이 올라간 거다. 모두가 아는 곳, 잘 알려진 곳에 투자하는 것은 대개 리스크가 크다.

둘째, 아무리 싸도 상가는 쳐다보지 않는다

시작은 부담이 없는 게 좋다. 초보일수록 아파트, 빌라, 오피스텔, 지식산업센터로 투자 종목을 한정하길 권한다. 처음 투자하는 거라면 그중에서도 아파트를 추천한다. 다만 소액 투자를 원하거나 시세를 잘 아는 지역이라면 빌라나 오피스텔, 지식산업센터도 괜찮다. 상가는 모든 부동산 상품 중에서 가장 위험하다. 지인 중 상가 투자만 10년 이상 하신 분이 있는데 그렇게 오래 했음에도 여전히 어렵다고 한다. 그만큼 리스크와 변동성이 큰 게 상가 투자다.

셋째, 잘 모르는 지역은 입찰하지 않는다

초보일수록 잘 모르는 지역은 피할 필요가 있다. 감정가 10억 원의 부동산이 몇 번 유찰돼 5억 원 이하로 내려가면 많은 경매 초보자가 관심을 가지고 본다. 그저 시세보다 많이 떨어졌다는 이유로 말이다. 하지만 초보자가 단꿈에 빠질 수 있는 시간은 그리 길지 않다. 단언컨대 초보자가 여러 번 유찰된 경매 물건을 낙찰받을 확률은 거의 없다. 낙찰 경험을 한두 번 쌓을 때까지는 먼 곳보다 친근하거나 잘 아는 지역에서 시작하자. 섹터는 그 뒤에 늘려도 충분하다. 관심을 꾸준히 가지지 않아서 그렇지 직장이나 집 근처에서만 찾아도 물건은 차고 넘칠 것이다. 투자는 단순해야 한다. 어려울수록, 잘 모를수록 그리고 거리가 멀수록 리스크는 커진다. 퇴근길에 들를 수 있을 정도면 더 좋다. 자신이 잘 아는 동네부터 투자해서 범위를 넓혀 나가자.

핵심만 쏙쏙! 경매에 관해 알아야 할 모든 것
간단 정리! 부동산 경매 절차
경매 신청

부동산 경매가 진행되기 위해서는 채권자의 신청이 있어야 한다. 채무자가 빌린 돈의 원금과 이자를 약정된 날짜에 갚지 못하면, 채권자는 기한의 이익을 상실했다는 통지를 한 후 소재지 관할 법원에 채무자의 부동산을 팔아달라고 요청할 수 있다. 채무자의 부동산을 팔아서 생긴 돈으로 자신의 채권(돈)을 회수하려는 것이다. 이것이 부동산 경매의 목적이다.

배당요구 종기 결정 및 공고

매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어주는 것을 ‘배당’이라고 한다. 받을 돈이 있는 채권자는 1명일 수도, 여러 명일 수도 있다. 따라서 돈 받을 순서를 정해야 하는데, 그 순서는 법원에서 작성하는 배당표에 따른다. 배당표를 짜기 위해 법원은 배당요구 종기일까지 해당 부동산의 채권자들에게 배당요구에 필요한 서류를 제출하라고 통지한다.

매각 준비
감정평가

부동산을 팔려면 시세가 얼마인지 알아야 한다. 이에 공인된 감정평가기관에 의뢰하여 회신된 평가 금액을 최초 매각 가격으로 정한다.

현황조사

법원은 집행관에게 해당 부동산의 현황, 점유 관계, 차임과 보증금, 기타 현황에 대한 현황조사보고서 작성을 명한다. 집행관은 2주 이내에 조사를 완료하여 제출해야 한다.

매각물건명세서 작성

부동산의 표시, 점유자의 권원과 기간, 월차임, 전입신고일 또는 사업자등록일, 확정일자 등을 기재한 문서다. 현황조사보고서, 감정평가서와 함께 누구든지 볼 수 있도록 법원에 비치한다.

매각기일 및 입찰 방법 등의 지정, 공고

매각 방법은 매각일 14일 전에 공고하며, 입찰 예정자가 매각기일에 기일입찰표를 제출하는 방법으로 한다. 법원경매정보 사이트, 여러 유료 경매 사이트, 신문 공고 등을 통해 해당 부동산의 매각물건명세서와 현황조사보고서, 감정평가서 등의 경매 정보를 확인할 수 있다.

입찰(매각일)

해당 물건지의 관할 법원에서 매각을 실시하며 본인이 직접 입찰할 때 필요한 것은 다음 세 가지다.

• 입찰보증금(최저 매각 금액의 10%)

• 도장

• 신분증

법원별로 입찰 마감 시간은 차이가 있는데 보통 11시가 조금 넘어서 마감하고, 오후 1시 전후에 결과가 나온다. 매각 담당 집행관이 입찰자들의 입찰 가격을 비교해 공개하는데, 최고가를 써낸 사람이 최고가매수신고인(낙찰자)이 된다. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인(차순위매수신고 자격에 해당하는 자가 신청한 경우)을 제외한 입찰자의 매수 보증금은 즉시 반환한다.

매각허가결정 및 확정

법원은 경매 절차에 특별한 하자가 없다면 입찰일로부터 7일 후 매각허가결정을 한다. 그리고 이해관계인의 항고가 없으면 허가결정일로부터 7일 후 매각허가확정이 된다. 최고가매수신고인은 매각허가결정이 내려지면 매수인의 자격을 취득하며, 법원의 결정에 이의가 있는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다.

잔금 납부 및 소유권 이전 또는 재매각

매각허가결정이 확정되면 법원은 잔금 지급 기한을 정하여 매수인(낙찰자)에게 우편으로 통지한다. 지급 기한은 보통 확정일로부터 1개월 이내다. 매수인은 입찰 시 납부한 보증금을 제외한 나머지 잔금을 법원이 정한 기간까지 납부해야 한다. 잔금 납부일이 소유권 취득일이 된다.

배당

낙찰자가 잔금을 납부하면 법원은 배당기일을 정해 채권자에게 배당표 순서에 따라 돈을 나누어준다. 배당은 경매의 목적이자 마지막 절차로, 배당이 완료되면 해당 경매 사건은 종결된다.

꼭 알아야 할 세 가지 경매 서류
감정평가서

경매 사건을 접수한 법원은 해당 부동산에 대한 감정평가명령을 내린다. 공인된 감정평가 기관에 의뢰하여 회신된 평가 금액을 최초 매각 금액으로 정한다. 부동산의 감정 일자와 입찰일 간에 6개월에서 1년 이상 차이가 나는 경우도 많은데, 이는 현재 시세를 반영하지 못하는 결과로 이어진다. 부동산의 시세는 고정되어 있지 않기 때문이다.

감정평가는 기계가 아닌 사람이 하는 일이다 보니 평가 자체에 오류가 발생하기도 한다. 감정평가가 과도하게 잘못되거나 중요 사항이 누락된 경우 이의 신청을 할 수 있지만 받아들여지는 경우는 드물다. 지인이 서울 한 빌라의 감정가를 신뢰하고 시세보다 높게 낙찰 받은 적이 있는데, 내가 감정평가에 대한 이의 신청을 했지만 결국 받아들여지지 않았다. 인근 중개소 여러 곳을 돌며 실제 시세는 매우 낮다는 확인서를 첨부했음에도 말이다. 그러니 감정평가 금액을 전적으로 신뢰하여 입찰가를 산정해선 안 된다.

현행조사서

이 문서는 법원 집행관이 직접 해당 주소로 찾아가서 살고 있는 사람에게 점유권원과 이유를 묻고 그 답변을 적은 문서다. 사실대로 말하는 사람이 대부분이지만 거짓말을 하는 사람도 있다. 집행관에게는 사실만을 말하라고 강제할 수 있는 권한이 없으며, 집행관의 개인적인 의견이 포함될 수 있다.

그럼에도 현황조사서는 소유자나 임차인 점유, 유치권자의 점유 시기, 임차인의 대항력 유무를 알 수 있는 기본적인 자료가 된다. 예를 들어 유치권 성립 조건 중 하나는 경매개시결정 등기 이전부터 목적물을 점유해야 한다는 것이다. 그런데 현황조사서상 해당 점유에 대한 기록이 전혀 없다면, 추후 분쟁 시 유치권 성립 여부에 대한 판단에서 유치권을 주장하는 자에게 불리하고 낙찰자에게 유리한 증거가 된다.

매각물건명세서

부동산의 표시, 점유자의 권원과 기간, 월차임, 전입신고일 또는 사업자등록일, 확정일자 등을 기재한 문서다. 입찰 예정자의 의사결정을 위한 판단 자료로 가장 신뢰할 수 있는 문서다. 매각일 일주일 전까지 법원에 비치해두므로 누구든 볼 수 있다.

입찰 전에 확인해야 할 가장 중요한 것이 매각물건명세서다. 특히 다음 사항을 유념해서 봐야 한다.

• 최선순위 설정일자: 말소기준권리일(뒤에서 자세히 다룬다.)

• 배당요구 종기일: 채권자, 임차인 등 받을 돈이 있는 이해관계인이 자신의 권리만큼 돈을 달라고 신청할 수 있는 마지막 날이다.

• 비고란(*): 주의사항이 적히는 난인데, 아무것도 적혀 있지 않다면 권리관계가 깨끗한 물건이라는 뜻이다. 반대로 어떤 인수 사항이 적혀 있으면 위험 요소가 있다는 신호다. 예를 들어 ‘대항력 있는 임차인으로 전액 배당 안 될 시 인수 금액 발생할 수 있음’이라는 내용이 적혀 있기도 한다. 초보자는 공란이거나 ‘해당 사항 없음’이라고 적혀 있을 때만 입찰에 들어가는 게 좋다.

[돈 되는 꿀팁] 흔히 하는 경매 실수, 미리 알고 조심하자
입찰 가격은 절대 수정해선 안 된다

입찰표에 입찰 가격을 기입한 후에는 절대 수정해선 안 된다. 고친 흔적이 있다면 바로 무효 처리된다. 숫자는 정확하게 기재해야 하고 숫자를 알아보기 어렵게 썼거나 금액을 수정하고 싶다면 반드시! 꼭! 무조건! 입찰표를 새로 작성해야 한다. 가끔 “수정테이프로 지우고 다시 쓰면 안 되나요?”라고 묻는 사람들이 있는데 절대 안 된다.

수표는 반드시 전날 또는 당일 집 근처 은행에서 준비하자

입찰 당일에는 변수가 많다. 차가 많이 막히고 주차할 공간이 없어 헤매다가 법원에 늦게 도착하는 경우가 의외로 많다. ‘법원 가서 수표도 찾고 입찰표 작성해야지’라고 계획했다가 입찰표를 제출하지 못하는 경우를 수도 없이 봤다. 물건이 많은 날이면 법원 은행은 입찰보증금을 찾는 사람들로 무척 혼잡하다.

입찰보증금봉투에 보증금을 정확하게 넣자

보증금이 부족할 경우 입찰 자체가 무효 처리된다. 지금까지 전국 법원을 돌아다니면서 이런 경우를 열 번 정도는 본 것 같다. 생각보다 자주 일어나는 일이다. 입찰보증금은 1원이라도 모자라면 안 된다. 정확한 금액을 넣어야 하는데, 정해진 입찰보증금보다 더 많이 넣는 것은 상관없다. 낙찰되면 나머지 금액은 돌려받기 때문이다. 현금으로 보증금을 납부하면 실수가 많이 발생하니 꼭 수표 1장으로 미리 준비하는 습관을 들이자.

개별매각 사건의 물건번호를 반드시 기재하자

일괄매각과 개별매각이 있다. 일괄매각은 하나의 경매 사건에서 진행되는 부동산이 2개 이상일지라도 하나로 묶어 매각하는 것을 말한다.

개별매각은 사건은 하나지만 2개 이상의 물건을 따로 매각하는 것이다. 개별매각물건 입찰은 사건번호뿐만 아니라 물건번호도 반드시 함께 기재해야 한다. 물건번호를 적지 않으면 무효 처리된다. 여러 개의 물건 중 어떤 물건에 입찰한 것인지 알 수 없기 때문이다.

입찰보증금을 돌려받는 경우와 돌려받지 못하는 경우

다음의 경우 최고가를 써냈더라도 입찰이 무효 처리된다. 단 보증금은 돌려받을 수 있다.

• 다른 법원에 가서 입찰한 경우

• 최저가보다 낮은 가격으로 입찰한 경우

• 대리 입찰 시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않거나 인감증명서상 도장과 일치하지 않는 날인인 경우

• 입찰가를 수정한 경우

다음의 경우는 낙찰은 됐지만 포기할 수밖에 없어 입찰보증금을 돌려받지 못한다.

• 입찰가에 0을 하나 더 쓴 경우: 낙찰은 받을 수 있겠지만 잔금을 내기 어렵다. 잔금을 내지 못하면 입찰보증금은 몰취된다.

• 물건번호를 잘못 기재한 경우: 엉뚱한 호실이나 다른 부동산에 입찰해놓고 덜컥 낙찰 받아 잔금을 내지 못하면 보증금은 몰취된다.

• 대출이 나오지 않는다는 등의 사유로 입찰보증금 외 잔금을 내지 못한 경우

경매에서 다루는 네 가지 가격
가장 중요한 가격은 시세다

경매에서 다루는 돈은 크게 네 가지다. 시세, 입찰가, 대출 가능 금액, 실투자금이다. 이 네 가지는 서로 연동되어 있다. 시세를 알아야 입찰가를 쓸 수 있고, 대출 가능 금액을 알아야 내 돈(실투자금)이 얼마나 필요한지 알 수 있다. 그리고 최종적으로 이 네 가지가 조합되어 얼마의 투자로 얼마를 벌 수 있는지 계산할 수 있다.

초보자일수록 입찰 당일 경매법정에서 본인이 입찰하는 물건에 사람이 많이 몰릴 것 같은 불안함 때문에 입찰가를 높게 쓰곤 한다. 이런 착오를 줄이려면 입찰 전에 사전 조사를 철저히 해야 한다. 기억하자. 낙찰 자체가 아니라 ‘시세보다 싸게’가 중요하다는 것.

입찰가를 정하는 기준은 시세와 수익률

먼저 가장 중요한 시세와 입찰가부터 알아보자. 괜찮은 물건이라고 판단되면 시세 파악에 나서야 하는데, 특히 유념해야 하는 것이 다음 세 가지다.

• 실거래가: 실거래가 데이터가 많을수록 시세를 파악하기가 쉽고 결과를 신뢰할 수 있다. 이례적인 한두 건의 고가나 저가는 실제 거래된 가격이라고 해도 신뢰하기 어렵다.

• 전세 및 월세 가격: 전세를 주어 실투자금을 최소화하거나 월세를 주어 대출 이자를 충당할 수 있으니 이 가격들도 중요하다.

• 급매가: 초보라면 급매가보다 싸게 사는 것을 목표로 하자. 현재 시장에 나온 매물 가운데 최저가 매물(거래 가능한 진성 매물이어야 한다) 시세를 알고 있으면 입찰가를 잡기가 수월하다.

현장에서 최저가, 최고가 수준 확인하기

인터넷으로 손품을 팔아 얻을 수 있는 최대한의 정보를 얻었다면 현장으로 나가 내가 파악한 정보가 확실한지 확인할 필요가 있다. 과거 실거래가와 전·월세 수준을 파악한 정보를 토대로 현재 시장에 나온 최고가·최저가를 파악해야 한다. 인근 부동산 세 곳에 문의한 결과 수리 여부에 따라 2억 6,000만 원에서 2억 7,000만 원까지 받을 수 있다고 했다. 보수적으로 2억 6,000만 원에 매도한다고 했을 때 과연 얼마 정도를 남길 수 있는지 고민해봐야 했다.

요즘에는 부동산 카페와 맘 카페가 활성화되어 있다. 맘 카페에서는 부동산뿐만 아니라 학군, 살림, 교육, 육아 등의 정보가 활발하게 공유된다. 언뜻 무관해 보이지만 이런 정보들도 부동산 투자에 도움이 된다. 내가 입찰하고자 하는 물건의 장단점은 물론, 그 동네에 살면서 불편한 점과 향후 지역 발전 계획 등 다양한 정보도 얻을 수 있다.

등기부 볼 줄 몰라도 당장 경매에 도전할 수 있다
[돈 되는 꿀팁] 경매는 연습과 실전이 답이다
1단계: 관심 있는 물건 저장하기

쇼핑하듯 사고 싶은 것을 저장한다. 가슴 뛰는 물건일수록 좋다. 쇼핑과 마찬가지로 장바구니에 담는다고 다 사는 것은 아니다.

2단계: 관심물건 등록 후 며칠 후 다시 보기

처음엔 가슴 뛰었던 부동산이 시간이 조금 지나면 그렇지 않기도 하고, 그보다 더 좋은 물건이 나타나기도 한다. 초보일수록 권리분석에 목을 매는데 그러다 보면 흥미를 느끼지 못하고 빨리 지칠 수 있다. 그냥 ‘빨간색 문구가 있는 사건 패스’, ‘어려운 건 일단 패스’ 이런 식으로 모르는 것은 과감히 넘기자. 수익은 권리분석을 잘해서 얻는 게 아니다.

3단계: 낙찰받고 싶은 것 중 나와 맞는 부동산 추려내기

관심 가는 물건이 10개라면 5개로 줄이고, 그다음 3개로 줄이고, 최종적으로 1개로 압축한다. 휴가 내서 법원에 입찰하러 가는 시간이 기다려질 정도의 물건이어야 한다. 가슴 뛰는 물건이면 더 좋다.

4단계: (모의) 입찰

가슴 뛰는 물건을 만나면 반드시 낙찰받겠다는 각오로 입찰해야 한다. ‘되면 좋고 아니면 말고’ 식의 입찰은 패찰을 부를 뿐이다. 투자는 운이 아니라 본인의 확신으로 결과가 정해지는 게임이다.

5단계: 입찰 결과 확인하기

입찰 결과는 낙찰 아니면 패찰 둘 중 하나다. 당신의 입찰가 낙찰가를 비교해보라. 다른 입찰가들과 비교했을 때 터무니없는지 근소한 차이인지 알 수 있다. 패찰하더라도 무덤덤해져야 한다. 나보다 절실한 사람이 있었을 뿐이다. 아니면 내가 보지 못한 부동산의 장점을 그가 봤을 것이다. 만일 근소한 차이라면 낙찰이 멀지 않았다.

입찰가 쓰는 데 자신이 없거나 낙찰가와 계속 차이가 크다면 현실감이 떨어지거나 시세 조사를 제대로 하지 않은 것이다. 실거래가와 매물 가격은 물론 몇 명이 입찰했는지, 1등만이 아니라 2등의 입찰가는 얼마인지 매번 메모해두고 시세 변화에 관심을 가져라. 그래야 기회가 왔을 때 붙잡을 수 있다.

6단계: 꾸준한 반복 연습

경매 물건은 계속 나온다. 다섯 번의 연속된 패찰 끝에 낙찰받아 큰 수익을 낸 왕초보 투자자도 있다. 될 때까지 한다는 마인드가 중요하다.

낙찰 확률 높이는 요령
남들과 반대로 움직이자

내가 경매를 통해 처음 아파트를 낙찰받은 날은 2018년 12월 24일이었다. 그날이 무슨 날인가. 크리스마스이브다. 가족, 연인과 함께하는 특별한 이벤트로 모두가 들떠 있는 날이다. 그 소중한 날에 법원 경매를 하러 간다고 하면 좋아할 여자친구나 아내가 있을까? 법원에 간다고 100% 낙찰받는 것도 아니니 다음에 더 좋은 물건에 입찰하고, 이런 날은 나와 함께 있자고 유혹(?)할 것이다. 대부분의 사람은 이런 말에 경매를 미루기 쉽다.

바로 그런 이유로 폭설이 내리거나 폭우가 쏟아지는 날, 샌드위치 데이라고 불리는 징검다리 휴일이나 크리스마스이브처럼 특별한 날은 평상시보다 입찰자 수가 적다. 경매에서는 종종 아주 적은 금액으로 승자와 패자가 결정되는데, 경쟁자가 한 명이라도 줄어든다면 그만큼 낙찰 확률은 높아진다.

신건 입찰로 낙찰 확률을 높이자

나는 신건 입찰을 즐긴다. 경쟁을 좋아하지 않기 때문이다. 특히 부동산 상승장일 때는 감정가보다 현재 시세가 훨씬 높은 경우가 많기 때문에 신건은 사람들의 관심도가 확실히 덜하다. 유찰되어 가격이 내려간 물건 위주로 검색하는 사람들이 대부분이기 때문이다. 여기에 기회가 있다.

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