도서요약

■ 책 소개

경매 투자자가 알아야 할 모든 것!

무조건 이기는 부동산 경매의 필승 전략!

이 책은 부동산 경매의 투자 과정을 단계별로 담았다. 1장에서는 경매를 해야 하는 이유와 부동산 경매의 가치에 대해 설명했다. 2장에서는 경매 기초 지식과 경매의 전체적인 진행과정을 알기 쉽게 설명했다. 3장에서는 경매정보 사이트의 구성과 보는 방법, 수많은 경매물건 중에서 자신과 맞는 물건을 고르는 방법과 수익률 좋은 물건을 선별하는 법을 알려준다. 4장에서는 권리분석의 핵심 3요소인 등기사항전부증명서와 말소기준권리, 그리고 매각물건명세서에 대해 알기 쉽게 설명했다.

5장에서는 인터넷으로 임장을 하는 방법과 현장에서 정보를 손쉽게 얻을 수 있는 방법, 수익률 분석 및 입찰 시 주의사항까지 실전에서 꼭 필요한 저자의 특급 노하우를 담았다. 6장에서는 부동산의 종류에 따른 투자 시 유의사항, 중점적으로 조사해야 하는 부분, 입찰 시 고려해야 할 점들에 대해 설명하고, 투자금액에 따라 투자대상 물건을 선별하는 방법을 알려준다. 7장에서는 낙찰을 받은 후 필요한 자금 대출과 명도 과정에 대해 자세히 설명했다. 부록에서는 경매 초보자들이 궁금해하는 질문들에 대한 대답, 경매용어, 경매 투자에 도움이 되는 사이트와 법원별 입찰시간표를 담아 투자에 필요한 모든 정보를 제공하고 있다. 단계별로 진행되는 저자의 친절한 설명과 안내를 따라 부동산 경매 투자를 시작해보자.

■ 저자 신종승(신과장)

저자 신종승(신과장)은 중학생 시절부터 경제에 관심을 가지고 관련 서적들을 한두 권씩 읽으며 경제에 눈을 뜨기 시작했고, 부모님을 도와 장사를 경험해보면서 돈의 흐름을 알게 되었다. 24세에 부동산 재테크에 입문해 현재까지 투자를 이어오고 있다.

네이버 카페 ‘신과장의 부동산 플렉스’의 운영자로서 ‘신과장’이라는 필명으로 카페를 통해 경매에 입문하는 초보자들과 기존 투자자 간의 소통을 위해 노력하고 있다.

롯데백화점(서울·대구·부산점 등)에서 부동산 경매 전문가로서 강의를 진행했으며, 토마토TV 〈알토매거진〉을 통해 부동산 경매의 기본기를 전달했다. 그 외에 수백 건의 낙찰과 명도 등 실전투자 노하우를 바탕으로 ‘세금 특강’ ‘투자지도 만들기 특강’ ‘실전투자 노하우 및 법무비 특강’을 진행했다.

최근에는 저자가 직접 참여하는 ‘정기 현장답사반’을 통해 수강생들과 전국을 함께 돌아다니며 현장에서 물건을 선별하고 투자가치를 분석하는 방법을 알려주고 있다. 학생들을 위한 무료특강과 상담도 비정기적으로 진행하고 있으며, 초보자의 눈높이에 맞춘 기초반부터 특수물건을 활용해 소액 투자, 고수익 투자 방법을 배울 수 있는 심화반까지 다양한 강의를 진행하며 투자의 가이드라인을 제공하고 있다.

네이버 카페 cafe.naver.com/shinjiha2

■ 차례

지은이의 말 - 현장에 부동산 경매의 답이 있습니다!

1장 초저금리 시대, 돈 버는 방법은 따로 있다

초저금리 시대, 경매가 답이다

부동산 경매로 안정적인 임대수익 만들기

무조건 이기는 경매 투자 비법

2장 부동산 경매, 제대로 알고 시작하기

부동산 경매 기초부터 다지자

부동산 경매의 장점은 무엇인가?

무조건 성공하는 투자계획서 만들기

부동산 경매로 부자가 되기 위한 조건

부동산 경매는 반드시 투자 파트너와 함께하자

한눈에 파악하는 부동산 경매 절차

머릿속에 그려놓는 경매 투자 진행과정

3장 무조건 성공하는 경매물건 찾는 법

두려워 말고 경매정보 사이트부터 보자

경매정보 사이트에서 투자물건을 찾아보자

마음에 쏙 드는 물건을 찾는 실전 노하우

4장 누구나 쉽게 따라하는 경매 권리분석

부동산 경매의 시작은 권리분석이다

등기사항전부증명서를 볼 수 있어야 한다

물권과 채권의 차이점을 확실히 알아야 한다

말소기준권리는 왜 권리분석의 기본인가?

말소기준권리를 어떻게 찾아야 하나?

주택임대차보호법과 임차권을 제대로 이해하자

임차인의 대항력은 어떤 경우에 성립되는가?

임차인의 우선변제권은 어떤 경우에 성립되는가?

임차인의 최우선변제권은 어떤 경우에 성립되는가?

권리분석의 처음과 끝, 매각물건명세서

5장 현장에서 꼭 필요한 실전 노하우

인터넷으로 정보를 수집하는 노하우

투자하기 전 최종 관문인 현장답사 노하우

높은 수익률을 내는 입찰가 산정의 비법

실수 없는 입찰을 위한 최종 확인사항

6장 부동산 경매물건별 투자 포인트

경매로 아파트에 투자할 때의 핵심 포인트

경매로 다세대주택에 투자할 때의 핵심 포인트

경매로 다가구주택에 투자할 때의 핵심 포인트

경매로 오피스텔에 투자할 때의 핵심 포인트

경매로 상가에 투자할 때의 핵심 포인트

투자금액대별 투자대상 물건 선별하기

7장 모르면 손해 보는 명도와 대출의 기술

명도의 기술, 기본을 지키면 된다

명도를 좀 더 수월하게 하는 노하우

내용증명과 강제집행 시 유의해야 할 사항

대출을 잘 이용해야 수익률이 높아진다

부록

부록1 경매 초보자들이 가장 궁금해하는 24문 24답

부록2 경매용어 총정리

부록3 경매 투자에 도움이 되는 사이트

부록4 전국 법원별 입찰시간표

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무조건 이기는 부동산 경매 수업

초저금리 시대, 돈 버는 방법은 따로 있다
초저금리 시대, 경매가 답이다
시세보다 저렴하게 낙찰받는 부동산 경매 시장

부동산 경매도 권리관계에 문제가 있는 물건들이 있습니다. 안전한 투자를 위해서는 권리분석을 반드시 공부해야 합니다. 경매로 진행되는 부동산 중 80~90%는 간단하게 권리분석이 끝나는 안전한 물건들입니다. 그러나 나머지 10~20%는 아주 복잡한 권리관계로 인해 위험한 물건들이지요. 우리는 권리분석이 쉽고 안전한 80%에 해당하는 부동산 중 수익률이 높은 곳에 투자해야 합니다.

기존의 부동산 경매는 주로 전문 투자자들의 재테크 시장이었다고 해도 과언이 아닙니다. 하지만 최근에는 내 집을 마련하기 위해 실수요자들까지 부동산 경매에 관심을 가지고 있습니다. 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 낙찰받아 시세차익이나 임대수익을 얻을 수 있기 때문이지요. 일반매매보다 통상 10~20% 저렴하게 살 수 있을 뿐만 아니라 간혹 분양가 7억 원의 아파트를 50% 가격인 3억 5천만 원에도 낙찰받을 수 있는 곳이 바로 부동산 경매 시장입니다.

저렴하다고 무작정 투자해서는 안 된다

경매를 통해 저렴하게 낙찰받는다고 해서 무조건 성공하는 것은 아닙니다. 그렇다면 이렇게 많은 부동산 중에서 과연 어떤 부동산에 투자해야 성공적인 투자를 할 수 있으며 부자가 될 수 있을까요?

보통 경매를 처음 시작하는 사람들은 은행의 예금을 빼 투자처를 알아보고 있던 중 부동산 경매가 좋은 투자처라는 말만 듣고 제대로 된 지식도 없이 무턱대고 입찰했다가 남들이 기피하는 10%에 해당하는 부동산을 덜컥 낙찰받는 경우가 많습니다. 특히 권리분석도 제대로 하지 않고 ‘가격이 너무 저렴해서’라는 이유만으로 낙찰받고 좋아하는 사람들을 법정에서 심심치 않게 만나볼 수 있습니다. 그러다 결국 수백만 원에서 수천만 원에 이르는 입찰보증금을 포기하는 사례들도 많이 있지요.

제가 해본 다른 투자들에 비해 부동산 경매가 안전한 것은 사실입니다. 하지만 관련 지식이 없는 상태에서 무작정 투자한다고 해서 수익을 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 권리분석을 배워서 본인 스스로 위험성 여부를 판단할 수 있는 지식을 쌓은 후에 투자하는 것이 실패를 줄이는 길입니다.

무조건 이기는 경매 투자 비법

부동산 투자에 성공하기 위해서는 반드시 자신만의 기준이 있어야 합니다. 제가 겪어본 부동산 투자는 고도의 심리전이 필요한 재테크입니다. 그런데 대부분의 사람들은 자신만의 계획과 기준 없이 주변의 조언에 따라 쉽게 투자를 합니다. “누가 어느 지역에 투자를 했는데 대박이 났다더라.” 하는 말에 너도나도 우르르 돈을 좇아가기 바쁩니다. 하지만 제대로 투자할 줄 아는 사람은 자신만의 기준과 계획을 토대로 침착하게 본인의 투자를 꾸준히 해나갑니다.

좋은 부동산을 찾는 자신만의 기준을 세워라

매매가격보다 전세가격이 높은 물건은 일반매매로는 쉽게 만날 수 없습니다. 하지만 부동산 경매를 통해서는 전세가격과 똑같거나 더 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있습니다. 만약 전세가격보다 낮은 금액으로 부동산을 취득했다면, 임대를 주고 여유롭게 시세차익이 발생하기를 기다렸다가 적당한 가격에 매도하는 것이 가능해집니다. 가격이 오르지 않았다면, 계속해서 세를 주고 있어도 충분한 수익이 나오기 때문에 조급하지 않게 매도 타이밍을 기다릴 수 있습니다.

꼭 경매로만 투자해야 한다는 생각을 버리자

진정한 급매물은 잔금일이 굉장히 짧고 빠른 처리를 요구합니다. 부동산 시장이 안 좋을 때는 급매물로 정말 좋은 물건을 저렴하게 매입할 수 있지만, 부동산 시장이 좋을 때는 급매물을 만나기 힘들고 협의도 쉽지 않습니다. 급매물은 많지 않기 때문에 누구보다 발 빠른 정보력이 필요합니다. 그러기 위해서는 꾸준히 현장을 다니면서 공인중개사분들과 친분을 쌓아두는 것이 큰 도움이 될 것입니다.

위 사례처럼 때로는 경매보다 수익이 더 좋은 매매 또는 급매가 있기 때문에 경매를 배웠다고 해서 꼭 경매로만 수익을 내려고 하는 것은 투자에 독이 되는 생각입니다. 경매로 부동산의 기초를 닦고 일반매매와 급매를 동시에 살펴보는 부지런함이 반드시 필요합니다.

구체적이고 확실한 투자기준을 만들자

이처럼 투자를 하기 위해서는 막연하게 ‘부동산을 사서 팔면 돈이 남겠지.’라고 생각하기보다는 조금 더 구체적이고 확실한 투자기준점을 만들어놓는 것이 좋습니다. 자신의 눈에 좋아 보이는 물건은 다른 사람 눈에도 좋은 물건입니다. 하지만 마음에 쏙 들지는 않더라도 본인이 정해놓은 기준에 맞는 물건이라면 투자를 해보는 것이 좋습니다. 물론 내 집 마련이 목적이라면 자신의 마음에 쏙 드는 부동산을 찾아야겠지만 투자수익을 바라며 경매를 하는 것이라면 자신의 마음에 쏙 들지는 않더라도 높은 수익률을 낼 수 있는 부동산을 찾아야 합니다. 그런 부동산을 찾으려면 지금부터라도 자신만의 투자기준을 확실하게 세우고 투자에 임해야 합니다.

부동산 경매, 제대로 알고 시작하기
부동산 경매 기초부터 다지자
부동산 경매 A to Z

부동산 경매란?</P> 은행에서는 원금과 이자가 들어오지 않으니 채권회수를 위해 두 가지 선택을 할 수가 있습니다. 첫 번째는 민사소송을 통한 채권회수, 두 번째는 우리가 지금 배울 부동산 경매신청입니다. 민사소송을 통한 채권 회수를 선택한다면 길게는 1년 이상의 기간과 복잡한 절차를 거쳐야 하지만, 부동산 경매를 선택한다면 근저당 설정을 해둔 내용으로 법원에 신청서만 제출하면 빠른 채권회수 절차가 있기 때문에 대출을 좀 더 적극적으로 실행할 수 있습니다. 만약 절차도 복잡하고 채권회수에 오랜 시간이 걸리는 민사소송만 있었다면 지금처럼 담보대출이 많이 나오지 않을 것입니다. 그래서 부동산 경매를 자본주의 시대의 혈액순환제 같은 역할을 한다고 합니다.

주거용 vs. 비주거용

대부분의 사람들이 주거용 중에서도 아파트나 빌라를 선호하지만 자영업을 오래 하신 분들은 상가를, 목욕탕을 운영해보신 분들은 목욕탕을, 농지에 관심이 많으신 분들은 토지를 주력으로 첫 투자를 시작하는 경우들도 보았습니다. 이처럼 본인이 자신 있는 분야에 투자를 해야 안정·지속적으로 투자할 수 있기 때문에 주거용 부동산으로 투자할지 비주거용 부동산으로 투자할지를 먼저 선택하는 것이 중요합니다.

주거용 부동산의 대표주자인 아파트는 시세파악과 조사가 쉬운 반면 엄청난 경쟁률을 뚫어야 한다는 단점이 존재합니다. 다세대주택(빌라)은 소액으로 투자가 가능하고 아파트에 비해 경쟁률이 낮아 낙찰이 쉬우며, 임대료 대비 낙찰가격이 낮아 임대수익용으로 좋다는 장점이 있지만 매도가 쉽지 않아 시세차익을 보지 못하는 것, 내부 하자가 많아 유지·보수비용이 생각보다 많이 들어간다는 단점이 있습니다. 다가구주택(원름)은 임대수익이 좋아 많은 분들이 노후 준비를 위해 찾는 물건입니다. 하지만 보통 다가구주택들은 밀집되어 있기 때문에 공실률에 대한 신경을 써야 하고, 임차인이 자주 바뀌는 것도 건물을 관리하는 입장에서는 상당한 스트레스로 다가올 수 있습니다.

비주거용 부동산의 대표주자인 상가는 상권분석을 해야 하고 임대료도 천차만별이라 시세를 정확하게 파악하는 것이 힘들다는 단점이 있습니다. 하지만 초기에 분양하는 상가와 숙성기에 있는 상가는 일반매매로는 도저히 임대수익이 나오지 않기 때문에 경매를 통해 싼값에 낙찰받을 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다. 이처럼 각 물건에는 장단점이 명확하게 존재하기 때문에 자신의 성향과 잘 맞는 부동산을 선택해서 투자하는 것이 중요합니다.

부동산 경매로 부자가 되기 위한 조건

부동산 경매를 통해 부자가 되기 위해서는 세 가지 조건이 필요합니다. 여기서 세 가지 조건이란 시간과 자금, 그리고 정신력입니다. 투자할 물건을 검색하고 현장을 방문해 꼼꼼히 조사를 할 수 있는 현실적인 시간과 경매로 낙찰이 되어 점유자 명도를 할 때 서두르지 않는 마음의 여유가 반드시 필요합니다. 그리고 수익률이 좋은 물건을 찾아냈을 때 투자를 할 수 있는 투자자금이 필요합니다. 물론 투자자금이 많으면 더 많은 물건을 볼 수 있고 투자를 그만큼 많이 할 수 있지만, 준비된 투자자금이 적다고 해서 투자를 못 하는 것은 아닙니다. 마지막으로 제일 중요한 것이 바로 초심을 잃지 않고 투자를 할 수 있는 정신력입니다. 시간과 투자자금은 다양한 방법을 통해 얻을 수 있지만 큰돈이 오고 가는 부동산 투자에서 정신력이 약하다는 것은 그만큼 큰 손실을 볼 수 있다는 것을 뜻하기 때문입니다.

투자자금이 적어도 좋은 투자를 할 수 있다

A씨의 투자는 성공적이었습니다. 300만 원의 투자금으로 아파트 한 채를 소유하게 되었고, 이자를 제외한 임대수익이 매달 20만 원씩 발생하게 되었습니다. 그리고 2~3개월에 한 번씩 부동산 가격이 오르는 것을 보고 기뻐했지요.

반면에 경기도 아파트에 투자를 한 B씨는 낙찰받은 부동산을 매매하기 위해 부동산에 들렀을 때 충격을 받을 수밖에 없었습니다. 낙찰을 받은 시점보다 매매가격이 3천만 원이나 더 떨어져 있었으며, 매매나 임대도 되지 않아 매물이 많이 쌓여 있어 가격이 더 떨어질 수도 있다는 소식을 들었기 때문입니다. 그렇게 6개월 동안 공실로 있는 아파트의 이자 부담이 큰 탓에 B씨는 살고 있는 집을 정리하고 직장과 멀리 떨어진 곳으로 이사를 하게 되었습니다.

이처럼 투자자금이 적더라도 기본을 지키면서 투자물건을 꾸준히 검색한다면 성공할 가능성이 높은 투자방식이 바로 부동산 경매입니다. 주변의 여러 사례를 보아도 1천만 원 미만으로 투자를 시작하는 분들이 꽤 많고 대부분 좋은 수익을 올리고 있습니다. 투자자금이 적기 때문에 오히려 더 많은 노력을 쏟기 때문이 아닐까 생각합니다. 중요한 것은 꾸준히 관심을 가지면서 투자자금을 열심히 늘려가는 것입니다.

성공 투자는 시간과 정신력으로 결정된다

물론 부동산 투자를 하기 위해서 시간이 필요한 것은 사실이지만 주식 투자와 같이 일분일초를 다투는 방식이 아니기 때문에 직장인, 주부, 학생 또는 자영업자들도 충분히 투자할 수 있습니다.

시세조사는 실거래가 사이트와 부동산 매물정보 사이트를 참고하고, 주변 환경은 로드뷰와 위성사진을 통해서 확인할 수 있습니다. 이런 사전 작업 후에 현장답사를 가게 되면 현장에서만 확인할 수 있는 건물의 하자 부분, 점유관계의 확인 등에 집중할 수 있어 현장답사 시간을 절약할 수 있습니다.

부동산 경매에서의 시간은 낙찰받기 전과 낙찰받고 난 후의 시간으로 구분할 수 있습니다. 낙찰받기 전의 시간은 물리적인 시간이고, 낙찰 이후의 시간은 마음속의 시간(여유)입니다. 자신이 원했던 부동산을 낙찰받았을 때의 기쁨은 생각보다 오래가지 않습니다. ‘내가 왜 낙찰을 받았지?’ ‘내가 못 본 인수사항이 있었나?’ 등으로 시작해서 차차 이후의 과정이 걱정되기 시작합니다.

명도를 하게 될 때는 마음의 여유가 필요합니다. 서두르지 않고 차근차근 절차대로 진행한다면 어떠한 점유자라도 이사를 내보낼 수 있습니다. 하지만 명도를 서두르다 보면 금방 나갈 것 같던 점유자도 나가지 않고 버티는 등 점유자와의 마찰로 스트레스를 받아 투자를 계속하지 못하는 사람들도 있습니다. 명도를 할 때는 마음의 여유를 충분히 가지고 협상과 강제집행을 병행해 진행한다면 반드시 좋은 결과가 있을 것입니다.

한눈에 파악하는 부동산 경매 절차
0단계: 나의 투자 성향 파악

물건검색에 앞서서 반드시 선행되어야 하는 과정은 자기 자신의 투자 성향을 파악하는 것입니다. 제가 가장 중요하게 생각하고 강조하는 부분이 바로 투자의 목적과 콘셉트를 명확히 설정하는 것입니다. 현재 본인의 상황과 맞는 투자방식을 알고 있는 상태에서 물건검색을 해야 쉽고 빠르게 자신에게 맞는 물건을 검색할 수 있습니다.

1단계: 물건검색

경매물건을 찾을 때는 주로 경매정보 사이트를 통해 물건검색을 하게 됩니다. 같은 물건이라고 하더라도 단기매매로는 별로인 물건이 임대수익형으로 접근했을 땐 꽤나 괜찮은 물건이 되는 경우가 있는 것처럼 앞서 설정한 투자방향성에 따라 투자대상의 물건이 달라지게 됩니다. 재개발·재건축을 바라고 투자를 하는 물건, 상업용 건물, 토지 등 수만 개의 경매물건 중에서 자신에게 딱 맞아떨어지는 물건을 검색할 수 있다면 방대한 양의 경매물건을 하나하나 보면서 ‘이 많은 물건 중에 나는 어떤 물건에 투자를 해야 하나?’라는 생각을 하지 않아도 될 것입니다. 모든 투자가 마찬가지겠지만 방향성을 잡는 것이 가장 중요합니다. 그러나 이를 모르고 그냥 투자에 임하는 분들도 많습니다. 투자의 방향성만 잡고 있으면 그에 맞는 조건을 입력해 효율적인 물건검색을 할 수 있을 것입니다.

2단계: 권리분석

마음에 드는 물건을 찾았다면 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 참고해 권리분석을 해야 합니다. 부동산이 경매로 넘어왔다는 것은 등기부상의 권리관계가 깨끗하지 않다는 의미이기 때문에 그것을 토대로 권리 간의 순위를 따져보고 추가적으로 인수해야 할 권리들이 있는지, 만약 인수하게 되는 권리가 있다면 그런 위험을 감수하더라도 매력적인 물건인지 등을 판단하는 과정이라 할 수 있습니다. 많은 분들이 부동산 경매를 어렵다고 생각하는 이유가 바로 법률용어들이 난무하는 권리분석 때문이라고 해도 과언이 아닐 정도입니다. 실제로 여러 관련 법률을 배워야 하지만 법 전체를 배우는 것이 아니라 투자에 필요한 일부만 배우면 되기 때문에 생각보다 많은 공부를 요하지는 않습니다.

3단계: 기본자료 수집 및 현장답사

인터넷으로 기본자료를 수집한 후에 물건지에 방문하면 인터넷으로 확인한 내용들과 일치하는지 여부와 현장에서만 확인할 수 있는 지역의 거래분위기(동향), 건물의 내·외관, 낙찰금액 외에 추가적으로 들어가는 비용(수리비)이 있는지 등을 확인합니다. 그리고 이 모든 내용을 따져 최종 입찰 여부를 판단하고 수익률 기준에 맞는 입찰가를 정하게 됩니다. 이 단계는 입찰 전 마지막 단계이기 때문에 상당히 중요한 과정이라고 할 수 있습니다.

4단계: 입찰표 작성과 입찰

현장조사까지 모두 마친 후 수익성이 충분하다고 판단되면 입찰참여를 준비하게 됩니다. 정해진 입찰기일에 경매법정에 참여해서 현 최저가의 10%에 해당하는 보증금과 작성한 기일입찰표를 신분증과 함께 정해진 시간 내에 제출하면 입찰은 마무리됩니다.

5단계: 매각허가결정과 경락잔금대출

최고가매수신고인(낙찰자)이 되었다고 해서 일반매매처럼 바로 집에 들어갈 수 있거나 사용·수익을 할 수 있는 것은 아닙니다. 낙찰 후 7일간 이해관계인들에게 이의신청 기간을 주고 별다른 이의제기가 없다면 매각허가결정이 떨어집니다. 그리고 또 다시 7일간 매각허가결정에 대한 이의제기 기간을 주는데 여기서도 별다른 이의제기가 없었다면 매각허가결정에 대한 확정판결이 떨어지고 잔금을 낼 수 있는 지위가 됩니다.

6단계: 명도 및 사용수익

명도까지 마무리되면 드디어 낙찰받은 부동산을 통해 수익을 올릴 날이 얼마 남지 않았습니다. 실거주가 목적이었다면 입주 준비를 하고, 투자 목적이라면 세부 목적에 맞게 리모델링을 하면 됩니다. 단기시세차익을 목표로 한다면 주변 공인중개사무소에 매물등록을 하고, 임대수익이 목적이었다면 마찬가지로 공인중개사무소에 매물등록을 하거나 온라인을 통해 임차인을 구해보는 등의 노력을 하면 끝이 납니다. 그리고 이제는 통장에 차곡차곡 쌓이는 임대수익의 즐거움을 느끼는 일만 남았습니다.

현장에서 꼭 필요한 실전 노하우
투자하기 전 최종 관문인 현장 답사 노하우
건물 내부와 외부를 반드시 확인

임장을 갔다면 내부 확인은 필수입니다. 내부를 확인하는 이유는 내부 수리비 등의 추가비용이 발생하는지 확인하는 절차라고 생각하면 됩니다.

일주일 후 내부를 확인한 그 회원이 다시 연락해왔습니다. 첫마디가 “낙찰 취소 신청을 할 수 있을까요?”였습니다. 왜 그러냐고 물어봤더니 내부를 보았는데 안방 천장에서 물이 쏟아지듯 새서 안방은 아예 사용하지 않고 문을 닫아놔 온통 곰팡이 투성이었다고 했습니다. 그 집이 빌라의 가장 꼭대기 층이었고, 부실공사로 인해 천장에 수많은 균열이 생겨 있던 것이었습니다. 단순한 옥상 방수공사로만 끝나지 않는 경우였지요.

모든 절차에는 이유가 있습니다. 현장답사를 갔을 때 가장 중요한 것은 건물의 내·외부를 살피는 것입니다. 처음엔 초인종을 누르기가 두려울 수 있습니다. 하지만 이 사례처럼 생각지도 못한 큰 손해를 볼 수도 있기 때문에 내부를 보지 못했다면 입찰은 포기하는 것이 좋습니다.

부재중일 땐 같은 라인의 윗집·아랫집을 공략

임장을 다니다 보면 현장에 방문했을 때 점유자가 없는 경우가 대부분이기 때문에 건물의 내부를 보는 것은 하늘의 별 따기입니다. 만약 내부에 사람이 있더라도 문전박대를 당하거나 대꾸가 없는 집이 상당수일 것입니다. 투자자의 입장에서는 한 번 방문하는 것이지만 점유자의 입장에서는 하루에도 수차례 모르는 사람들이 집 앞을 어슬렁거리며 문을 두드리고 벨을 누르기 때문에 점유자들과 이야기를 해보면 스트레스가 엄청나다는 것을 알 수 있습니다. 그 외에도 여러 가지 이유로 경매가 진행되는 부동산의 내부를 보는 것은 쉽지 않습니다. 그렇다고 내부를 보지 못한 채 돌아오기보다는 같은 라인의 아랫집이나 윗집을 방문해 내부구조와 누수 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

큰 하자가 발견되면 전문가와 동행

조금이라도 의심되는 부분이 있거나 잘 모르는 부분은 과감하게 전문가와 동행해 알아보는 것이 좋습니다. 전문가와 동행할 때는 단순히 동행만 하는 것이 아니라 ‘전문가는 이런 물건들을 볼 때 어떤 부분을 주로 보는지’ ‘흔히 발생하는 하자들은 어떤 부분을 확인하면 알 수 있는지’ 등을 동행하는 내내 질문하며 알아내야 합니다. 가급적이면 소정의 출장비 또는 음료수 한 박스(음료수를 사는 김에 오래된 슈퍼마켓에 방문하며 뜻밖에 고급정보를 얻을 수도 있습니다)를 건네며 성의 표시를 하면 좋습니다. 이렇게 친분을 쌓은 후 낙찰받은 물건을 수리를 맡기게 되면 더 많이 신경 써주시기도 하기 때문에, 처음 경매를 시작하는 분들이라면 전문가와의 임장은 필수입니다.

명도를 위한 점유자의 정보 습득

점유자의 이름을 모르면 강제집행 신청을 할 수 없습니다. 일단 소유자의 이름으로 집행신청을 한 다음 2~3개월이 지난 후 집행을 하러 방문했는데 소유자가 아닌 점유자가 있으면 신청대상자가 달라서 집행을 할 수가 없습니다. 그러면 집행관은 집행불능조서를 작성하는데 그 서류를 가지고 다시 한 번 인도명령 절차를 진행해야 합니다. 이처럼 명도를 진행할 때 점유자의 이름을 모른다면 그만큼 시간을 손해 보게 됩니다. 향후 빠른 명도를 위해 점유자의 이름을 반드시 확인해두시길 바랍니다.

임장은 아침과 밤, 최소 2번

꼼꼼하게 임장을 하기 위해서는 시간을 달리해서 밝은 아침에 한 번, 어두운 저녁에 한 번 가보는 것이 좋습니다. 매번 같은 시간에 임장을 간다면 비슷한 결과물만 가지고 돌아오지만 시간을 달리해서 가면 더 많은 것을 볼 수 있습니다.

동반자와 함께하는 임장

혼자 임장을 다니게 되면 아무리 꼼꼼하게 확인한다고 하더라도 빠뜨리는 부분이 생기기 마련입니다. 또한 본인만의 기준으로 부동산을 평가하게 됩니다. 하지만 살아온 환경이나 현재의 직업에 따라 자신의 눈에는 나쁘게만 보이던 단점들이 동행한 사람에게는 충분히 해소 가능한 장점으로 보이기도 합니다.

똑같은 부동산이라도 보는 사람의 관점에 따라 투자하고 싶은 물건이 될 수도 있고, 투자하고 싶지 않은 물건이 될 수도 있습니다. 자신이 보지 못하는 부분의 하자를 지적하는 것도 동행한 사람의 몫입니다. 저의 경우에도 혼자 갔을 때는 발견하지 못했던 하자를 입찰을 하루 앞두고 다시 한 번 방문했을 때, 아내가 발견해 예상 수리비가 상당히 올라가 결국 입찰을 포기했던 적이 있습니다.

실수 없는 입찰을 위한 최종 확인사항
입찰표 작성은 입찰법정이 아닌 집에서

입찰표는 집에서 미리 작성해가는 것이 좋습니다. 입찰 당일 법정에서 작성하다 보면 법정에 있는 수많은 사람들이 모두 자신과 같은 물건에 입찰하는 듯한 기분이 듭니다. 그래서 법정에서 충동적으로 입찰가격을 올리는 사람을 종종 볼 수 있습니다. 본인이 분위기에 잘 휩쓸리는 성격이라면 반드시 집에서 입찰표를 작성해서 법원에 방문하시길 바랍니다. 입찰표 작성을 잘못하면 지금까지의 노력이 물거품이 됩니다. 입찰 전날 목욕을 하고 경건한 마음으로 차분하게 입찰표를 작성한다면 최소한 실수는 하지 않을 것입니다.

입찰표는 꼭 해당 법원에서 제공하는 서류를 쓰지 않아도 됩니다. 인터넷을 통해 다운받은 양식에 해당 법원과 날짜 표기만 잘하면 됩니다. 입찰표를 작성한 뒤 제출하기 전에 마지막으로 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.

법원에 가기 전 확인사항

이 모든 과정을 끝내고 법원에 입찰하러 갔는데 자신이 입찰한 물건이 경매로 진행되지 않는다고 하면 정말 당황스러울 것입니다. 실제로 이런 당황스러운 일들이 간혹 벌어지기도 하므로 꼭 확인해야 합니다. 경매는 관계자의 신청에 따라 입찰 당일에도 경매 절차가 연기되거나 변경될 수 있습니다. 당일 연기 또는 변경신청이 접수되어 진행이 안 되는 것은 어쩔 수 없지만, 전날까지 접수된 내역은 대법원 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)를 통해 진행 여부를 확인할 수 있습니다. 다른 지역으로 입찰을 가기 위해서 새벽에 일찍 출발했는데 법원에 도착해서 연기 또는 변경된 것을 알았다면 하루를 그냥 허비할 수도 있기 때문에 반드시 인터넷을 통해 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

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