도서요약

■ 책 소개

대한민국 재테크 수단 1위 부동산,

부동산의 최고 레벨 ‘토지 투자’로 진짜 부자가 되는 방법을 알려준다

재테크는 저자가 가난했던 어린 시절부터 무척이나 관심을 가진 분야다. 부자가 되기 위해 주식, FX마진 등 고위험 상품에서부터 부동산, 펀드, 노후상품인 연금보험까지 안 해 본 공부가 없다. “진짜 부자가 되려면 진짜 부자들을 따라하면 된다.”는 말이 있다. 그들의 사고와 행동, 심지어는 재테크 방법까지 벤치마킹하는 것이다.

대한민국 부자들이 가장 선호하는 재테크 수단 1위는 단연 부동산이다. 필자는 그중에서 부동산의 원재료인 토지에 집중한다. 토지 위에 아파트, 상가, 공장 등을 짓고, 부동산의 완제품(건물)은 부동산의 원재료(토지)를 가공해서 만든다. 일반 사람들은 아파트를 보지만, 진짜 부자는 아파트가 될 땅을 본다.

저자는 수년간의 부동산 실무 경험을 바탕으로 종합 부동산 컨설팅 교육기관인 부자사관학교 소장으로 활동하고 있으며, 프롭테크 전문 기업(넥스트아이비(주))을 공동 설립했다. 2019년부터 부동산과 기술을 결합한 ‘블록체인 기반 비대면 부동산 경매 플랫폼(경매야)’ 개발 등 부동산 혁신 사업을 추진하고 있다. 앞으로 양질의 부동산 정보 콘텐츠 개발과 부동산 경매 시장의 획기적인 개선을 통해 부동산 투자의 문턱을 낮추고, 시간과 장소의 제약 없이 누구나 부동산 시장에 참여할 수 있는 서비스를 구현해 나갈 예정이다. 당신이 고민하고 있는 재테크 문제, 진짜 부자가 되는 방법을 이 책 한권으로 끝낼 수 있다. 진짜 부자가 되고 싶다면 지금 토지 투자에 ‘올인’하라.

■ 저자 부자사관학교 마스터반

김선무

부동산 투자개발 분석사

공인중개사, 공인행정사

건설사업 특급 기술인

김진수

공인중개사

매경자산관리사

진창용

부동산 디벨로퍼

오름행정사 사무소 본부장

(주)리얼포쓰리에프 대표

성은경

측량 및 지형공간 기사

지적기사 1급

지적 측량 전문가

■ 차례

머리말 재테크 전쟁 이제 끝내러 왔다

프롤로그 일반 사람은 아파트를 보지만, 진짜 부자는 아파트가 될 땅을 본다

PART 1 토지 투자, 생각을 바꾸고 행동하면 운명이 바뀐다

01 토지 투자, 생각보다 어렵지 않다

02 사상 최대 규모 토지 보상금 50조? 누구의 것인가

03 ‘치솟은 아파트 값 Vs 쏟아지는 부동산 대책’ 우린 이 레벨이 아니다

04 앞으로 10년, 확 달라질 GTX시대 철도와 도로망은 어디로 ‘광역교통 2030’

05 내 인생을 송두리째 바꿔 줄 ‘토지 투자 4가지 컨셉’

06 좋은 땅 찾는 방법, 땅아 넌 누구니?

07 부동산 투자의 핵심 ‘입지와 시세 분석 기법’

PART 2 CONCEPT 1 평생 연봉 만들기 프로젝트 _ 토지개발Develop Relay Project

01 사람도 땅도 변화하면 가치가 오른다

02 좋은 땅부터 찾고 무엇으로 개발할지 결정하라

03 개발 가능한 땅, 쉽게 찾는 방법

04 농지와 농지개발, 산지와 산지개발

05 ‘평생 연봉 만들기 프로젝트’ 이렇게 하면 된다

06 토지개발 분석 기법 3W·1H

07 사례를 통해 배우는 토지개발 실전 사례

08 레버리지와 절세로 수익률을 높여라

PART 3 CCONCEPT 2 청약통장 없이 저렴하게 아파트 분양받는 방법 _

환지 투자Land Substitution Project

01 나는 아파트가 될 땅을 찾는다 ‘도시개발사업 환지換地’

02 도시개발사업을 알면 돈이 보인다

03 토지 투자의 뉴트렌드 ‘환지’를 아시나요?

04 환지 공동 투자로 청약통장 없이 저렴하게 아파트를 분양 받을 수 있다?

05 환지 투자, 가치판단 기준 5가지

06 환지 투자 유망 대상지 분석 및 실전 사례 “딱 5년만 묻어 봐!”

PART 4 CONCEPT 3 토지 보상금 받을래? 현금 대신 땅으로 받을래? _

대토보상 및 차익형 투자Land Provision Compensation Project

01 8년 전 4억에 매입한 땅, 토지 보상금으로 10억 받았다?

02 토지 보상금 더 많이 받을 수 있는 방법

03 토지수용법을 알면 현금 대신 땅(택지)으로 보상받을 수 있다

04 이주자택지 · 협의양도인택지 · 생활대책용지 · 대토보상용지란?

05 사례를 통해 배우는 대토보상 및 차익형 투자 실전 사례

06 요즘 대박! 그린벨트 내 전망 좋은 카페부지

PART 5 CONCEPT 4 1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법 _

농지연금Green Project

01 가장 쉽고 확실하고 강력한 농지연금

02 이유불문, 나이불문 무조건 알면 유용한 농지 투자 백서

03 1억 투자로 월 300만원 평생 연금 받는 비법

04 반값 아파트는 어렵고 반값 농지는 쉽다

05 포스트 코로나 시대 ‘농지연금에 디벨롭Develop을 더하다’ ▶그린 프로젝트

에필로그 당신이 도달하지 못한 부동산 투자 최고 레벨, 당신과 우린 레벨이 다르다

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1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법

토지 투자, 생각을 바꾸고 행동하면 운명이 바뀐다
토지 투자, 생각보다 어렵지 않다

부린이(부동산 어린이), 영끌(영혼까지 끌어모아), 청무피사(청약은 무슨 그냥 피주고 사) 등 수많은 부동산 신조어가 등장했다. 정부의 고강도 규제 정책에도 불구하고 치솟는 아파트 시장의 인기를 여실히 보여준다. 정부의 정책 부재로 인한 심각한 정치문제로까지 거론되고 있는 현 시점에서 향후 집값은 어떻게 될까?

집값의 향방이 어떻게 되던 간에 아파트 시장에는 너무 많은 경쟁자가 있다는 점이 중요하다. 경쟁이 치열하고 뛰어드는 사람이 많으면 가격에 거품이 생기거나 이들 모두가 하나의 ‘파이’를 공유해야 한다. 따라서 나에게 돌아오는 몫이 줄어들게 마련이다. 물론 아파트 가격이 올라 수익을 낸 사람들이 있을 것이다. 하지만 인생을 송두리째 바꿀 만한 엄청난 ‘부’를 가져다주지 못한다. 이것이 팩트다.

과거 조선시대에도 땅은 부의 상징이었다. 임금이 내리는 최고의 상이 땅이었으며 땅을 가진 소수의 부자가 나라를 이끌어갔다. 수백 년이 지난 지금도 마찬가지다. 과거와 마찬가지로 소수의 부유층(대기업 재벌 등) 들이 땅을 본다.

부동산 투자의 종류는 아파트, 상가, 건물, 토지 등 정말 다양하다. 아파트 시장은 재개발, 재건축 분양권, 갭투자 등 여러 방법이 있듯이 토지 투자도 토지개발부터 농지 투자까지 정말 다양한 방법이 있다. 대다수 사람이 주로 선호하는 부동산은 아파트 시장이다. 주택은 사람이 거주해야 하는 필수재이면서 누구나 쉽게 정보를 얻을 수 있다. 진입 장벽이 낮아서 그만큼 경쟁이 치열하고 나에게 돌아오는 몫도 적게 된다.

반면에, 토지 시장은 그보다는 어려운 분야이다. 어려운 만큼 경쟁자도 아파트 시장에 비해 상대적으로 적고 잘만 하면 큰 이익을 얻을 수 있게 된다. 진입장벽이 높은 만큼 그 장벽만 넘으면 토지 투자의 고수가 될 수 있다. 산을 넘어야 부자가 될 수 있다. 산을 넘기 위해선 시간과 정성을 쏟아야 한다.

토지 투자는 4가지가 전부다. 투자 목적별로 토지개발, 환지 투자, 대토보상 및 차익형 투자, 농지연금으로 구분한다. 맹목적인 토지 투자는 금물이다. 오직 자신의 투자 목적에 부합되어야 한다. 혹시 지금까지 이 방법을 모르고 토지 투자를 했다면 수정하거나 다시 공부해서 재투자하라. 충분히 공부하고 해도 늦지 않다.

혹시 투지는 장기 투자라고 생각하는가? 큰돈이 있어야 한다고 생각하는가? 절대 그렇지 않다. 토지개발을 알면 단기간에 내 재산을 2배 이상 만들 수 있다. 토지개발 노하우를 익히면 평생토록 재산을 늘려 갈 수 있다. 도한 도시개발사업 환지 투자를 알면 소액으로도 충분히 가능하고, 대토보상 및 차익형 투자를 통해 단기간에 시세 차익을 얻을 수 있을 뿐만 아니라, 좋은 사업지에 택지를 공급받을 수도 있다. 특히 농지연금을 활용한 농지 투자를 통해 가치 상승과 더불어 풍요로운 노후를 설계할 수 있다.

‘치솟은 아파트 값 Vs 쏟아지는 부동산 대책’ 우린 이 레벨이 아니다

“땅을 알면 아파트는 껌이다.” 대다수 사람과 대부분의 공인중개사 역시 아파트를 본다. 다시 말하지만 부동산의 원재료는 땅이다. 토지 위에 아파트도 짓고, 상가도 짓고, 공장도 짓는다. 그들의 입지분석을 통해 토지를 매입하고 분양을 하고, 분양 대금을 받아 건물을 지어서 차익을 남긴다. 실제 개념은 아파트 값이 오르는 것이 아니라 땅값이 오르는 것이다. 지난 30년간 서울의 아파트 가격은 5배 넘게 올랐지만 서울의 땅값은 50배 올랐다. 생각해 보면 토지 투자는 아주 간단하다. 그냥 서울의 땅을 사서 보유하면 된다.

최근 아파트 가격이 급상승하고 이에 따라 정부에서는 부동산 규제 정책을 내놓고 있다. 투기수요 억제와 공급량 확대 정책까지 나오고 있지만 아파트를 사고 싶어 하는 사람들의 심리는 식을 줄 모른다. 쏟아지는 규제 정책에 시장은 혼란에 빠졌다. 반면에 토지는 규제가 덜하다. 세금 관련 정책도 주택에 해당하는 것이지 토지를 사업으로 하거나 농ㆍ어촌 주택에 대해서는 바뀐 것이 없다. 규제가 많으면 먹을 것이 별로 없다. 부동산뿐만 아니라 비즈니스도 규제가 많으면 성장이 어렵다.

내 인생을 송두리째 바꿔 줄 ‘토지 투자 4가지 컨셉’

부동산 투자는 가장 안전한 투자 자산이다. 하지만 들쑥날쑥한 아파트 가격은 더 이상 안전 자산이 아니다. 부자들이 가장 선호하는 재테크는 단연 부동산이지만 아파트 투자만으로는 진짜 부자가 될 수 없다. 토지를 알아야만 한다. “토지 투자의 컨셉 4가지”는 필자가 수년간 터득한 나만의 노하우다. 이 4가지 기술을 알면 재테크 고민은 사라지고 진짜 부자가 되는 기술을 얻게 될 것이다.

단기간의 평생 연봉 만들기 프로젝트
* 토지개발 Develop Reply Project

평생 연봉 만들기 프로젝트는 디벨로퍼(Developer)가 되는 것으로 단기 투자프로젝트다. 디벨로퍼라고 어렵게 생각할 필요가 없다. 단지 당신이 필요한 것은 종잣돈과 나의 책, 그리고 부자사관학교 교육과 상담을 받는 일이다. 우선 공부하고 작은 것부터 시작해서 천천히 경험을 쌓아 가면 된다. 교육을 통해 확신이 생기고 투자를 통해 성공 경험을 쌓고 그 기술을 활용해 진짜 부자의 길로 나아갈 수 있게 된다.

청약통장 없이 저렴하게 아파트 분양받는 방법
* 환지 투자(Land Substitution Project)

환지 투자는 토지 투자의 새로운 트렌드다. 만약 내가 직접 토지개발을 하기 어렵다면 개발지구 내 환지 투자를 통해 내가 직접 개발하지 않고도 새롭게 조성된 땅으로 돌려 받을 수 있다. 특히 소액으로 접근하는 투자자에게는 가족 단위 또는 공동투자 그룹을 만들어 환지 투자를 하면 효과적이다.

개발 사업은 관련 법률과 제도를 이해해야 투자에 성공할 수 있다. 따라서 관련 내용을 숙지하고 사업단계별 투자 포인트를 잡아 환지 투자를 한다면 손쉽게 이익을 얻을 수 있다. 또한 관련 제도 범위 안에서 권리 행사를 충분히 하면 청약통장 없이도 저렴하게 아파트를 분양받는 행운도 얻을 수 있다.

“토지 보상금 받을래? 현금 대신 땅으로 받을래?”
* 대토보상 및 차익형 투자(Land Provision Compensation Project)

개발지구 내 사업 방식은 환지 방식과 수용 방식이 있다. 주로 공익사업으로 진행되는 곳은 수용 방식으로 사업이 시행된다. LH 등 공공기관이 토지를 수용(매입)할 때 발생하는 시세차익, 대토보상 등 사업지구 내 택지로 공급받는 방법으로 투자 포인트를 잡을 수 있다. 대토보상 및 차익형 투자는 환지 투자와 마찬가지로 관련 법률과 제도를 충분히 이해해야 한다.

사실 환지 투자나 대토보상 등과 같은 내용은 시중에 어느 책에도 나와 있지 않은 보석 같은 내용이다. 특히 토지를 수용당하는 토지 소유자들에게도 많은 도움이 되리라 생각된다.

월 300만 원 평생 받는 가장 쉬운 방법
* 농지연금(Green Project)

‘토지개발, 개발지구 내 환지 투자, 수용 방식의 대토보상 및 차익형 투자’ 이 3가지 내용이 모두 어렵다면 가장 확실하고 강력한 ‘농지연금을 활용한 농지가치 투자’를 하면 된다. 이것은 숫자가 보인다. 또 얼마를 투자해서 언제, 얼마의 금액을 받을 수 있는지 예측할 수 있다. 농지연금은 정부에서 농업인을 위해 장려하는 제도이다. 따라서 관련 제도 범위 안에서 농지연금의 가입 기준을 완성하고 농지연금에 적합한 농지를 매입하면 해당 농지를 담보로 매월 정부에서 안전하게 월급을 준다. 마치 주택연금과 비슷한 형태이나 농지연금이 더욱 강력하다.

단지 몇 가지 사항만 준비하고 공부해서 농지가치 투자를 하면 된다. 5060세대는 지금 시작하고 3040세대는 부모님과 상의하라. 일찍 준비할수록 좋다. 혼자서 준비하면 월 최대 300만원을 평생 받을 수 있지만 부부가 함께 준비하면 월 최대 600만원까지 받을 수 있다.

평생 연봉 만들기 프로젝트 _ 토지개발(Develop Relay Project)
좋은 땅부터 찾고 무엇으로 개발할지 결정하라

땅은 지식으로 안 보이고 지혜로 보인다. 투자할 땅을 찾으러 정말 열심히 다니는 수강생이 있다. 어느 날 좋은 땅을 찾은 듯 메시지가 올 때면 좋아 보이긴 하나 꼭 무언가 부족함을 느끼게 된다. 수개월 수강을 통해 열심히 배우고 현장도 많이 다녔지만 2% 부족한 이유, 필자가 내린 결론은 경험 부족이다.

실패 경험 없이 성공하려면 운이 따라줘야 한다. 운이 없다고 생각되면 실력을 키워야 한다. 처음 토지 투자에 입문하는 사람이 실패하는 이유는 실력도 없는데 섣불리 투자하는 것이다. 투자는 반드시 위험성을 동반한다. 제대로 공부하고 제대로 된 정보를 얻는 방법을 익히면 실력이 쌓이게 되고, 실력이 쌓이면 지식을 뛰어넘는 지혜를 갖게 된다.

좋은 땅은 어떻게 찾을까? 입지를 선정하는 일이다. 입지 立地란 인간이 경제 활동을 하기 위하여 선택하는 장소를 말한다. 즉 도로와 철도망이 신설되거나 확충되고, 산업단지와 주거단지 등 개발 호재로 인해 사람이 경제 활동을 하기 위해 조성되는 지역이다. 여기에 더해 개발 호재의 타당성이 확보되었으나 해당 지역이 반드시 저평가되어 있어야 한다. 이미 호재가 반영된 것은 꽤 오랜 기간을 기다려야 수익을 얻을 수 있기 때문이다.

입지를 선정한 후 투자하고자 하는 지역의 땅이 공장지대인지, 주택지인지 수요층을 분석하라. 미래가치와 입지 선정, 수요층까지 분석했다면 해동 토지가 개발행위 허가를 받을 수 있는 땅인지 조사한 후 주변 시세와 개발에 드는 예상 비용, 수익성을 분석한다. 끝으로 가장 중요한 부분이 매도 타이밍이다. 예를 들면 해당 토지 인근에 고속도로 IC가 생겨나 서울 접근성이 좋아진다는 호재가 있다면 고속도로의 사업 타당성 발표 직전에 원형지 토지를 매입하고, 고속도로 착공 시점에 부지 조성 공사 후 매도를 한다.

‘평생 연봉 만들기 프로젝트’ 이렇게 하면 된다

부동산 투자를 통해 평생 연봉을 만들 수 있을까? 부동산 투자를 ‘사업화’하여 평생 수익을 만들 수 있다는 뜻일 텐데, 그것이 과연 가능할까? 토지개발을 제대로 알면 부동산 개발 사업을 통해 평생 연봉을 만들어 낼 수 있다. 이것은 생각보다 어렵지 않고, 많은 돈이 필요하지도 않다. 종잣돈 1억, 적게는 5천만 원으로도 레버리지를 활용하면 충분히 소액 투자가 가능하다.

부동산은 사는 것보다 파는 것이 중요하다. 언제, 어떻게 팔 것인가? 토지개발은 부동산의 진정한 생산자다. 적어도 생산자가 되려면 기술을 알아야 한다. 토지 개발의 기본 지식과 프로세스를 알면 부동산의 생산자가 될 수 있다.

당신이 토지 투자에 앞서 가장 우선적으로 해야 할 일은 기술과 지식을 배우는 일이다. 두 번째는 미래가치가 높은 저평가된 지역을 선정해야 한다. 입지를 분석하는 일은 누군가에겐 쉽고, 누군가에겐 정말 어려운 일일 수도 있다. 바로 여기서 학습이 되어 있는 사람과 그렇지 않은 사람의 차이가 난다.

세 번째는 실전 투자 단계다. 학습이 잘 되었다고 해도 실제 투자를 할 때가 되면 망설이게 된다. 100% 완벽한 투자는 없다. 단지 우리가 할 수 있는 것은 배운 대로 실천하는 것이다. 준비된 자에게 기회가 오게 되고 기회를 놓치면 누군가가 그 기회를 가져간다.

토지개발은 개발 허가를 받을 수 있는 농지나 임야 등을 매입하고 2년 시점에 부지 조성 공사를 완료하여 현지 부동산 등에 매매하면 쉽게 차익을 볼 수 있다. 매도시점인 2년이 지날 때쯤 고속도로 IC 착공이나 개통 또는 역 신설 등 주변 호재가 발표되면 더욱 높은 가격에 매도할 수 있게 된다.

욕심이 과하면 배가 산으로 가는 법이다. 지나친 욕심은 화를 부른다. 디벨로퍼가 되기 위해 토지개발을 시작하게 되면 몇 번의 성공으로 더 큰 사업 대상지를 찾게 된다. 토지개발에서 가장 주의해야 하는 부분이다. 인간의 욕심은 끝이 없기 때문이다. 큰 성공은 작은 성공을 거듭한 결과라는 말이 있듯이 한 단계씩 올라가길 바란다.

청약통장 없이 저렴하게 아파트 분양받는 방법 _ 환지 투자(Land Substitution Project)
나는 아파트가 될 땅을 찾는다 ‘도시개발사업 환지(換地)’

아파트는 누가 어떻게 지을까? 무슨 일이든 생산자 관점으로 생각을 바꾸면 훨씬 많은 돈을 벌 수가 있다. 맛있는 요리도 그 요리를 만드는 방법을 알면 생산자가 되는 것이고, 좋은 제품도 그 제품을 만드는 방법을 알면 생산자가 된다. 하지만 많은 사람들이 “생산자가 되는 것은 매우 어려운 일이고 탁월한 사람들만 할 수 있어!”라고 말을 한다. 이런 인식 때문에 우리는 시장에서 우위를 점하고 내가 만든 모든 생산재로부터 소비자에게 돈을 받는다.

환지(換地, Land Substitution)는 말 그대로 바꿀 환(換), 땅 지(地)로써 새롭게 조성된 땅으로 바꿔 주는 것을 말한다. 다시 말하면 임야나 농지 등을 아파트나 단독주택 등을 지을 수 있는 땅으로 되돌려 받는 토지를 말하는 것으로, 도시개발사업에서 적용하는 사업방식 중 환지 방식에 해당한다. 환지 방식의 내용을 잘만 이해하면 토지 투자의 불확실성을 제거할 수 있고 확실한 수익을 얻을 수 있다.

우리나라의 대표적인 2개의 개발사업

토지 투자의 꽃은 개발이다. 개발사업을 알아야만 토지 투자에 성공할 수 있다. 개발사업은 법률과 제도를 알아야 하는데 그 내용이 방대하고 어려운 용어들이 많다. 어려운 만큼 진입장벽도 높다. 반면에 진입장벽이 높은 만큼 나에게 돌아오는 ‘파이’가 크다.

우리나라는 주택을 공급하기 위한 제도로 대표적인 2개의 개발사업이 있다. 정부가 주도하는 태기개발사업과 민간ㆍ공공이 주도하는 도시개발사업이다. 택지개발사업은 정부의 주택공급 정책에 의해 1기, 2기, 3기 신도시와 같이 대상지를 선정해 택지를 조성한 후 건설사 또는 일반인에게 공급하는 사업이다. ‘택지개발촉진법’에 의한 택지개발사업의 사업 방식은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 의한 사용ㆍ수용 방식이다. 주로 한국토지주택공사 LH에서 사업을 시행한다.

반면에 도시개발사업은 ‘도시개발법’에 의해 도시기본계획에 의거, 개발이 가능한 용도로 지정된 지역만 도시개발구역으로 지정해 시가지나 단지로 조성하는 사업을 말한다. 사업 방식은 수용ㆍ환지ㆍ혼용(수용+환지) 방식 중 선택하여 진행하며, 민간ㆍ공공ㆍ민간공동 등 다양한 사업시행이 가능하다.

환지 투자, 가치판단 기준 5가지

토지 투자를 단 한 번이 실패도 업이 성공하고 싶은가? 그렇다면 ‘환지 투자’를 시도해 보기로 결정하고 공부하라. 완벽한 투자는 없다. 투자(投資)는 재물을 던지는 행위로 반드시 위험성(Risk)을 수반하기 때문이다. 우리는 단지, 우리가 원하는 것을 결정하고 그 결정이 옳은 결정인지 몇 가지 요소를 점검하는 것에 초점을 맞춘 후 적시 적절한 타이밍에 투자해야 한다.

환지 투자를 시도하기에 앞서 가치판단 기준 5가지를 토대로 점검하면 여러 가지 문제들이 풀리고 투자 결정을 하는데 도움을 주게 된다. 그리고 최종적으로 실패확률을 줄여 투자 성공의 경험을 가져오게 된다.

저평가 지역: 너무 많이 오른 사업 대상지를 오르는 폭이 적다. 1,000만 원짜리 땅이 2,000만 원으로 올리기는 어렵지만 100만 원짜리 땅이 200만 원으로 올리기는 쉽기 때문이다.

미래가치: 개발의 탄력이 붙으려면 고속도로나 철도망이 신설되거나 확충되어 사업성이 좋아져야 한다. 역세권 도시개발 사업은 이유 불문하고 투자 1순위 지역이다.

사업 시행능력: 해당 도시개박사업 시행자는 누구인가? 신뢰할 수 있는 기관인가? 민간 시행자보다는 공공 시행자가 사업 중인 지역을 선정하는 것이 유리하다. 사업은 돈이 많이 있어야 진행속도가 빠르기 때문이다.

환지 대상 토지: 내 땅이 사업 구역 내 환지 대상 토지인가? 토지 면적과 유형에 따라 환지 절차가 다르다. 앞서 설명한 ‘토지 유형별 환지 절차’를 참고하여 투자에 임해야 한다.

사업 시행 단계: 해당 지역의 사업 시행 단계는 어느 단계인가? 환지 방식은 각 단계별 사업 진행 속도에 따라 땅값이 상승한다. 토지 매매가 언제든지 가능하기 때문이다, 따라서 투자하는 시점이 어느 단계인지 확인하고 또 어느 시점에 매도할 것인지 투자 예상 기간과 예상 수익률을 점검한다.

토지 보상금 받을래? 현금 대신 땅으로 받을래? _ 대토보상 및 차익형 투자(Land Provision Compensation Project)
토지 보상금 더 많이 받을 수 있는 방법

토지 보상금은 3차례 걸쳐 증액(수용재결→이의재결→행정소송)을 할 수 있는데, 통상 감정 보상가의 10% 내ㆍ외로 보상금을 증액시킬 수 있다. 토지 보상금을 더 많이 받으려면 토지 보상의 절차 및 과정을 이해하고, 사업 초기부터 준비해 최초 협의 감정 평가를 잘 받아야 한다. 협의 감정 평가를 잘 받아야 토지 보상금은 물론, 추후 대토보상 용지 등 땅으로 공급받고자 원할 때에도 더 많은 면적을 공급받을 수 있다.

“공시지가를 올리면 토지 보상금을 더 많이 받을 수 있나요?”

보통은 투지 보상금이 공시지가의 1.5배에서 많게는 1.8배 정도 나온다는 얘기를 듣게 된다. 아마도 개발사업으로 인해 토지가 수용되어 보상금 관련한 소문을 듣고 문의를 한 듯했다. 결론적으로 공시지가를 올려도 세금만 더 낼 뿐 보상금 산정에는 무관하다. 공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉘는데 토지 보상금은 표준지공시지가를 기준으로 산정하기 때문이다.

표준공시지가를 기준으로 시점ㆍ지역ㆍ개별ㆍ기타 등의 요인에 따라 가감된 할증을 곱하고 있으며, 이 중 개별요인은 가로, 접근, 환경, 획지 등의 조건에 따라 가감된 할증을 곱하여 가격을 결정한다. 공익사업에 의한 보상의 기준은 지장물보상, 영농보상, 휴업보상 등에 따라 세분화하여 기준이 정해져 있으며, 별도로 이주대책 대상자를 선정하는 방법도 정해져 있다.

보상평가 권리구제 절차는 협의 감정평가, 손실보상협의, 수용재결신청, 이의재결신청, 행정소송 등의 순으로 진행되는데, 개인이 대응하기에는 한계가 있어 통상은 토지보상 전문 행정사 사무소나 법무법인에 위임하여 진행된다.

1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법 _ 농지연금(Green Project)
1억 투자로 월 300만원 평생 연금 받는 비법

만약 당신에게 종잣돈 1억 원이 없다면 소액으로 할 수 있는 환지 투자를 통해 종잣돈을 불려라. 딱 5년 만 묻어 두면 분명 자산이 늘어나 있을 것이다.

평생 파이프라인 만들기 농지연금 프로세스를 사례를 통해 적용해 보자.

① 종잣돈 1억을 모은다.

② 공시지가 3억 정도의 농지를 2억에 경매로 낙찰받는다.

③ 1억 대출을 받아 명도 이전받는다.

④ 영농경력을 쌓으면서 개별공시지가를 올린다.

매년 8%씩 올릴 경우 공시지가는 10년이면 5억4천, 15년이면 6억6천, 20년이면 7억 8천이 된다.(※개발호재에 의한 지가 상승과 감정평가액은 고려하지 않음)

⑤ 농지연금 지급 산출표를 받아본다. 마음에 들면 연금을 신청하고, 농지를 팔고 싶으면 판다.

⑥ 5060세대는 바로 시작하고, 3040세대는 부모님과 상의한다.

필자인 나는 어떤 결과를 예측할 때 항상 보수적으로 판단하는 경향이 있다. 그리고 나는 최대한 안전하고 확실한 투자에만 집중한다. 농지연금은 숫자가 보이고, 언제 수익이 나오는지 예측이 가능하다.

“잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 할 것이다.” 세계 최고의 투자자 워렌 버핏의 유명한 명언이다. 적어도 나는 잠자는 동안에도 매월 따박따박 돈이 들어오는 방법을 안다. 또 녹색시대에 맞게 주말이 되면 아이들과 함께 영농체험도 즐긴다.

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