도서요약

도서정보

■ 책 소개

어떻게 그들은 작은 스타트업에서 시장을 이끄는 브랜드가 됐나

빅데이터와 인공지능을 활용, 시장 에너지를 정확히 예측하는 것은 물론, 22개 정보를 150여 가지 데이터로 분석해 조, 경, 승 단위로 도출되는 경우의 수를 인공지능을 통해 최적의 패턴을 찾아내 미래가치를 예측하는 핵심 기술이 완성되었다. 인공지능으로 찾아낸 패턴을 과거 모든 지역, 모든 아파트에 적용해서 나온 결과까지 제공하여 우수한 인공지능 예측 기술력을 증명하고 있다. 심지어는 2007년, 2008년 리먼브라더스 사태로 대한민국 부동산이 폭락할 때까지도 제공하고 있을 정도로 기술력에 자신감을 보여주고 있다.

저자는 인공지능을 사용하기 전과 데이터를 보는 관점 자체가 완전히 바뀌었다고 한다. 우선 중요하던 데이터라고 생각했던 많은 데이터가 의외로 중요하지 않은 데이터였고, 그 반대의 경우도 많다고 한다. 게다가 인공지능 프로그램 덕분에 결과는 인공지능에게 맡기고 사람은 데이터를 가공, 상상하는 데만 집중할 수 있었다. 아무리 데이터를 복잡하게 만들어도 결과를 신경 쓸 필요도 없고, 그 데이터를 조건으로서 사용하는 프로그램 인터페이스도 신경 쓸 필요가 없다. 오로지 데이터 자체만 집중할 수 있는 것이다.

이 책에선 사람이 데이터를 가공하고, 인공지능이 최적의 패턴을 찾아내서 인공지능이 추천하고, 사람의 2차 필터링. 이것이 99% 성공하는 인공지능 투자법이라고 강조한다. 부동산 시장 흐름을 파악하는 건 투자자 동향도, 정부정책도, 인구감소도, 각종 호재도 아닌 핵심 빅데이터, 인공지능이 그 핵심 빅데이터를 밝혀낸다.

■ 저자 이건영
20년차 오라클 데이터베이스 엔지니어.

오라클 데이터베이스와 관련해 강의 및 컨설팅, 책을 저술했다. 웹ERP 개발 회사 운영 및 골프장 IT 시스템 분야에도 종사했다. 2012년 말부터 부동산 투자를 시작해 현재까지 25건의 아파트, 빌라, 통건물(공동) 매입 및 통건물 건축을 진행했다. 2015년 부동산 투자 법인을 공동 설립했으며 2016, 2017년 부동산 빅데이터 투자 분석 시스템 개발팀장을 역임했다. 이후 빅데이터와 인공지능을 활용한 부동산 투자 분석 시스템 개발 및 사업을 추진하고 있다.

그가 20년 경력의 데이터베이스 전문가로서 6년의 부동산 투자 경험을 바탕으로 만든 인공지능 프로그램은 수많은 정보를 종합 분석해서 현재 어떤 지역, 어떤 아파트에 투자하면 좋을지 제시해 준다. 무엇보다 수많은 정보 중에서 어떤 정보가 특히 중요한지를 알려주기 때문에 객관적이고 과학적으로 최고의 수익률을 거두는 길을 찾을 수 있다.

고려대학교 국어국문학과를 졸업하고 2009년 동아일보사에 입사해 〈주간동아〉〈신동아〉를 거쳤다. 2014년부터는 종합편성방송 채널A 사회부, 보도제작팀에서 방송 기자로 근무하고 있다.

■ 차례
P R O L O G U E 부동산 투자, 중요한 건 데이터다

CHAPTER 1 부동산 투자, 인공지능으로 해야 하는 이유
01 그래도 부자들이 부동산에 돈을 묻어두는 이유
02 전국 갭투자수익률 분석
03 인공지능 투자법의 놀라운 세 가지 장점
04 신뢰할 수밖에 없는 인공지능의 예측 정확성
05 빅데이터에서 최고의 투자처를 도출한다
06 데이터/차트 프로그램을 활용하는 방법
07 인공지능 예측 프로그램을 읽는 법

CHAPTER 2 빅데이터로 타이밍과 유망 지역을 통찰한다
01 수익률과 직결되는 데이터를 한눈에
02 미분양과 준공 후 미분양
03 시장의 심리를 읽을 수 있는 ‘전세 에너지’
04 수요·공급 관련 ‘수요 에너지’
05 인공지능의 핵심! 유망 지역 순위를 보여주는‘지역 예측 프로그램’
06 세부적인 조건에 맞춰 제시하는 ‘추천 단지 리스트 프로그램’
07 수익률을 일목요연하게 ‘연도별 통계 및 수익률 비교 차트’

CHAPTER 3 인공지능은 어떻게 예측했을까? -연도별 분석
01 2013년 인공지능은 어디를 추천했는가?
02 2013년 광주 상세 분석
03 2013년 대구·울산 상세 분석
04 2013년 경상도·전라도·충청도 상세 분석
05 2014년 인공지능은 어디를 추천했는가?
06 2014년 경기도 상세 분석
07 2015년 인공지능은 어디를 추천했는가?
08 2015년 서울 상세 분석
09 2015년 인천 상세 분석
10 2015년 부산 상세 분석
11 2015년 강원도 상세 분석
12 2016년 인공지능은 어디를 추천했는가?
13 2016년 대전 상세 분석

CHAPTER 4 악마는 디테일에 숨어 있다. 디테일한 세부조건으로 투자를 완성하자
01 기본 조건 1 세대수
02 기본 조건 2 평형
03 기본 조건 3 연식
04 기본 조건 4 전세가율
05 기본 조건 5 투자 금액
06 심화 조건 1 입지
07 심화 조건 2 타이밍

E P I L O G U E 인공지능은 내게 정말 필요한 것이었다

감사의 글

도서요약

부동산 투자, 인공지능이 답이다

부동산 투자, 인공지능으로 해야 하는 이유
그래도 부자들이 부동산에 돈을 묻어두는 이유

최근 한국은행이 발표한 <우리나라의 토지 자산 장기시계열 추정> 보고서에 따르면 우리나라 토지 자산 가격의 총액은 1985년 299.9조원에서 2013년 5,848조 원으로 28년간 약 20배가 뛰었다. 10년 이상 장기적으로 보면 부동산 가격은 쭉 상승해왔다. 그런데 과연 부동산 가격만 상승했을까? 서울시 시내버스 요금은 1991년 170원에서 2015년 8월 현재 1,200원으로 무려 705.9%나 상승했다. 상승률이 부동산보다 훨씬 더 크다.

모든 물가는 상승한다. 왜 그럴까? 1971년 금본위제(金本位制)가 폐지된 이후 자본주의는 계속해서 화폐 가치가 떨어지는 시스템으로 바뀌었고, 이로 인해 통화량이 계속 늘어나고 있기 때문이다. 간단히 설명하면, 금이 있는 만큼만 화폐를 발행하는 것이 자본주의 초기의 금본위제였다.

부동산 투자를 해야 하는 이유를 알기에 앞서 자본주의의 화폐 가치에 대해 먼저 이해해둘 필요가 있다. 화폐 가치가 계속해서 떨어지니 상대적으로 화폐가 아닌 것의 가치가 점점 오르고 있는 것처럼 보인다. 자본주의 시스템에서 모든 가치의 척도는 화폐이고, 상대적으로 화폐가 아닌 것의 가격은 점점 상승한다. 즉, 인플레이션이 발생하는 셈이다.

일단 점점 가치가 떨어지고 있는 화폐를 가지고 있으면 손해다. 화폐가 아닌 것을 가지고 있어야 한다. 자본주의 시스템에서 ‘돈의 가치는 점점 떨어진다’는 사실을 아는 정도로 시작해 보자. 버스 토큰같이 당시에만 이용하는 게 아니라 현재까지도 가치가 있어야 한다. 기업이 계속 존속한다면 주식도 그중 하나이고, 부동산도 마찬가지다.

인공지능 투자법의 놀라운 세 가지 장점

인공지능 투자법은 컴퓨터 프로그램으로 투자 지역과 투자 물건을 선별하는 새로운 투자법이다. 인공지능 투자법이 추천하는 지역과 물건은 제법 신뢰할 만하다. 필자는 아파트 투자에 관련된 컴퓨터 프로그램을 2016년 초부터 본격적으로 연구, 개발하기 시작했다. 데이터베이스 전문가로서 일종의 직업병이라고 생각한다. 물론 그전부터 개인적으로 부동산 투자를 할 때마다 어떤 데이터가 중요한지 끊임없이 연구했으나, 결국 고수들의 조언에 따라 투자 결정을 하곤 했다. 당시의 프로그램은 사람의 판단력을 보조하는 정도였다. 전에 개발한 프로그램이 투자 고수의 경험을 보조해 주는 데 그쳤다면, 새로운 인공지능 프로그램은 100% 프로그램에 의지해 결과를 보여준다. 그런데 그게 꽤 신빙성이 있다.

첫 번째, 인공지능 프로그램이 추천하는 지역을 고수의 눈으로 한 번 더 걸러내면 매우 유용하다. 아무리 투자의 고수라고 해도 모든 지역을 다 꿰뚫고 있을 수는 없는데, 생각지 못한 의외의 지역을 알게 되면 투자 지역을 더 넓힐 수 있다.

두 번째, 투자 공부가 된다. 인공지능 프로그램에서는 미분양률이나 예정 공급량을 중요하지 않은 요소로 본다. 수치 자체만 봐서는 그렇지만 자세히 들여다보면 사실이 아니다. 예를 들어 예전부터 공급이 너무 부족한 지역에서 2년 뒤 공급량이 조금 풀렸다면 인공지능 프로그램은 2년 뒤 공급량이 많아도 별 영향이 없다고 판단한다. 만약 해당 지역의 현재 수요 및 공급이 얼마나 부족한 상태인지를 보여주는 수치가 있다면 예정 공급량의 중요도에 대해 인공지능 프로그램은 다르게 판단할 수 있다.

세 번째, 빅데이터 요소가 될 만한 것들의 중요도를 알 수 있다. 전세가율의 경우 역시 많은 빅데이터 요소를 생각해 볼 수 있다. 간단하게 전세가율 상승률, 그것도 6개월 전과 비교한 상승률, 1년 전, 2년 전과 비교한 상승률, 또 상승률의 상승률(상승률 자체가 얼마큼 상승하고 있는지)도 생각해 볼 수 있다.

빅데이터, 인공지능 프로그램 투자법은 실제 투자 고수들의 실력에 비하면 조족지혈, 새 발의 피다. 하지만 나름 유용한 부분도 있다. 그러한 부분을 여러 고수들을 통해 검증받았고, 또 그 과정을 통해 인공지능 프로그램은 더욱 발전했다. 무엇보다 전국의 모든 지역과 아파트를 동시에 비교하는 다른 차원의 접근법이며, 추후 성장 가능성은 무궁무진하다. 이제 겨우 한 걸음마를 떼었을 뿐이다. 겨우 한 걸음인데 비하면 결과는 매우 놀랍다.

빅데이터에서 최고의 투자처를 도출한다

부동산 인공지능 프로그램의 기본 콘셉트는 다음과 같다. 인공지능 프로그램은 먼저 첫 번째로 앞에서 언급한 가구수, 인구수 매매가, 전세가, 공급량 등의 각종 데이터를 수집한다. 다음으로 빅데이터로 전환하는 데이터를 포함하여 과거의 모든 데이터를 분석하면서 투자 지역을 추천하고, 해당 지역 내의 아파트를 추천한다. 이때 해당 데이터는 과거와 현재의 데이터다, 과거의 데이터는 수익률을 증명한다. 전세 2년 갭투자의 경우 현시점 2018년 5월의 2년 전, 즉 2016년 5월까지 수익률의 결과를 알 수 있다.

인공지능 프로그램은 과거의 결과를 통해 현재를 예측하는 방식이다. 마치 구글의 인공지능 프로그램 알파고가 과거의 수많은 바둑 기보를 통해 학습을 해서 노하우를 쌓은 후 최고의 바둑기사들을 이겨냈듯이 말이다. 하지만 아파트 투자는 바둑처럼 원리가 간단하지도 않고, 결과가 이기고 지는 것처럼 단순하지도 않다. 투자 방식도 2년 전세 갭투자, 4년 전세 갭투자, 월세 투자, 건축, 경매 등 수많은 방법이 있다. 데이터 역시 앞에서 언급한 가구수, 인구수, 매매가, 전세가뿐만 아니라 지역 호재ㆍ악재, 역세권, 선호도, 층수, 남향ㆍ북향 등의 방향, 인구 이동 등 수없이 많다.

연구의 핵심은 결과를 측정할 수 있는 예측 알고리즘 수치이며, 수많은 데이터 중에서 어떤 데이터를 넣을 것인지 사람이 어느 정도 정리를 해줘야 한다.

빅데이터로 타이밍과 유망 지역을 통찰한다
수익률과 직결되는 데이터를 한눈에

인공지능 프로그램도 결국 사람이 어느 정도 연관성 있는 부동산 투자 관련 데이터를 입력해줘야 한다. 알파고에 바둑에서 이기는 법을 알려주듯이 인공지능 프로그램에 부동산에서 수익률을 높이는 방법을 알려줘야 한다. 기본적으로 알파고가 바둑을 두는 방법이라면, 인공지능 프로그램은 부동산 투자수익률을 계산하는 방법이 될 것이다. 알파고가 수많은 고수들의 기보를 통해 학습했듯이, 인공지능 프로그램에서도 고수들이 중요하다고 여기는 데이터 항목이 필요하다. 그러한 데이터가 얼마나 높은 수익률로 연결되었는지가 핵심이 된다.

데이터 항목에는 예측 연월, 지역명, 가구 점수, 전세 종합점수, 수요ㆍ공급 종합점수, 미분양 점수, 거래량 증가 점수, 주변 입주량 점수가 있다. 그리고 추천 순위와 과거결과 순위가 있다. 예측 연월, 지역명, 추천 순위는 설명할 필요가 없는 부분이고, 나머지 부분을 설명하자면 가구 점수는 가구 증가율 점수다.

시기별 투자 예측 프로그램 메뉴를 통해서도 대략적인 판단을 할 수 있다. 예를 들면 추천 순위 1위인 서울 중구의 경우 공급 종합점수와 입주량 점수가 마이너스다. 그러면 수요ㆍ공급에 뭔가 문제가 있다. 이 경우 ‘2년 후 주변에 입주 물량이 조금 있겠구나’정도로 해석하고 입주 예정인 아파트를 상세히 분석해 봐야 한다.

인공지능의 핵심! 유망 지역 순위를 보여주는‘지역 예측 프로그램’

인공지능 프로그램은 과거에 투자 예측이 정확하게 맞아떨어졌던 데이터를 계속 시뮬레이션해 보면서 수익률이 높은 부동산을 찾아낸다. ‘동일한 인공지능 프로그램에 의해 과거부터 매년 투자 예측 결과가 괜찮았다면 동일한 항목, 동일한 인공지능 프로그램으로 구한 현재의 예측 지역도 투자수익률이 괜찮을 가능성이 높다’는 것이 인공지능 투자다.

투자 프로그램에서 선정된 투자 추천 지역은 수익이 날 가능성이 높다는 것이지, 100% 투자 결과가 좋다는 것은 아니다. 선정된 지역 내에서 또 인공지능 프로그램을 돌려 투자 추천 아파트 리스트를 뽑아야 한다. 무엇보다 추천 지역 중에서 옥석을 가려낼 수 있는 안목을 길러야 한다. 미분양, 공급ㆍ수요 등의 중요 항목은 종합 수치 외에 별도로 체크해야 하고, 추천 아파트 중에서도 진짜 투자 대상을 가려내는 안목을 길러야 한다. 인공지능 프로그램은 단순히 주어진 데이터를 토대로 최고의 평균수익률을 보여줄 뿐이다. 과거와 미래는 다르다는 전제를 제외한다고 해도 어디까지나 평균수익률이 높을 뿐이다. 재산이 수백억씩 있어서 몇 백 채에 투자를 한다면 평균 투자수익률이 높을 테니 괜찮겠지만, 이는 현실적이지 않다.

무엇보다 KB 가격은 실제 매물 가격과 다르고, 투자하기 좋아도 실제 매물이 없는 경우도 많고, 가격 변동폭도 커지는 것을 생각하면 투자 공부를 더 많이 해서 투자 안목을 키우는 것이 더 중요하다. 인공지능 투자법 역시 안목을 키우는 여러 부동산 투자법 중 하나일 뿐이다.

투자 프로그램은 어느 정도 가이드가 되어주고, 성공 확률을 조금 더 높여줄 뿐이다. 과거의 결과를 통해 어떤 데이터 항목이 중요한지 파악하고, 실제 조사와 임장(투자를 하기 위해 해당 지역에 가서 부동산 등을 조사하는 행위)을 통해 좋은 결과를 내야 한다.

악마는 디테일에 숨어 있다. 디테일한 세부조건으로 투자를 완성하자

세대수

이제부터 추천 지역 내 아파트에서 투자 결과가 좋은 아파트와 좋지 않은 아파트를 구분하는 방법을 몇 가지 살펴보도록 하자. 가장 먼저 판단해야 하는 것이 세대수 조건이다. 세대수가 적은 단지의 경우 간혹 좋지 않은 수익률을 낼 수 있다. 단, 서울같이 소규모 단지가 많은 지역은 해당되지 않는다. 또한 대세 상승 시기도 해당되지 않는데, 예를 들면 상승 초기나 추천하기 애매한데 조금씩 꾸준히 상승하는 장에서는 수익률이 놓은 경우가 종종 있다.

예를 들어 2015년도 경기도 지역을 살펴보자. 2년 전세 갭투자의 평균수익률이 146.79%로 괜찮은 편이다. 경기도 내에서 추천된 지역은 고양, 군포, 수원, 이천, 화성 5개 지역이다. 추천된 총 아파트 단지는 82개이며, 세대수는 15,618세대로 아파트 평균 세대수는 190세대 정도다. 하지만 시장이 활성화되거나 본격 상승장이 지나면 상황이 달라질 수 있다. 2016년의 경기도가 바로 그런 경우다, 2015년과 동일한 조건에서 연도만 바꿔본 결과 세대수 조건이 없을 때에는 워스트 단지수가 30개, 평균수익률은 100% 정도로 나타났다. 하지만 세대수 조건을 추자하자 워스트 단지가 5개 비율로 보면 32.7% 수준에서 31.25% 수준으로 줄었다. 수익률은 87%로 낮아졌다.

수익률 데이터를 보고 본격 상승장에서 투자하는 것도 좋지만, 뒤이어 올 하락기를 생각하면 초기 상승장에서 4년까지 보고 투자하는 게 낫다. 랜드마크 격인 지역 내 제일 큰 단지에서 투자 갭이 적은 아파트를 찾기는 매우 어렵다. 대신 랜드마크 격인 아파트와 비슷한 입지의 아파트를 찾는 게 좋다.

평형

다음으로 평형 조건을 살펴보자. ‘추천 단지 리스트 프로그램(2016년 1월 경기도 군포시 산본동)’에서 2016년 1월 경기도 군포시 산본동의 보수적 추천 아파트 중 한라마을 주공 4단지 (2차)의 경우를 보자. 소형 평수와 중형평수로 나눠보면 소형 평수는 1,500만 원으로 갭투자를 했을 때 집값이 15,750만 원에서 2년 후 17,650만 원으로 1,900만 원 정도가 상승했다. 하지만 중형 평수는 2,750만 원으로 갭투자를 했을 때 집값이 25,750만 원에서 2만 6천만 원으로 겨우 250만 원 상승했다. 같은 아파트 내에서도 평형에 따라 수익률 차이가 이렇게 클 수도 있다.

2014년 수도권 지역에 투자할 때 소형 평수는 집값이 많이 올라서 사상 최고치를 달성한 아파트가 많았다. 과거의 흐름을 보면 전세가율이 높은 소형 아파트의 가격이 어느 정도 오르면 그 다음 중형, 그 다음 대형으로 상승이 옮겨가는 경향이 있었다. 당시 많은 고수들도 그런 방식의 투자를 추천했고 나와 주변 사람들도 그런 식으로 투자를 했다. 일부는 나처럼 중대형 아파트에 투자한 경우도 있었다.

2016년, 2017년의 투자 결과를 보면 여전히 소형 아파트가 상승을 주도했다. 2017년에 중대형으로 에너지가 옮겨갈듯 하다가 정부의 강도 높은 규제책으로 그 에너지가 꺼졌던 씁쓸한 기억이 있다. 하지만 최근 수도권의 상승장은 소형, 중소형 아파트가 주도를 하고 있기는 해도 나중에 또 어떻게 바뀔지 모른다.

전세가율

사실 많은 갭투자자들이 대부분 단순하게 투자한다. 먼저 수요ㆍ공급, 갭 매우기, 전세가율, 미분양, 개발 호재 등 투자할 만한 지역의 정보를 얻는다. 다음으로 그 지역 내에서 투자금이 제일 적게 들어가는 아파트, 즉 전세가율이 높은 아파트를 찾아 투자하는 식이다. 물론 확률적으로 보면 시간을 적게 들일 수 있는 괜찮은 투자 방법이다.

먼저 2016년 1월 전국에서 전세가율 70%이상 아파트의 평균수익률을 살펴보자. ‘2016년 1월 전국 전세가율 70% 아파트의 평균수익률’을 보면 알 수 있듯이 평균 41%다. 그럼 70%보다 높은 80% 이상 전세가율의 평균수익률은 어떨까? 58%다. 전세가율을 더 높여 보면 어떨까? 90%의 평균수익률은 놀랍게도 124%다. 수익률이 확실히 좋아졌다. 95% 이상의 평균수익률도 330%로 엄청나게 좋아졌다. 하지만 세 가지 문제가 있다.

첫 번째 문제는 수익률이 좋다고 무조건 투자하기 좋은 곳은 아니라는 사실이다. 예를 들면 전세가율 95% 이상의 아파트 중 광주광역시 북구 오치동의 공간아파트를 살펴보자. ‘광주광역시 북구 오치동 공간아파트의 투자정보’를 보면 매매가와 전세가의 차이가 200만 원밖에 나지 않는다. 2016년 1월 당시 매매가가 9,700만 원이었는데 2년 뒤 1억 500만 원이 되어 800만 원이 올랐다. 200만 원을 투자했는데 800만 원이 올랐으니 2년간 수익률이 400%가 되었다. 물론 성공적인 투자이고 수익률도 매우 높다. 하지만 실제 수익금은 800만 원이다. 투자금 1천만 원으로 2천만 원을 벌면 수익률은 200%로 낮지만, 실제 수익금은 2천만 원인 것이다. 투자금 200만 원, 수익률 400%, 수익금 800만 원의 A경우와 투자금 1천만 원, 수익률 200%, 수익금 2천만 원의 B경우가 있다면 A와 B 중 어떤 게 나을지는 투자자마다 다르게 생각할 수 있다. 더구나 수도권에 거주하는 사람이 광주로 가서 투자를 하려고 한다면 B의 경우가 더 나을 수 있다.

두 번째 문제는 2016년 전세가율 95% 이상의 아파트 리스트에서 수익률 40% 미만의 워스트 단지다. 전세가율이 높다는 것은 교통 등의 이유로 실수요 선호가 높은 것일 뿐 오히려 미래 가치를 보고 투자를 겸하는 투자 수요는 낮은 경우도 많다. 실수요가 많다는 것은 투자 대상으로 비교적 괜찮은 편이기는 해도 무조건 좋다고 말할 수는 없다. 지역도 중요하고, 지역 내에서 아파트의 입지도 중요하다.

마지막 세 번째 문제는 2016년 1월 당시 전세가율 95% 이상의 아파트가 전국에서 17개 단지로 너무 적었다는 점이다. 실제 매물이 없었을 수도 있고, KB 시세라서 실제 시세와 다를 수도 있다. 전세가율 95%이면 투자금이 적어 매매가와 전세가의 차이가 200~300만 원 정도밖에 나지 않을 수도 있는데, 그 정도는 부동산 현장에서 급매나 매도자 협상으로도 쉽게 변할 수 있는 가격이다. 전세가율 70% 이상의 조건에서 30개 추천 지역 조건일 경우 40.94%에서 63.1%로 높아졌다. 여기에서 지역 내 공격적 조건 아파트의 경우 평균수익률이 104.25%로 높아졌다. 전세가율 90% 이상 아파트의 2년 평균수익률은 124.25%다. 추천지역을 조건으로 넣으면 162.71%이고, 지역 내 공격적 조건의 경우 191.32%, 보수적 조건의 경우 184.92%로 변했다. 이를 통해 보수적 조건이라고 해서 무조건 수익률이 높아지지는 않는다는 것을 알 수 있다.

투자 금액

전세가율이 높으면 투자 금액이 낮아져 전세가율과 비슷해진다. 앞에서 200만 원의 투자금으로 800만 원을 벌어 400%의 큰 수익률을 낸 것은 투자 운영자금이 어느 정도 되는 사람(1억 이상)에게는 좋은 투자가 아닐 수도 있다고 했다. 반대로 투자 금액이 적은 초급자는 투자 금액이 낮은 아파트를 찾아서 실제 수익금은 적더라도 시간을 많이 투자하는 노력을 해야 한다. 어느 정도 투자금이 쌓일 때까지(1억~2억) 최소 2~3년 정도는 고생을 해야 한다. 투자 금액 조건은 앞의 전세가율과 비슷하다. 낮으면 낮을수록 일단 평균수익률은 올라간다.

2016년 1월 전국에서 70% 이상의 아파트 평균수익률은 40.94%다. 투자 금액 조건을 보면 150만 원에서 10억까지다. 2016년 1월, 투자 금액이 5억 이상인 아파트 리스트를 살펴보면 예상대로 서울 강남구와 서초구가 포함되어 있다. 당시 수익률도 낮았다. 이런 아파트는 갭투자 대상이 아니다. 역시 투자 금액이 중요한 게 아니라 지역 선정이 중요하고, 지역 내 아파트 선정 조건이 더 중요하다는 것을 알 수 있다.

입지

입지는 사실 제일 중요한 조건이다. ‘2016년 행신동의 보수적 조건 결과’와 같이 지역 내 보수적 조건으로 필터링을 했음에도 햇빛마을 주공 20단지는 수익률이 낮은 것을 볼 수 있다. 소만마을 부영 1단지나 부영 9단지의 경우 1억8천만 원에서 2억 원으로 2천만 원이 상승했지만, 햇빛마을 주공 20단지는 2억1천만 원에서 2억2천만 원으로 1천만 원만 상승했다. 더구나 투자금은 2천만 원으로 부영에 비해 500만 원이 더 많다. 인공지능 프로그램은 단지별 여러 데이터 항목을 필터링해서 투자할 만한 곳을 추천한다. 하지만 100% 맞출 수는 없다. 이럴 때 투자자의 안목이 필요한 것이다.

보수적 조건이 무조건 더 좋은 것은 아니다. 우선 추천 아파트가 너무 적어진다. 그러므로 실력과 안목을 키워 공격적 조건의 투자 추천 아파트 중에서 선별하는 눈을 키우는 편이 더 좋을 것이다.

타이밍

타이밍은 설명하기가 조금 어렵다. 2016년 1월, 경기도 고양시 일산동에서 보수적 조건으로 선정한 4개의 아파트 평균수익률을 살펴보자. 공부와 재미 차원에서 에이스 11차 아파트와 탄현 1차 주은아파트를 살펴보자. 둘 다 연식이 비슷하고, 평형도 비슷하다. 먼저 입지를 살펴보자.

역에서는 에이스 11차 아파트가 더 가깝다. 하지만 역에서 직선거리 750미터로 거리가 좀 있다. 통상적으로 역세권 아파트는 역에서 500미터 이내를 말하니 둘 다 역세권 아파트는 아니다. 버스 노선도 에이스 11차 아파트가 더 좋아 보인다. 매매 가격 자체도 에이스 11차 아파트가 1,250만 원 정도 높다. 선호도가 좋다고 봐야 한다. 하지만 이 매매 가격은 계속 변하는 유동적인 가격이다. 이때 중요한 것이 타이밍이다.

각 아파트의 시세흐름을 살펴보자. 먼저 에이스 11차 아파트를 보자. 에이스 11차 아파트는 2015년 8월쯤 매매가와 전세가가 동시에 올랐다. 그전의 흐름으로 보면 전세 가격이 계속 우르니까. 즉 전세가율이 최고조에 이른 시점에 매매 가격이 마지못해 오른 형국이다. 이때 투자 갭은 1,250만 원 정도였다. 이는 공급량이 부족해 전세 가격이 계속 상승하는 시기에 전형적으로 나타나는 현상이다. 문제는 2015년 8월쯤 이미 한 번 올라간 이후 2016년 1월 투자 시점까지 계속 오르지 않았다.

다음으로 탄현 1차 주은아파트의 시세 흐름을 살펴보자, 탄현 1차 주은아파트는 앞의 에이스 11차 아파트와 비슷하게 전세가격이 2015년 8월부터 오르고 있다. 에이스 11차 아파트는 그전부터 매매 가격과 전세 가격의 차이가 별로 없어 전세 가격이 어느 정도 올라 매매가와 전세가의 갭 차이가 1,250만 원인 2015년 8월 시점에 상승했다. 하지만 주은아파트는 2015년 8월 시점에도 2,300만 원의 갭이 있었다. 에이스는 매매 가격이 변동하지 않고 있었는데, 주은아파트는 매매 가격이 조금씩 올라가면서 그래도 갭 차이를 유지하고 있었다. 그러다가 2016년 1월 갭이 1,600만 원으로 제일 적게 되는 순간을 버티고 버티다가 2017년 1월쯤 2천만 원 가까이 상승해 버렸다.

결과적으로 에이스 11차 아파트는 갭이 제일 적은 시점인 2015년 8월 시점에 투자해야 했고, 주은아파트는 2016년 1월 시점에 투자해야 했다. 이처럼 매매 가격의 변화 흐름을 잘 살펴봐야 한다. 두 아파트는 지역 내에서 선호도가 낮은 아파트로 전세가의 흐름과 전세가율, 갭이 중요한 요소인 셈이다. 선호도가 낮은 아파트는 전세가에 의해 움직이기 때문에 투자 타이밍을 잡기가 좀 더 쉽다.

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