도서요약

■ 책 소개

시세 차익 ‧ 월세 수익 ‧ 토지 투자 ‧ 건물주!
경매 하나만 제대로 알아도 이 모든 것이 가능해진다!

몇 년 간 부동산 가격이 껑충 뛰면서 기회를 놓쳐버린 것은 아닐까 걱정하는 사람들이 많다. 만약 당신이 경매에 조금이라도 관심을 가진다면 그런 걱정을 할 필요가 없다. 경매는 적은 종잣돈으로 집을 가질 수 있을 뿐 아니라 리스크까지 낮아 언제 어디서든 활용할 수 있는 최고의 재테크이기 때문이다.

경매는 부동산 상승기엔 좋은 물건을 빠르게 선점하고 하락기엔 저렴한 가격으로 리스크를 방어한다. 이 책은 아무 문제없는 쉬운 아파트 경매는 물론 12억 원에 낙찰 받은 42억 원에 매매한 토지, 반값에 낙찰 받은 멀쩡한 주택, 가만히 있다가 4억 5천 만원의 수익을 준 토지 지분 등 역동적이고 짜릿한 실제 이야기들이 가득하다. 20명의 승부사들을 만나면서 초보자에게는 경매의 재미와 부동산에 관한 넓은 식견을, 중급자에게는 부동산의 종류별 경매 전략을, 고급자에게는 권리분석과 그 해결법에 대한 다양한 힌트를 아낌없이 제공한다.

■ 저자 정충진
저자 정충진은 지금까지 수천건의 부동산 소송을 진행하며 울고 웃었다. 건설업계의 골리앗 현대건설과 외로이 싸워보기도 하고, 법정에서 ‘부동산꾼’이라는 소리를 듣기도 했다.

하지만 경매 사건을 진행할수록 ‘알고 보면 세상에 어려운 경매는 없다’는 확신은 더욱 굳건해졌다. 1심의 판결을 뒤집고 승소한 것도 여러 번, 그사이 고수들이 공략하는 특수물건 해결법까지 완벽하게 간파하게 되었다.

현재는 법무법인 ‘열린’의 대표 변호사이자 초고수 경매인들의 산실인 열린 아카데미의 최고 명강사로 활동 중이다.

그의 수업을 거쳐 간 이들만 수천 명이며, 그중에는 부동산 투자 전문가 청울림, 소액 토지 투자의 달인 시루, 경매 최고수 앤소니, 경매 천재 새벽하늘을 비롯해 부동산 전문가들이 대거 속해 있다.

■ 차례
프롤로그 | 행복한 부자를 꿈꾸는 이들에게

1장. 우리, 행복한 부자가 되어봅시다
01 왜 부자가 되려 하는가?
02 그래서, 왜 경매인가?
03 특수물건 경매, 그 빛나는 매혹
04 누구나 경매의 전설이 될 수 있다
05 소망은 품되 헛된 야망은 버려라
| 이기는 경매 전략 | 경매인들이 꼭 명심해야 할 투자 십계명

2장. 경매로 2년 안에 3억 만들기
01 두근두근, 3억 프로젝트의 시작
02 경매에는 늘 변수가 존재한다
03 프로젝트 시작 1년, 집 3채와 월세가 생겼다
04 경매로 부자 되는 나만의 방법 만들기
| 이기는 경매 전략 | 초보라면 권리분석 이렇게 하세요!
| 경매의 전설 또 다른 이야기 | 소액 부동산투자의 진화

3장. 확실하게 수익내는 승부사 전략
실전사례 1. 최소의 자금으로 경매투자한다 - 무피투자의 법칙
실전사례 2. 대지권 없음과 확정판결 있는 유치권, 깨지 못할 철벽 아니다
| 경매의 전설 또 다른 이야기 | 소멸시효의 법리를 파고들어 승소하다
실전사례 3. 4,000만원에 낙찰받고 1억 5,000만원에 전세 놓다
실전사례 4. 법정지상권과 선순위 가등기 물건, 알고 보면 흙 속의 진주
실전사례 5. 위장임차인, 또 하나의 블루오션
| 이기는 경매 전략 | 낙찰 후 매각만이 전부가 아니다
실전사례 6. 위장임차인 찾기, 임장과 상상력의 중요성
| 경매의 전설 또 다른 이야기 | 낙찰보다 낙찰 후의 리폼이 더 중요하다
| 이기는 경매 전략 | 무상임대차각서 맹신은 금물, 그렇다고 불신도 금물
실전사례 7. 종잣돈 없이 경매하는 방법
| 이기는 경매 전략 | 잘못 낙찰받은 물건의 입찰보증금, 어떻게 되찾을 수 있을까?
실전사례 8. 선순위 가등기 물건, 최소 자금으로 최대 수익을!
실전사례 9. 특수물건과 부실채권투자가 만나면 세금이 사라진다!
실전사례 10. 결코 지지 않는 경매전략
| 이기는 경매 전략 | 특수물건에 대한 오해와 진실
실전사례 11. 대세 상승기의 경매입찰전략
| 경매의 전설 또 다른 이야기 | 투자방법 다양화 & 투자대상 다변화로 수익률을 극대화하라!
실전사례 12. 재건축아파트의 조합유치권, 정말 해결 불가능일까?
실전사례 13. 금리인상은 경매인을 설레게 한다
| 이기는 경매 전략 | 경매투자, 다양한 대출상품 활용으로 수익을 높일 수 있다
실전사례 14. 규제 속에서도 빛나는 대박 물건 찾기
| 경매의 전설 또 다른 이야기 | 잘못 낙찰받았다면, 매각불허가신청을 적극 활용하자
실전사례 15. 잊고 지냈던 공매 물건에서 뜻밖의 수익이!
| 경매의 전설 또 다른 이야기 | 공부상 기재와 현황상 표시가 다른 물건
실전사례 16. 12억원에서 42억원으로! 토(土)생역전 이야기
| 이기는 경매 전략 | 부동산 정책 변동기, 정부정책에 맞서지 마라!
실전사례 17.선순위 가등기 있는 주택, 반값에 낙찰받다
실전사례 18. 토지지분으로 1년 만에 4억 5,000만원이 손안에!
실전사례 19. 유치권자와 임차인이 한 집에 산다고?
실전사례 20. 5,000만원으로 빌라 3채를 낙찰받다

실전투자자를 위한 특별한 선물 | 앞으로 2년, 부동산 전망과 경매투자전략
01 향후 부동산시장 전망
02 단기 유망 투자지역
03 향후 부동산 시장 트렌드 변화
04 정책변동기의 경매투자전략

에필로그 | 우리는 단지 부자가 아니라 행복한 부자를 꿈꾸는 사람들이다

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경매 승부사들

우리, 행복한 부자가 되어봅시다
그래서, 왜 경매인가?
경매는 정직하다

경매는 부동산 하나를 두고 여러 명이 경쟁하며 그중에서 최고가격을 써낸 사람이 낙찰받아 수익을 챙기는 무한경쟁 구조다. 따라서 경매의 절차와 기본적인 룰 그리고 숨은 수익모델까지 모두 안다면 경쟁에서 승리할 가능성이 현저히 높아진다.

경매는 안전하다

경매는 기본적인 규칙만 준수하면 구조상 원금상실 가능성이 제로에 가까운 아주 안전한 시장이다. 시장참여자들이 조급한 마음에 권리분석에 소홀하거나, 욕심에 휘둘려 시장가치보다 높게 입찰가를 쓰는 경우에는 가끔 손실이 발생하기도 한다. 그러니 그런 경우는 경매시장에서 지극히 예외적이다.

경매는 공정한 국가기관인 법원의 중개를 통해 법령으로 정한 절차에 따라 부동산을 사고파는 행위다. 따라서 태생적으로 안전이 담보된다.

특수물건 경매, 그 빛나는 매혹
경매의 본질은 경쟁이다

가치는 지극히 양호한데 법적인 문제가 있어 여러 번 유찰을 거듭하는 물건을 경매인들은 특수물건이라 부른다. 헐값에 낙찰받을 수 있으니, 법적인 문제만 정리할 수 있다면 일반물건에 비해 수익률이 현저히 높은 것이 특수물건의 매력이다. 권리분석상 난이도가 높은 물건은 몇 번이고 유찰되는데 전략만 잘 짜면 경쟁 없이 거의 단독으로 낙찰받을 수도 있다.

| 이기는 경매 전략 | 경매인들이 꼭 명심해야 할 투자 십계명

1. 성공의 비결은 처음도 열정이고 그 끝 또한 열정이다

2. 꿈은 꾸는 것이 아니라 이루는 것이다

3. 권리분석의 기본은 매각물건명세서다

4. 열정을 유지하는 비결은 바로 첫 낙찰이다

5. 현장조사, 효율적으로 임장하라

6. 명도가 어렵다는 부담을 떨쳐버려라

7. 절대 조급해하지 마라

8. 특수물건의 경우 차근차근 단계를 밟아라

9. 평생의 멘토나 동료를 만들어라

10. 과감히 떠날 준비를 하라

확실하게 수익내는 승부사 전략
위장임차인 찾기, 임장과 상상력의 중요성

그런데 낙찰을 받으려면 반드시 필요한 절차가 있다. 바로 경매인들이 흔히 ‘임장’이라고 표현하는 현장조사다. 현장조사를 제대로 하면 낙찰 확률을 높일 수 있고 자연스럽게 수익도 극대화할 수 있다. 특히 법적으로 복잡한 물건, 즉 특수물건 입찰에서 현장조사의 중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없다. 여기 효율적인 임장능력에 작은 상상력을 보태 높은 수익을 남긴 사례가 있어 소개한다.

평소 위장임차인 물건에 관심이 많던 H씨는 수원 외곽에 위치한 전용면적 67㎡(20평) 빌라에 주목했다. 네 차례 유찰되어 최저가가 감정가 1억 5,000만원에서 5,300여만 원까지 떨어진 물건이었다.

이 빌라에는 말소기준권리인 은행의 저당권보다 전입신고가 약 보름 정도 빨라 대항력은 있으나, 확정일자를 뒤늦게 받아 당해 경매절차 내에서는 한 푼도 배당받지 못하는 임차인이 있었다. 즉, 임차인의 보증금 1억원을 낙찰자가 전액 떠안아야 하는 물건이었다.

H씨의 의심은 처음에는 단순했다. H씨는 임차인이 전입신고한 때로부터 너무 오랫동안 거주했다는 것과 임대차계약서에 확정일자를 받지 않았다는 것에 주목했다. 보통 공인중개사를 통해 임대차 계약을 체결하면 확정일자를 받아주는 것도 서비스에 포함되어 있어서 확정일자가 누락되는 경우는 드물기 때문이다.

유료정보 사이트의 경매기록을 살피다가 이 물건이 얼마 전 공매로 진행되다가 취하된 사실을 알아냈다. 곧바로 공매를 주관하는 자산관리공사로 달려가 과거 공매자료를 보관하고 있는지 물었다. 집요한 노력 끝에 H씨는 당시 임차인이 제출한 임대차계약서를 입수할 수 있었다.

임대차계약서상 임대인은 법인이었는데, 혹시나 해서 법인 주소지의 항공사진을 띄워보니 거기에는 지은 지 얼마 되지 않은 신축빌딩이 자리 잡고 있었다. 임대차계약서 작성일은 2003년 8월경이었지만 임대인의 주소에는 최근에 지어진 이 빌딩 이름이 기재되어 있었다.

그리고 또 하나, 계약서의 예문에는 “[공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법] 제25조3항의 규정에 의거 중개대상…”이라는 문구가 기재되어 있었는데, 확인해보니 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법]은 예전 부동산중개업법을 바탕으로 새로 제정되어 2006년 1월 30일부터 시행된 법이었다. 따라서 위 계약서상 계약일인 2003년 당시에는 이 법의 명칭조차 존재하지 않았음을 확인할 수 있었다.

이 물건의 임대차계약서가 위조된 것임을 확신한 H씨는 좀 더 적극적으로 증거수집에 들어갔다. 은행에 찾아가 저당권을 설정할 당시 임차인의 정보를 보유하고 있는지 확인해보았다. 그 결과 저당권 설정 계약서에 편철된 임대차관계 확인서에서 현재의 임차인이 공사대금 대신 이 물건을 매물 변제받아 실질적인 소유자로서 거주하고 있다는 사실을 알아낼 수 있었다.

H씨는 결국 저당권 설정 당시에는 임대차계약이 없었고, 그 이후 임대차계약을 체결했다고 해도 이미 선순위 저당권이 존재하는 상황이어서 낙찰자에게는 대항할 수 없다는 확신을 갖고 이 물건에 입찰하여 단독으로 낙찰받았다.

필자가 대리하여 진행한 명도소송 1심에서 임차인은 보증금 1억원에서 한 푼도 양보할 수 없다고 강경하게 대응했다. 그러나 워낙 쟁점이 분명한 터라 어렵지 않게 승소했다. 대법원까지 가겠다며 큰소리치던 임차인은 사기죄 등 형사고소까지 불거질 수 있는 사안이다 보니 항소를 포기하고 제 발로 나갔다. 결국 채 1년도 되지 않아 H씨는 수익을 챙길 수 있었다.

위장임차인이나 허위 유치권이 신고된 물건의 경우 사소한 의문이라도 해소될 때까지 의심의 끈을 놓지 않는 끈기, 상식의 틀을 벗어난 작은 상상력 그리고 효율적인 임장능력만 있으면 누구든 알찬 수익을 낼 수 있음을 명심하자.

대세 상승기의 경매입찰전략
정 변호사의 원포인트 코칭

경매 초보들이 흔히 오해하는 것이 있다. 바로 입찰가 산정은 순전히 운에 맡기는 것이고 낙찰도 본인의 노력으로 통제할 수 없다고 여기는 것이다. 그러나 단언컨대, 낙찰가는 과학적으로 산정하는 것이고 낙찰 확률은 얼마든지 높일 수 있다. 수익을 고려하지 않고 터무니없이 응찰가를 높게 써서 낙찰 받는 경우를 말하는 것이 아니다. 충분히 수익이 나면서도 낙찰률을 100%에 가깝게 높이는 방법이 있다. 바로 경매물건에 대해 충분히 공부하는 것이다.

특수물건의 경우 법적 문제를 해결할 수 있다는 자신감이 크면 클수록 입찰가가 높아지고 따라서 낙찰 가능성 역시 높아진다. 해당 물건의 가치에 대한 조사가 철저할수록, 해당 물건의 법적문제에 대한 연구가 깊을수록, 그 물건의 해법에 대해 많이 공부할수록 낙찰확률은 높아진다. 조사나 연구가 부족한 사람들은 주저하고 망설이며 응찰가를 낮게 쓴다. 결국 낙찰 가능성 또한 그만큼 낮아진다.

일반물건도 마찬가지다. 자신이 물건의 장점과 단점을 모두 꿰뚫고 있을 때, 그 물건의 미래가치를 누구보다 훤히 알고 있을 때 자신 있게 응찰가를 높여 쓸 수 있고 낙찰 가능성도 높일 수 있다.

규제 속에서도 빛나는 대박 물건 찾기

정부가 바뀌면서 부동산 관련 제도도 많이 바뀌었다. 대출규제와 세제강화 등 규제책도 본격 시행되고 있다. 투자자 비중이 높은 경매시장에서는 대출규제 등의 여파로 입찰 경쟁률과 낙찰가율 동시 하락이 불가피해 보인다. 경쟁 없이 저렴하게 다양한 부동산을 매입할 수 있으니 경매하기에는 참 좋은 시절이 도래한 것이다.

얼마 전 일산 신도시 인근 택지개발지구 내 아파트가 경매로 나왔다. 선호도 높은 대단지 브랜드 아파트에 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 지역 주민들의 만족도가 꽤 높은 아파트였다. 전용면적 약 134㎡(48평)의 대형 아파트였지만, 단지 내 주력 전용면적이라 임대와 매매 수요 모두 충분했다. 감정가 5억 7,000여만 원에 한 차례 유찰되어 최저가가 4억 원 미만으로 떨어졌으며, 시세는 감정가를 살짝 웃도는 5억 8,000만 원대에 형성돼 있었다.

대지권 미등기로 분류되어 언뜻 법적인 문제가 있어 보이지만, 대지권 미등기 아파트여도 토지와 건물을 함께 감정 평가하여 경매 절차를 진행한다면 별다른 문제가 없는 것이 보통이다. 입찰해도 괜찮다는 필자의 조언을 받은 L씨는 시세보다 1억 원 이상 저렴한 4억 6,000만 원대에 응찰해 낙찰 받았다. 전세가가 4억 7,000만 원 이상 형성되어 있었으니 전세가보다 저렴한 가격이었다. 규제강화로 위축된 시장분위기를 보여주듯 응찰자도 단 3명이었다.

원래 L씨는 4억 7,000만원에 전세를 놓아 곧바로 투자금을 전액 회수하고 장기투자에 임할 생각이었다. 그러나 매물이 원체 귀하다보니 대출금이 좀 남아 있어도 조건만 맞으면 임차인을 들일 수 있다는 공인중개사의 조언에 따라, 대출금 1억 5,000만원을 남기고 보증금 3억 8,000만원에 전세를 놓았다.

결국 L씨는 누구나 선호하는 대단지의 브랜드 아파트를 자기 돈 한푼 들이지 않고 매입했을 뿐 아니라, 오히려 약 6,000만원의 종잣돈을 추가로 손에 쥐게 된 셈이다. 요즘 투자자들 사이에서 회자되는 무피투자가 아니라 오히려 종잣돈이 늘어나는 플피투자에 성공한 것이다.

대출규제와 세제강화 등 중첩된 규제로 시장이 암울해보여도 이렇듯 보석처럼 빛나는 투자사례들은 많다. 정부정책에 순응하되 그 틈새를 찾아 수익을 내는 것이야말로 올해의 실패 없는 경매 투자전 략이다.

선순위 가등기 있는 주택, 반값에 낙찰받다

2년 전 K씨는 서울 마포구 대흥동에 소재한 다세대주택을 낙찰 받았다. 감정가는 2억 5,000만원인데 세 차례 유찰을 거쳐 최저가가 1억 2,800만원까지 떨어진 물건이었다.

이 물건이 감정가의 반값까지 떨어진 이유는 선순위 가등기 때문이었다. 선순위 가등기가 있는 물건은 특수물건 중에서도 난이도가 높은 축에 속한다. 낙찰자가 잔금을 낸 후 소유권을 취득해도 뒤늦게 가등기권자가 본등기를 해버리면 소유권을 빼앗길 수 있기 때문이다.

선순위 가등기가 있어도 가등기권자가 배당요구를 하거나 채권계산서를 제출하면, 담보가등기는 낙찰과 동시에 말소되므로 문제가 없다는 것쯤은 경매인이라면 누구나 아는 상식일 것이다.

이 물건은 가등기권자가 배당요구를 하지 않아 낙찰자가 그 금액을 인수해야 하는 소유권보전가등기로 강력히 추정되는 물건이었다. 특히 가등기권자가 건설업계에서 나름대로 이름 있는 L건설이다 보니 다들 진정한 가등기로 추정했을 것이다.

그러나 K씨의 의뢰로 가등기가 설정된 내막을 조사해본 결과, 이 가등기는 소송을 통해 어렵지 않게 말소가 가능한 의미 없는 가등기라는 판단이 들었다. 은행 등 이해 관계자들이 말소가 가능한 담보가등기라고 증언해주었기 때문이다. K씨는 최저가보다 조금 더 높게 입찰가를 써내 낙찰을 받았다. 그날 2등으로 패찰의 고배를 마신 차순위권자는 예상대로 이 가등기가 의미 없다는 사실을 누구보다 잘 알고 있던 임차인이었다.

낙찰 직후 곧바로 L건설을 찾아가 가등기가 말소돼야만 하는 이유를 논리적으로 충분히 설명했다. 하지만 L건설은 “우리도 억울하니 소송해서 판결을 받아보자”는 식으로 나왔다. 본의 아니게 가등기말소소송을 진행해야 했다.

소송은 1심에 약 7~8개월 걸리는 업계의 평균을 한참 밑돌며 석 달 보름 만에 끝났다. 상대방이 적극적으로 응소하는데도 소장 접수에서 판결까지 석 달 보름 정도밖에 안 걸린 판결은 필자도 난생처음 받았다. 그만큼 승소의 근거가 확실한 덕분이었다. 판결 선고 후 억울함을 호소하던 상대는 결국 항소를 포기했고 판결이 확정돼 가등기는 곧바로 말소됐다.

낙찰 받고 잔금을 낸 지 석 달여 만에 선순위 가등기가 있는 무시무시한 물건이 일반물건으로 탈바꿈하는 순간이었다. 보증금을 전액 배당받는 임차인을 잘 설득해서 원만히 명도하고 곧바로 리노베이션해 전세 매물로 내놨다. 얼마 되지 않아 전세계약을 체결할 수 있었다.

정 변호사의 원포인트 코칭

이 물건은 선순위 가등기 물건 중에서도 손쉽게 접근할 수 있는 물건이었다. 가등기가 담보가등기라면 비록 선순위 가등기라고 해도 말소할 수 있는데, 이해관계인 탐문을 통해 어렵지 않게 이 사건의 가등기가 담보가등기라는 사실을 밝혀낼 수 있었기 때문이다.

그런데도 응찰자는 내막을 알고 있는 임차인과 우리 쪽 단 둘뿐이었다. 이는 경매시장이 대중화되고 경매지식이 보편화되었다고 해도 아직까지 실력있는 고수는 많지 않음을 뜻한다. 그러니 누차 강조하지만 지금 막 경매공부를 시작한 초보도 너무 늦은 게 아닌가 하는 두려움을 가질 필요가 전혀 없다.

또 한 가지, 이 물건에는 선순위 가등기 외에도 ‘위법건축물’이라는 법적인 문제가 있었다(실제 건축물대장에는 파란색 테두리 부분이 노랗게 표시되어 있다). 전 소유자가 약 3.3㎡(1평)에 달하는 공간을 무단으로 증축했던 것이다. 위법건축물로 등재되면 관할청이 원상복구 명령을 내린다. 정해진 기간에 복구하지 않으면 복구할 때까지 여러 차례에 걸쳐 이행강제금이라는 페널티를 부과한다.

이 문제는 어떻게 해결했을까? 위법건축물을 낙찰받더라도 그 하자를 없앨 기회가 있다. 국가 차원에서 위법건축물을 양성화하기 위해 몇 년에 한 번씩 한시적으로 양성화 법률을 시행하기 때문이다. 마침 양성화 법률이 시행되는 기간이어서 해당청에 간단히 신고하는 것으로 양성화를 마칠 수 있었다. 불법 증축공간이 합법적인 공간으로 인정받아 건물의 가치가 한층 높아진 것은 덤이었다.

실전투자자를 위한 특별한 선물 | 앞으로 2년, 부동산 전망과 경매투자전략
향후 부동산시장 전망

올해는 전국적으로 사상 최대 규모의 아파트 준공과 입주가 예정되어 있고, 지난해 말에 있었던 기준금리 인상을 시발점으로 점진적인 금리 상승 또한 확실해 보인다. 세제강화와 대출규제가 본격적으로 시행되면서 부동산시장의 전망은 더욱 어두워지고 있다. 게다가 정부가 주거복지 로드맵에서 밝힌 공급대책이 순차적으로 시행될 것이고, 보유세 인상 등 정부차원의 수요억제책 또한 대기 중이므로 긍정적인 전망을 내놓기가 쉽지 않다.

그러나 필자는 앞으로 2~3년 내 중단기적으로 서울권과 수도권 중심부 시장은 안정적인 상승흐름을 보일 것으로 전망한다. 반면에 공급과잉이 현실화되어 하강기로 접어든 지방권시장은 앞으로 몇 년간 고전을 면치 못할 것으로 예상한다.

현재는 하락장이 아니라 관망하며 횡보하는 장세

올해 서울권시장의 전망을 밝게 보는 이유는 다양하다. 이해하기 쉽게 잔가지는 쳐내고 굵은 줄기만 거론해보면, 누적된 서울의 공급부족과 실물경기의 회복세를 근거로 들 수 있다.

매도자들은 매물을 움켜쥐고 호가만 높이고, 매수자들은 사고 싶어도 호가가 너무 높아 주저하느라 거래가 이어지지 않는 상황이 반복되고 있다.

현재 장세는 정부의 강력한 규제책으로 투자수요가 한풀 꺾이며 하락장으로 진입하는 시기가 아니다. 부동산 사이클상 상승기 중반 즈음에 시기상조라고 할 만큼 정부가 서둘러 집행한 강력한 규제책으로 인해, 매도자와 매수자가 잠시 현상을 관망하느라 완만히 횡보하는 장세로 보는 것이 정확하다.

서울 및 수도권의 전망은 긍정적이다

올해와 내년 서울권시장과 서울권 동조현상을 보이는 수도권 핵심지역의 부동산시장 흐름의 전망은 긍정적이다. 다양한 자료 및 통계를 검토한 결과, 일단 서울권의 공급부족이 해소되려면 최소 2년 이상은 걸릴 것으로 예상된다. 재건축 초과이익환수제, 공공택지개발억제, 신규공급보다는 기존 환경개선에 중점을 두는 서울시와 정부의 정책동질성 등으로 인해 단기간 내에 공급부족이 해소되기는 어려울 것이다. 그러므로 향후 서울권의 집값 상승흐름은 중단기적으로 계속 이어질 것이다.

일각에서는 올해부터 내년까지 이어질 사상 유례 없는 대규모 입주물량을 걱정한다. 그러나 강남권과 동조화를 보이지 않는 평택이나 화성, 시흥, 용인 등 수도권 외곽지역의 입주물량이 향후 2년간 대폭 늘어나더라도 서울 중심권의 공급물량에 변동이 없는 이상 서울권 아파트들은 상승세를 유지할 것이다. 결국 강남권의 상승과 서울 주변권의 갭 메우기적 상승, 그에 따른 인근 외곽지역 상승의 순환고리가 단기간 내에 끊어지기는 어려울 것으로 보인다.

전세가율의 흐름을 예의 주시하라

수급의 균형여부에 대한 판단은 가장 현실적인 지표인 전세가율의 흐름을 제대로 관찰하고 그 변동의 의미를 잘 분석한 뒤 내리기 바란다.

어려운 이론적 설명은 차치하고, 지금 서울의 평균 전세가율은 70%대 초반에서 하향안정 추세로 가고 있다. 앞으로 시행될 주거복지로드맵에 따르면 주변지역 공급확대를 통해 서울 전세 수요가 흡수될 것이고, 서울권시장 매매가가 완만하게 우상향하며 전세가율은 점차 하향곡선을 그릴 것이다. 그리고 전세가율이 50~60%대의 안정적인 흐름을 보일 시기가 반드시 도래할 것이다.

이때를 즈음하여 서울권 부동산시장의 흐름은 상승에서 하강으로 바뀔 것으로 보인다. 물론 이 비율은 서울 지역의 평균을 말하는 것이므로 향후 서울 전역의 전세가율이 60%대까지 하향한다는 의미는 아니다. 전통적으로 매매가가 강세인 강남권은 이보다 낮은 45~55% 수준을 적정 전세가율로 보면 되고, 강서구나 성북구 등 전통적으로 전세가 비율이 높은 지역은 65% 내외가 안정적인 수준일 것이다.

실패 없는 투자를 하기 위해

전세가율의 흐름이 높은 상태에 계속 머물러 있다면 조금 값이 비싸더라도, ‘지역 랜드마크, 85㎡ 이하, 역세권에 학군 좋은 아파트’ 등 차별성 있는 아파트를 선별하여 투자하자. 지금처럼 혼돈이 가중되는 시기에도 결코 실패 없는 투자가 될 것이다.

계속되는 시세상승과 공급증대로 전세가가 하락해 전세가율이 앞서 말한 적정 전세가율에 이를 정도가 되면, 현재의 수요억제 정책의 효과가 위력을 드러내 경기도의 급랭 정도가 가파를 것으로 예상된다. 2~3년 내 단기투자를 목적으로 한다면 특히 매도시점을 신중히 고려하기 바란다.

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