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■ 책 소개

평범한 사람들의 특별한 부동산 투자 성공기!

수익형부동산 투자로 월세 수익이 생긴 보통사람들의 생생한 경험이 담겨 있는 책. 직장생활을 하면서 월급만큼 월세를 받거나, 맞벌이를 하다가 한 사람의 급여만큼 월세를 받게 되면서 일을 그만둔 주부도 있다. 주위의 평범한 사람들이 부동산 투자를 시작하면서 느꼈던 불안감과 기대, 그리고 조금씩 성공을 이루어 나갔을 때의 흥분과 보람이 고스란히 담겨 있다.

■ 저자 황준석
월급쟁이를 월세 받는 슈퍼직장인이 되도록 돕는 부동산 전문가이다. 언제나 발품을 팔면서 매매시세와 월세 시세를 꼼꼼하게 알아보는 현장 지향적인 컨설팅을 한다. 현재 「연금형부동산 연구소」 소장으로 RTN 부동산 TV 전문위원, 한국자산관리방송 전문위원, 성남포커스 칼럼니스트 등으로 활동했다.

대표 저서로는 『월세 300만 원 받는 월급쟁이 부동산 부자들』, 『답 없는 월급쟁이 닥치고 나처럼 해 수익형 연금형 부동산이 답이다』가 있다.

■ 차례
Chapter 1 수익형부동산 2호를 꿈꾸는 사람들
사택 포기한 원룸, 신의 한 수
반 지하, 황금알을 낳는 거위가 되다
지방 공장노동자에서 강남의 원룸 주인이 되기까지
집산 친구 덕에 부동산 투자에 눈 뜨다
전세 자취방에서 얻은 월세 50만 원

Chapter 2 나는 월급쟁이 건물주
신혼 집 포기하고 원룸 건물의 주인이 되다
절치부심으로 준비한 결과는 상가 원룸 건물
36세 싱글남, 건축주가 되다
동료 따라 투자한 수익형부동산

Chapter 3 월세 1천만 원, 꿈이 아니다
여행에서 시작된 부동산 투자
남편 몰래 세 번째 집을 ‘지르다’
나는 월세 받는 공무원이다
삶의 여유를 가능케 한 원룸 4채
간절함이 부른 나만의 성공 신화
우리 부부만 아는 ‘3155’

Chapter 4 부자가 되는 길목에 들어선 사람들
서른, 첫 월세가 통장으로 입금되다
수익형부동산에 눈뜬 울산 아가씨
반전세로 맛본 월세의 기쁨
집산 오빠 덕에 발 디딘 부동산 투자라는 신세계
단칸방에 살면서 임대인이 되기까지

에필로그_ 평범했던 그들이 했으니, 당신도 할 수 있다
황 소장님과의 상담후기 

누군가 내게 월세가 뭐냐 묻는다면, 한 치의 망설임 없이 황금알을 낳는 거위라고 말할 것이다.

2012년, 수도권 외곽에 어찌어찌 집 한 채를 마련하고 나니 수중에 3천만 원의 현금이 남아있었다. 그 동안의 경험을 통해 깨달은 점은 주식은 나와 맞지 않다는 것이다.

2012년 당시, 내 관심사 중 하나는 골드였다. 골드와 부동산(토지)은 나날이 떨어지는 현금 가치를 보존한다고 생각했기 때문이다. 하지만 골드 역시 현물이 아니고, 변동폭이 크기 때문에 자신이 없었다.

그러다가 찾게 된 물건이 신림동 반지하 방이었다. 보증금 500만 원에 월세 50만 원을 받을 수 있었는데, 매매가가 9천 200만 원이라고 했다. 8천 700만 원 투자에 연 660만 원, 7.5%가 넘는 수익률! 방을 보지도 않고 계약했다.

이렇게 신중하지 못한 계약 후 반지하 빌라가 1995년에 지어졌다는 사실을 알게 됐고 너무 비싸게 잡은 것은 아닌지 걱정이 되었다. 이미 되돌릴 수 없는 시점에서야 신림동의 월세 동향을 알아보러 다니기 시작했다. 월셋방을 구하러 다니는 사람처럼 시세를 알아보고 있었는데, 신림동 반지하 월세가 내가 구매한 시세보다 훨씬 낮게 형성된 것을 알고 걱정이 태산이었다. 그렇지만 잔금을 치루는 날 매매한 집을 보고 다른 집들에 비해 잘 나온 구조에 그나마 조금은 안심이 되었다.

첫 월세를 어렵사리 받기는 했지만, 월세를 받아 대출이자를 내고 30만 원 정도를 손에 쥐니 갑자기 부자가 된 듯했다. 실제로 3천만 원 투자에 월세 30만 원이니, 수익률이 10%가 넘는 것이었다. 아내는 첫 월세를 받자 빨리 돈 모아서 빌라 하나 더 사자며 입가에 웃음이 사라지지 않았다.

월세 수입이 발생한 지 만 2년이 지나가는 시점부터는 처음 가졌던 공실의 우려 없이, 며칠씩 밀린 적은 있지만 월세가 꼬박꼬박 나오는 황금알 낳는 거위로 바뀌어 있었다. 그 3년간 세입자가 벌써 세 번째 바뀌었다. 그렇지만 나는 아쉽지 않았다. 우리 집에 머무는 세입자 분들이 반지하보다 나은 환경으로 이사해서 좀 더 잘 되었으면 하는 마음이 있기 때문이다.

이렇게 지난 3년간 9천 200만 원을 투자한 집에서 나온 수익은 2천만 원이다. 여기에 이번에 싱크대와 신발장 등을 바꾸면서 200만원을 사용해 순수익은 1천 800만 원이다. 건물의 감가상각을 제하고도 남는 것은 확실하다.

월세를 받다 보니 집값이 오르기보다는 내렸으면 하는 바람을 갖게 되었다. 앞으로 내가 집을 저렴하게 구입하면 세도 저렴하게 받을 수 있으니, 그렇게만 되면 나도 좋고 세입자도 좋은 일이기 때문이다.

향후의 계획은 5년에 빌라 한 채씩을 늘리는 것이다. 3천만 원이 모이면 대출을 받아 빌라를 매입해서 열심히 빚을 갚고, 또 모이면 투자하는 형태로 말이다. 이렇게 한 채 한 채 모으다 보면 내 노후 준비도 착실히 되어갈 거라고 믿는다.

- 행복그이름하나만으로(직장인)

처음 부동산을 매입하여 월세를 받는 분들의 경우, 제때 월세가 들어오지 않으면 상당한 불안감을 느끼게 됩니다. 하지만 보증금을 받아 놓은 상태라면 한두 달 정도 월세가 밀리더라도 향후 세입자가 나갈 때 보증금에서 월세를 공제하면 되니 크게 불안해 할 필요는 없습니다.

그렇다고는 해도, 세입자가 월세를 안 냈을 때 아무런 대처를 하지 않는 것은 해당 세입자를 악성세입자(월세를 미루거나 잘 내지 않는 세입자)로 만드는 일이 될 수 있으니, 월세가 며칠이라도 늦어지면 반드시 연락을 하고 독촉해야 합니다.

그렇게 해서 월세를 내는 날을 기억하게 하고, 날짜를 어기지 않게 만들어야 합니다. 사실 악성세입자는 원래 그러한 성향을 가지고 있는 사람들도 있겠지만, 집주인의 잘못으로 만들어지는 상황도 많습니다.

또한 월세를 한두 달 이상 연체하는 경우에는 최고장, 내용증명서를 세입자에게 보내 사태의 심각성을 알려야 합니다.

일반적으로 보통 사람들은 일상생활에서 최고장이나 내용증명서를 받아볼 일이 거의 없기 때문에 해당 서류를 등기로 받게 되면 일단은 위축이 되고, 그제야 사태의 심각성을 인지하게 됩니다. 1차 내용증명으로 해결되지 않으면 이후에 2차, 3차 내용증명서를 보내고, 이후에도 해결이 되지 않으면 명도소송을 해야 합니다.

그렇지만 상가임대가 아닌 주거형부동산의 경우 명도소송까지 하게 되는 일은 극히 드물고, 내용증명을 보내는 일도 마찬가지로 드뭅니다. 직접 관리에 부담을 느낀다면, 임대 관리를 대신 해주는 부동산, 또는 임대 관리 회사에 부동산 관리를 맡기는 것도 좋은 방법입니다.

나는 천안에 살고 있는 30대 초반인 직장인 남자다. 번갯불에 콩 볶듯 진행되었던 내 첫 번째 수익형부동산 취득기를 공개하려 한다.

나는 예금과 적금이 최고인 줄만 알고 살며, 그것만 잘하면 남들만큼 살 수 있을 거라고 생각하고 살던 사람이었다. 그러던 어느 날 직장동료와 점심을 먹고 이런저런 이야기를 하던 중에 부동산을 주제로 삼게 되었다. 대화 중 직장동료는 발 빠르게 중소형 아파트 4채를 이미 보유해 시세차익을 거두고 있었으며, 임대수익까지 누리고 있다는 사실을 알게 되었다.

내 시간을 노동에 투자하지 않아도 매달 수익이 발생한다는 것은 정말 믿기지 않을 정도로 충격적인 일이었다, 나도 나만의 파이프라인을 만들고 싶다는 생각이 자연적으로 샘솟았다. 하지만 한 편으로는 걱정스러웠다. 미지의 세계에 대한 두려움마냥, 해보지 않은 일을 하려니 겁이 났던 것이다. 부동산 가격이 폭락하면 어떻게 하나, 임차인을 잘못 만나면 어떻게 하나 등의 걱정으로 뜬 눈으로 밤을 지새웠다.

그렇더라도 한 번 도전해 보기로 결심하고, 출근해서 당장 직장동료에게 도움을 요청했다. 오후 늦게 전화 한 통을 받았다. 부동산 중개업소였다. 사장님은 내게 월세를 안고 매입할 의사가 있느냐고 물었다. 임대수익이 목적이었기 때문에 나는 두말 않고 콜을 외쳤다. 현금화할 모든 돈이 예금에 물려있었기 때문에 예/적금 대출을 받아 잔금을 치렀다. 어리둥절할 지경이었지만, 준비해오라는 서류를 가져가니 부동산 중개업소에서 알아서 다 처리해주었다.

드디어 내 명의로 된 부동산이 생긴 것이다! 비록 대출금이 껴있긴 하지만, 26세의 나이로 나는 1억 원자리 아파트의 소유주가 되었다. 스스로에게 고생했다는 말과 함께 칭찬을 아끼지 않았다.

11월, 첫 월세 입금 날짜가 돌아왔다. 초조했다. 오후 2시가 되어 업무 중 휴대전화를 확인해보았다. 입금 내역 문자 메시지가 들어와 있었다. 한참을 바라보고 있었다. 입꼬리가 올라가는 것을 경우 참으며 회의를 마쳤다. 기분이 너무 좋았다.

월세를 받은 지 몇 달이 지났다. 여유가 생겼지만 내 생활은 점점 더 검소해지고 있기 때문이다. 이유가 뭘까? 욕심 때문일까? 첫 월세의 감격을 잊기 전에 나는 임대수익을 아끼고 아껴 2호, 3호의 수익형부동산을 만들기 위해 노력하고 있다. 더욱 아끼고 모으다 보니, 이건 뭐 거의 천일염 수준의 짠돌이가 되어가고 있다. 다른 사람들에게 짠돌이라는 소리를 들으면서도 웃을 수 있는 이유는 월급쟁이인 내게 매달 들어오는 이 아름다운 녀석때문이다. 나의 수익형부동산 2호의 꿈은 황 소장님과의 만남 이후 이루어졌다. 아직 내 아파트는 전세를 주고 있지만, 내년에는 월세로 전환하여 월세 300만 원에 과감히 도전할 것이다.

- 월광천추(직장인)

부동산으로 월세를 받으며 사는 삶은 생각만 해도 즐거운 일일 것입니다. 하지만, 부동산은 나와 너무 먼 이야기처럼 느껴지고, 많은 돈이 필요할 것 같고, 나와는 다른 사람들이 할 수 있는 일이라고 생각하는 분들이 많습니다.

그런데 그러한 부담감을 이겨내고 부동산 투자로 월세를 받기 시작하는 분들이 있습니다. 게다가 그분들은 하나의 부동산으로 만족하지 않고 시간이 지남에 따라 그 숫자를 점점 더 늘려갑니다. 물론 매달 받는 월세도 점점 더 늘어나게 되지요.

그리고 이번 수기의 주인공이 월세를 받은 지 몇 달이 지났다. 그런데 참 이상한 일이다. 여유가 생겼지만 내 생활은 점점 더 검소해지고 있기 때문이다. 이유가 뭘까? 욕심 때문일까? 첫 월세의 감격을 잊기 전에 나는 임대수익을 아끼고 아껴 2호, 3호의 수익형부동산을 만들기 위해 노력하고 있다.라고 말한 것처럼, 월세 받는 부동산을 마련하고 나면 본인의 소비습관과 저축습관이 바뀌게 됩니다.

월세 받는 부동산을 처음 소유한 사람은 이제 막 자기 집을 짓기 시작한 사람과 같습니다. 그렇게 때문에 한 채의 수익형부동산에서 멈추지 않고, 본인이 원하는 만큼의 월세를 받기 위해 꾸준히 수익형부동산의 개수를 늘려갈 것입니다.

누구나 월세 받으며 편안하게 살기를 원합니다. 하지만 누군가는 평생 원하기만 하고, 다른 누군가는 행동으로 옮겨 수익형부동산의 수를 하나씩 늘려 갑니다. 물론 처음에는 더디게 느껴지지만, 어느새 본인이 원하던 목표에 가까워져 있을 것입니다. 그리고 그러한 과정의 첫걸음은 바로 1호 부동산투자로부터 시작될 것입니다. 수익형부동산을 가져 보지 못한 사람은 있어도, 한 채로 만족하는 사람은 단 한 명도 없을 것입니다.

2011년 4월, 둘째아이 돌잔치 대신 우리는 제주도 여행을 계획했다. 제주공항에 도착한 순간부터 여행했던 한 달 내내 우리는 제주도와 사랑에 빠져버렸다. 사방이 바다로 둘러싸이고 포근하고 온화한 기후 탓일까? 우리는 참 쉽게 제주살이를 결정해 버렸다.

처음 자리 잡은 곳은 제주 서쪽 끝에 있는 사계리마을이었다. 월세가 연세(제주도는 1년 치를 한 번에 내는 방식이다) 100만 원에 계약하고 시간을 거스르는 듯한 시골생활에 재미를 느낄 무렵인 2011년 8월, 이름은 기억나지 않지만 집 전체를 위협하는 태풍이 닥쳤다. 우리 집은 옛날 집이라 화장실도 밖에 있는 구조였는데, 무서워서 화장실도 가지 못했다. 태풍이 잠잠해진 다음날 바로 시내 아파트를 알아보러 갔다. 곽지 근처 초록마을이란 아파트였다. 15평으로 방2, 거실 겸 주방, 화장실이 있는 구조였다. 보증금 500만 원에 연세 360만 원에 계약하고, 사계리 집주인에게 사정얘기를 하고 연세에 50% 정도를 돌려받았다.

가을이라 그런지 몰라도 날씨가 좋고, 정말이지 그저 너무너무 좋은 날들의 연속이었다. 매일매일이 휴양지에 온 기분이랄까? 그런데 그 즈음 신랑이 지인의 소개로 서귀포 남쪽에서 일을 하게 되었다. 서울에서야 왕복 두 시간 거리 출퇴근이 당연(?)한 감이 있었는데, 제주도에 와서 살다보니 너무 멀게 느껴졌다. 그것이 한 번 더 결심하게 된 계기가 되었다.

그때부터 아이 둘을 데리고 버스로 왕복 다섯 시간 거리 서귀포 시내에 아파트를 알아보러 다니기 시작했다. 그중 서귀포 남쪽에 위치한 〇〇〇아파트 15평이 눈에 들어왔다. 당시에는 신랑이 집사고 알아보는 걸 매우 싫어해서 퇴근시간에 맞춰 맛있는 저녁을 해놓고 식사가 끝나기를 기다렸다가 눈치를 보고 얘기를 꺼냈다. 그러나 역시 돌아오는 반응은 부정적이고 냉랭했다. 나는 남편의 반응에 실망하지 않았다.

계속 시간 날 때마다 이야기를 했다. 매일매일 지치지도 않고 그러는 내가 귀찮았는지 한 번 가보자는 허락을 일주일 후쯤 받아냈다! 아파트를 직접 본 신랑도 나와 같은 느낌이었는지, 이곳저곳 확인하고는 "집 괜찮네."라고 하는 것 아닌가.

그 길로 계약 없이 법무사 직원 대동 하에 은행에서 대출승계 및 매매잔금을 치렀다. 매매금액이 얼마 되지 않아 대출금액을 빼면 2천만 원이 안 되는 돈으로 아파트를 살 수 있었다.

아파트는 살아보니 참으로 좋은 집이었다. 관리소장님도 경비 분도 좋으시고, 관리도 잘된 좋은 아파트였다. 아파트 자리가 좋아서일까? 신랑 수입도 점점 올라가고 돈도 조금씩 모이게 되어 같은 아파트를 사서 연세를 놓고 싶은 욕심이 생겼다. 제주도는 집성촌이라 한집 건너가 친척이고, 친구, 선후배다. 그래서 알음알음으로 하는 매매는 일치감치 포기하고 월, 수, 금 일주일에 세 번 배포하는 오일장신문(서울로 말하면 벼룩시장이다)을 단 한 번도 놓치지 않고 확인했다. 그러면서 서귀포 시내나 중문 쪽 아파트들도 많이 보고 다녔다. 이것저것 따져 봐도 지금 살고 있는 아파트만큼 관리가 잘되고, 저평가된 아파트가 없었다.

그러던 중 2013년 9월 추석 무렵, 드디어 오일장신문에 아파트가 매물로 나왔다. 보자마자 전화를 했다. 그런데 전세를 안고 사는 매매 방식이었다. 집부터 보러 갔다. 보일러 교체 말고는 우리 집보다 더 깨끗하고 섀시도 되어 있었다. 바로 마음의 결정을 하고 가격 흥정에 들어갔다. 가격을 제시하고 그 위로는 못 할 것 같다고 했고, 내 예상대로 나 이외에는 아무에게도 연락이 오질 않았다고 했다. 그래서 흥정하기가 더 쉬웠다.

처음 제시했던 가격으로 잔금을 치루고 내 생애 첫 셀프 등기도 했다. 돌아와서 아파트 청소도 하고 오일장신문에 광고도 냈다 월, 수, 금, 월, 수 모두 다섯 번의 광고 만에 세입자를 구하고 생애 첫 월세, 아니 연세를 받았다. 그 순간 그 기분은 글로나 말로는 설명하기 힘들다.

2014년 가을, 사정상 우리 가족은 서울로 다시 이사 오게 되어 우리가 살던 506호도 같은 방법으로 연세를 놓았다. 이 집 역시 오일장신문에 광고낸 지 일곱 번 만에 세입자를 구했다.

이번엔 모든 일이 서울에 있으면서 전화상으로 가능했다. 돈이 없어도 돈을 벌 수 있다는 황 소장님 책 내용이 딱 들어맞았다. 두 아파트의 순수익은 대략 60만 원 정도이지만 앞으로의 계획은 1년에 한 채씩 집을 늘리는 것이다. 내가 45세가 되는 해에 10호를 목표로 두고 있다. 더 나아가서는 월 순수익이 1천만 원이 되는 날까지 멈추지 않을 것이다.

친오빠가 전셋값을 올려달라는 집주인 때문에 차라리 집을 사야겠다고 결심하고는, 부모님께 부탁해 대출을 받아 집을 사게 되는 사건이 발생했다. 그런데 오빠가 대출받은 금액이 내 생각으로는 언제 갚을까 싶을 정도로 많았지만, 한 해 두 해가 가니 갚아져 나가는 것을 옆에서 지켜볼 수 있었다.

그래서 나도 도전해 보기로 했다. 집값은 내 눈높이보다 훨씬, 훨씬 더 높았다. 그래서 좀 다르게 생각해보았다. 신축아파트 말고 오래된 아파트 쪽을 살펴봤던 것이다.

월세 금액은 천차만별이기는 해도, 내가 거주하는 지역의 평균 월세가격의 최소 금액은 정해져 있었다. 내 자본으로 구매하려는 오래되고 낡은 아파트일지라도 최소 월세가격은 충분히 보장 받을 수 있다는 확신이 생겼다. 거기에 집수리를 하면 월세를 좀 더 받을 수 있을 거라는 생각까지 하게 되었다.

전세금이 건물 매매가격의 70%였다. 수중에 가지고 있는 자본이 많지 않아서 대출을 받으려고 생각했었는데, 오히려 전세금을 안고 집을 사게 되면 당장 대출을 받지 않아도 되고 내 자금으로도 충분히 살 수 있지 않은가!

1년 후 나는 반전세 개념으로, 1년간 모은 돈으로 전세금액 40%를 반전세로 바꾸어 소액이나마 월세도 받게 되었다. 다시 1년 후에는 완전히 월세로 바꾸어 현재는 계속 월세를 받고 있다.

열심히 살아온 내 삶이 뭔가 허무해지고 이룬 것이 없어서 답답하게 느껴질 무렵 찾아온 내 집은 큰 만족감을 안겨주었다. 막상 구매하려고 했을 때는 집안에 일이 생겨서 결국 뜻을 이루지 못하는 경우를 보았다. 원한다고 해서 바로 얻어지는 것도 아니고, 돈이 없다고 집을 못 사는 것은 더욱 아닌 것 같다. 내 집과 소중한 인연, 어떤가. 상상만 해도 설레지 않은가?

- 감옷(전업주부)

부동산 매입을 위해 매매금액을 다 모아서 사는 경우는 극히 드뭅니다. 그 이유는 1억을 모은 경우에는2억짜리를 사게 되고 2억을 모은 경우에는 4억짜리를 사게 되기 때문입니다. 결국, 얼마를 모으든 간에 대출 없이 부동산을 사는 일은 없다는 의미입니다. 그렇기 때문에 대출을 활용해 투자의 시기를 앞당기는 것이 훨씬 좋은 선택일 수 있습니다.

수익형부동산을 사면서 대출을 활용하는 것은 당연한 일이며, 매매금액의 50~60% 정도를 대출하는 것이 일반적이니, 편안하게 생각하고 대출을 받아도 될 것입니다.

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