인문교양

■ 책 소개

부동산 막차, 탈 것인가 그냥 보낼 것인가!
부동산 투자에 목마른 당신을 위한, 2015년 대한민국의 부동산 현장 꿀팁이 한 자리에

지난 몇 년간 주변에서는 ‘부동산 투자는 끝났다’라는 식의 부정적 목소리만 들려왔다. 실제로 그럴까? 매경이코노미 부동산 담당 기자들이 직접 현장을 뛰어다니며 부동산 투자 알짜 팁을 담았다. 단순히 부동산 재테크 정보를 알려주는 차원을 넘어, 시장의 흐름과 근거를 바탕으로 부동산 시장이 진짜 되살아난 건지 진단해보고 어디에 투자해야 괜찮을지, 투자 시 어떤 점에 유의해야 할지 짚었다. 되도록 부동산 시장 현장 느낌을 살리려 애썼다. 막연한 불안감 때문에 1%대 저금리 예금에만 기대어 있던 수많은 투자자들에게 한 줄기 빛이 될 정보가 가득하다.
 
■ 저자
김경민
성균관대 행정학과를 졸업하고 건국대 부동산대학원 건설개발 전공 석사학위를 취득했다. 2004년 매경이코노미 기자로 입사해 건설, 부동산 분야를 비롯해 산업 전반을 두루 취재했다. MBN 〈굿모닝 MBN〉, KBS라디오 〈성기영의 경제투데이〉, 〈경제를 배웁시다〉 등 다양한 방송 프로그램에 출연했다.

김현주
한국외대 영어과를 졸업하고 서울대 경제학 석사학위를 취득했다. 2007년 현대증권 산업분석부를 거쳐 2010년 매경이코노미에서 건설·부동산, 자동차, IT, 제약 등 주로 산업 영역을 취재했다. 현재 서울신문 경제부 기자로 근무 중이다.

정다운
영국 워릭대 경제학과를 졸업하고 한국으로 돌아와 2012년 매경이코노미에서 기자생활을 시작했다. 현재 매경이코노미 재테크 팀에서 부동산 분야를 맡고 있다.
 
■ 차례
프롤로그

Part 01 부동산으로 돈 버는 시대, 다시 올 것인가
단기 버블 꺼져도 가치투자는 영원하다
남들과 똑같은 전략은 필패, 나만의 전략을 갖자
돈이 되는 부동산 지표는 따로 있다
일본식 버블 붕괴는 오지 않는다
1년 된 청약통장 하나면 새 아파트가 내 것
환금성 좋은 부동산을 골라라
아파트 유형만 잘 봐도 돈 된다
규제 완화를 적극 활용하라
부동산 상품도 관리가 필요하다

Part 02 강남 불패는 옛말, 강북 수도권이 들끓는다
강남 재건축? 시세차익 별로
강북 뉴타운 조합원 물량을 잡아라
강남 부럽지 않은 강북 신8학군
부자들 관심은 마포, 용산, 위례, 마곡으로 몰린다

Part 03 수익률 1% 더 올리는 방법
빌라·오피스텔·오피스 3총사 주목
거주하며 임대수익 올리는 점포겸용 단독주택지를 주목하라
수익형 부동산, 광고에 혹했다가 혹 붙인다
월세로 돈 버는 건 하수, 고수들은 꼬마빌딩 사냥 중
시세차익 높은 상가 ‘입도선매’하는 법
대형 상권 못지않은 골목길 상권

Part 04 지방에서 금맥을 캐라
지방 광역시 신시가지를 노려라
혁신도시는 이미 올랐다?
수십조 원 풀리는 토지보상금 어디로
토지 투자에 자금 몰리는 이유

Part 05 매매보다 경매가 낫다?
계절을 타는 경매
셀프 경매냐, 컨설팅이냐
경매로 상가 투자하기
경매만 고집 말라! 공매로 대박 나기

전셋값이 고공행진하면서 수십억 원짜리 전세 매물이 쏟아진다. 강남 일대인 20억 원이 넘는 전셋집이 수두룩하다. 2014년 4월 서울 강남구 타워팰리스1차 전용면적 244㎡는 23억 원에 거래됐다. 반면 최근 5년 새 3억 원 이하 서울 전셋집은 무려 26만 가구나 줄었다.

고가 전세가 속출하는 건 정부 잘못이 크다. MB정부 시절부터 로또 보금자리주택을 기다리며 내집마련을 미루는 전세 거주자가 급증했다. 박근혜 정부에서도 몇몇 인기지역 청약에만 관심을 둘 뿐 전셋집에 만족하는 세입자가 넘쳐난다. 이사 다니기 힘들어도 집을 잘못 사 손해를 보는 것보단 낫다는 판단에서다. 3억 원 집을 소유할 때보다 10억 원 전셋집에 거주할 때 위험요인이 훨씬 적으니 전셋집은 부자, 서민 할 것 없이 매력적인 투자 상품인 셈이다.

전세는 우리나라에만 있는 세계 유일의 제도다. 전세가 인기를 끈 데는 주택금융이 미비했던 영향이 크다. 1970년대부터는 집값이 오르자 전세를 주고 좀 더 비싼 집을 사는 레버리지 수단으로도 활용됐다. 집주인 입장에서는 전세금만큼의 이자비용 포기를 감수할 정도로 집값 상승 기대가 컸기 때문이다.

하지만 이제 사정이 달라졌다. 집값이 급등하지 않을 경우 투자자 입장에서 전세제도는 결코 현명하지 않은 재테크다. 은행 금리가 1%대로 낮아진 만큼 집주인 입장에서는 차라리 월세로 돌려 생활자금으로 활용하는 게 훨씬 이득이다.

만약 우리나라 부동산 시장에서 전세가 사라진다면 어떻게 될까. 정년퇴직 후 소득이 없는 이들에게 월세는 적지 않은 부담이다. 저소득층은 저가 월셋집을 전전하며 주거의 질이 갈수록 나빠져 사회 문제가 될 수도 있다. 머지않은 미래에 전세가 사라진다면 서울 강남 부동산 시장에서는 몇 백만 원이나 되는 월셋집조차 구하지 못한 세입자들의 불만이 쏟아질 수 있다.

한편에서는 일본식 장기 불황을 염려하기도 한다. 우리나라 인구 고령화가 빠른 속도로 진행되고 베이비부모 은퇴가 본격적으로 시작되면서 우리 부동산 시장도 일본처럼 장기 불황에 빠질 것이란 우려가 적지 않다.

일본은 1985년 불황을 맞으면서 곧장 금리 인하에 나섰다. 저금리로 빌린 돈이 부동산 시장으로 흘러들어가면서 집값이 급등하기 시작했다. 이런 흐름은 1980년대 후반까지 이어졌다. 하지만 1990년대 들어 상황이 달라졌다. 부동산 거품이 꺼지면서 20년 넘게 집값 하락세를 이어가는 중이다. 일본 국토교통성에 따르면 주거용 토지 가격은 2013년 기준 정점인 1991년 대비 49.1% 수준으로 사실상 반 토막 났다. 집값도 급락해 2013년 기준 도쿄 주택가격지수는 1998년과 비교해 27.5% 떨어졌다. 저출산과 고령과가 심해진데다 주택을 사도 오르지 않을 것이라는 비관론이 팽배해 주택시장이 깊은 침체에 빠졌다.

얼핏 보면 우리나라와 비슷한 상황인 듯 보인다. 하지만 우리나라와는 철저히 다른 상황이라는 분석이 많다. 무엇보다 일본 집값 폭락은 주택 공급 조절에 실패했기 때문이란 분석이다. 건설산업연구원에 따르면 일본은 버블 붕괴를 맞은 1990년대 주택 착공 건수가 144만 가구로 버블 붕괴 전 호황이었던 1980년의 136만 가구보다도 많다. 경기가 좋지 않는데도 시장에 주택을 계속 쏟아낸 셈이다. 이에 비해 우리는 일본과 비교하면 연간 공급 물량이 그리 많지 않다.

소득 수준과 비교하면 우리나라 주택가격이 그리 높지 않다는 분석도 나온다. 2010년 기준 주요 국가의 소득 대비 주택가격 비율(PIR)을 보면 2010년 기준 한국은 4.4로 홍콩(11.4), 호주(6.1), 영국(5.2)보다도 훨씬 낮다. 게다가 최근 서울, 수도권뿐 아니라 대구, 부산 등 지방 집값도 동시에 회복되는 분위기라 버블 붕괴 가능성은 낮은 분위기다. 지방 도시들의 경우 수도권보다 훨씬 고령화 현상이 먼저 나타났지만 집값은 견고한 수준을 이어가는 중이다.

게다가 인구 대비 주택 수를 봐도 우리나라는 일본보다 훨씬 양호한 수준이다. 일본은 이미 2008년 기준 인구 1,000명당 주택 수가 전국 451가구, 도쿄 548가구에 달했다. 이에 비해 우리나라는 2013년 기준 인구 1,000명당 주택 수가 370가구에 그친다. 주택보급률도 우리나라는 2013년 103%로 일본(115.2%, 2008년 기준)보다 훨씬 낮다. 경제성장률이 사실상 제로(0) 수준인 일본과 달리 우리나라는 적어도 3%대 성장률을 이어가는 만큼 부동산 시장이 깊은 침체에 빠져들긴 어렵다.

지난 2015년 3월 대우건설이 합정역 인근에 공급한 마포한강2차 푸르지오 오피스텔 견본주택에도 꽤 많은 투자자들이 왔다 갔다. 분양가가 3.3㎡당 평균 1,365만 원으로 만만치 않았음에도 이들은 향후 가치에 대해 높게 평가했다. 청약 경쟁률도 최고 15.3 대1로 높았다. 게다가 이곳 오피스텔은 계약자의 18%가 30대였다. 돈 많은 부모들이 자식에게 재산을 물려주기 위한 용도로도 활용되고 있었다.

마포는 광화문, 종로뿐 아니라 여의도와도 가까워 서울 도심으로 출퇴근하는 실수요자들에게 인기가 많은 편이다. 최근 중앙부처 공무원들도 마포 지역으로 많이 모여들고 있다. 국회에 회의가 있는 날에는 여의도로 바로 출근하고, 정부세종청사에 갈 때는 서울역을 이용하면 되기 때문이다.

서울 도심의 노른자 땅으로 불리는 용산도 부자들이 예의주시하는 곳이다. 용산은 국제업무지구 개발사업 무산으로 추락하는가 싶더니 어느새 강남 못지않은 인기를 회복했다. 2015년 1월 정부가 주한미군 이전 부지 개발을 앞당기기로 한 게 컸다. 정부 계획에 따르면 유엔사 부지는 일반상업지역으로 개발된다. 국토교통부는 용산공원 복합시설조성지구 중 유엔사 부지 5만 1,753㎡에 대한 조성계획을 승인했다. 유엔사 부지 용도지역은 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역(용적률 800% 이하)으로 변경됐다. 앞으로 캠프킴 부지와 수송부 부지도 연이어 개발된다.

용산은 신분당선 용산~강남 구간까지 예정대로 건설될 경우 강남과 강북을 잇는 요지로 부각될 가능성이 높다. 그런 덕분인지 약세를 거듭했던 용산 집값도 최근 회복세다. 부동산 114에 따르면 용산구 아파트 평균 매매가는 2014년 9월 말 3.3㎡당 2,219만 원까지 떨어졌다가 2015년 2월 2,230만 원으로 상승했다. 서울 한강로2가 용산파크e편한세상(전용 84㎡)은 6억 5,000만 원대로 2014년보다 2,000만 원 가량 올랐다.

위례 신도시에 대한 부자들의 믿음도 변치 않는다. 위례신도시 분양권 프리미엄이 수억 원까지 붙었다가 하락해도 그러려니 한다. 위례신도시의 장기 성장 가능성에 더 무게를 두기 때문이다. 위례신도시는 서울에서 가장 가까운 신도시다. 서울 송파와 경계가 맞닿아 있어 준강남으로 불리기도 한다. 위례~신사선이 개통되면 위례신도시에서 강남까지 한 번에 갈 수 있다.

서울 강서구 마지막 금싸라기 땅으로 불리는 마곡지구도 부자들의 투자 리스트에서 빠지지 않는다. 마곡지구는 지난 2013년 분양 당시만 해도 1,000여 가구 미분양이 나면서 우려의 시선이 있었지만, 지금은 상황이 180도 달라졌다. 일부 단지는 수억 원 웃돈까지 붙었다.

2013년 말 분양한 마곡엠밸리 6단지(전용 84㎡)는 4억 2,000만 원에서 최근 6억 2,000만 원까지 올랐다. 5억 원대에 할인 분양 나섰던 전용면적 114㎡도 요즘 7억 2,000만~7억 5,000만 원 선에서 시세가 형성돼 있다.

부동산114 자료는 마곡지구의 가격 상승세를 분명하게 보여준다. 이 정보업체에 따르면 서울 강서구 마곡동 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 1,607만 원(2015년 3월 말 기준). 불과 1년 전에 비해 38%가량 뛰었다. 서울시 아파트 매매가가 같은 기간 평균 2.6% 오른 것과 비교해도 큰 차이가 난다.

너도나도 20평대 이하 소형 아파트를 찾는다. 전용면적 59㎡(24평 이하) 이하 아파트라면 묻지도 않고 계약하는 시대다. 그러나 소형 아파트만 고집해서는 자칫 수익률 올리는 데 실패할 수 있다. 최근 소형 아파트가 상종가를 올리면서 분양가, 매매가 모두 천정부지로 올랐기 때문이다. 아파트 대신 꼬마주택 빌라(다세대·연립주택)에 눈을 돌려보는 건 어떨까. 빌라의 투자 대비 수익률이 꽤 쏠쏠한 덕분이다.

서울에 거주하는 김보정 씨(49)는 관악구 남현동에 위치한 빌라를 매입했다. 당시 매입가는 3억 원. 보증금 1억 5,000만 원에 월세 60만 원을 받고 세를 줄 참이라 필요한 돈은 1억 5,000만 원에 불과했다. 이중 1억 원은 은행 대출로 충당했다. 김 씨는 5,000만 원을 가지고 빌라 투자에 성공한 것이다. 금리가 낮아 대출 이자는 월 30만 원 가량으로 많지 않았다. 이자를 내고도 매월 30만 원이 통장에 찍혔다. 수익률이 7%를 훌쩍 뛰어넘는다. 금리 1% 시대의 새로운 부동산 투자법이다.

빌라의 매매거래량을 살펴보자. 지난 2015년 3월 수도권 빌라 거래량은 1만 2,839건으로 나타났다(국토교통부 자료). 전월 대비 74.9% 늘었다. 이사철인 걸 감안해도 큰 폭의 증가세다. 같은 기간 아파트와 단독 다가구 주택을 포함한 전체 주택 거래량은 55.3%에 그쳤다.

저금리 시대 오피스텔 투자도 다시 각광을 받고 있다. 1%대 저금리 시대 투자처를 찾는 자금들이 오피스텔 등 수익형 부동산 쪽으로 흘러들어오고 있기 때문이다. 지난 2015년 1분기 오피스텔 매매가는 3년 만에 다시 반등세로 돌아섰다. 부동산114에 따르면 2015년 1분기 오피스텔 매매가는 2014년 4분기 대비 0.12% 상승했다. 전기 대비 오름세는 2012년 1분기 이후 처음이다. 특히 서울, 경기 지역 상승세가 뚜렷했다.

오피스텔 전세가격은 0.48% 올랐다. 오피스텔 전세가 품귀 현상이라 더더욱 상승세가 가팔랐다. 월세가격도 상승세(+0.07%)로 돌아섰다. 월세가격이 오르면서 오피스텔 임대수익률도 연 5%대를 기록했다. 전문가들은 오피스텔 투자 심리가 회복되고, 중개보수 부담이 줄어들면서 다시 인기를 끌고 있다고 분석한다. 공급 과잉 문제도 서서히 해소되고 있다. 2015년 오피스텔 공급 물량은 2만 196가구로 2014년의 절반 수준에 그친다.

최근에는 소형 오피스 투자도 인기를 끌고 있다. 과거 오피스는 통째로 매입하거나 공동으로 투자했지만 요즘에는 사무실을 일부 쪼개서 개인에게 분양하기도 한다. 이른바 섹션 오피스다. 요즘 섹션 오피스 분양이 가장 활발한 곳은 단연 서울 마곡지구다. 마곡센트럴타워, 퀸즈파크나인 등이 사무실을 쪼개 분양에 나섰다. 대기업 계열사들이 대거 입주 예정이라 이를 뒷받침하는 수요는 지속적으로 이어질 것이라는 게 분양 관계자들의 전언이다.

토지는 기본적으로 장기 투자 상품이다. 개발 호재가 떴다 하면 대박이지만 그렇지 않은 경우 몇 년째 매물을 걸어놓아도 절대 팔리지 않는 애물단지이기도 하다. 그런데 최근 토지 시장을 보고 있자면 분위기가 심상치 않다. 부동산 시장 호황에도 잠잠한 듯 보였던 토지 시장이 2015년 들어서는 훈풍을 맞고 있다. 호재가 풍부한 지역을 중심으로 땅값과 거래량이 연일 상승세인 데다 건설사뿐 아니라 개인 투자자들까지 토지 확보 경쟁에 뛰어드는 모습이다.

사실 땅값 오름세는 2010년부터 계속됐다. 국토교통부에 따르면 2015년 1분기 전국 땅값이 2014년 말 대비 3개월 만에 0.48% 올랐다. 물론 0.5%도 안 되는 상승률이 체감 가능한 정도는 아니다. 하지만 2010년 11월 이후 53개월째 오름세라는 데 의의가 있다. 덩달아 토지 거래도 늘었다. 2015년 1분기 동안 69만 5,828필지에서 손바뀜이 일어났다. 2006년 집계가 시작된 이후 1분기 거래량으로는 가장 많다.

경매시장에서도 단연 토지가 인기다. 지지옥션에 따르면 2015년 1분기 경매시장에서 토지 낙찰가율은 64.6%로 1년 전 같은 기간에 비해 3.8% 상승했다. 토지 낙찰가율은 4년 전인 2011년 1분기 70.6% 고점을 찍은 이후 계속 하락세를 보이다 2014년 1분기부터 상승세로 돌아섰다. 평균 응찰자 수가 증가한 것은 물론이다.

눈길을 끄는 건 요즘 토지 시장에선 주거용지를 중심으로 상승세가 두드러진다는 점이다. 2015년 1분기 주거용 토지 거래량(36만 5,264건)은 2014년보다 17% 가량 늘었다. 아파트 분양 시장이 호황을 이루면서 주거용지, 상업용지 순으로 투자 수요가 몰렸다는 분석이 가능하다. 개인 투자자 입장에서도 시중은행 금리가 낮아지다 보니 장기 투자나 실수요를 목적으로 토지를 매입하는 경우가 늘었다.

토지만의 특징도 염두에 둬야 한다. 토지는 아파트와 달리 주변 시세를 파악하기 어렵고, 파악했다 하더라도 입지에 따라 토지 가격이 천차만별이다. 때문에 적정 가격을 매기기가 쉽지 않다. 토지는 아파트나 상가보다 환금성이 떨어지기 때문에 투자금액, 보유기간을 감안해 중장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋다. 같은 맥락에서 무리한 대출을 안고 투자하는 것은 금물이다.

일반인들에게도 부동산 경매 투자 매력이 많이 알려지면서, 아무런 공부 없이 경매시장에 뛰어들었다가 경매 입찰장에서 뜻하지 않은 실수를 범하기도 한다. 경매 투자에 뛰어들 생각이라면 적어도 스스로 수익률 계산, 입지 평가, 권리분석부터 현장답사, 명도까지 공부해두는 게 필수다. 여전히 부동산 경매가 생소하고 어려운 사람들은 경매컨설팅업체에 의뢰를 하기도 하는데, 지나치게 높은 가격에 매물을 낙찰 받아 오히려 손해를 봤다는 속앓이도 종종 전해 듣는다. 

셀프 경매는 우량 물건만 잘 취득한다면 여기서 나오는 시세차익이나 임대수익이 모두 투자자에게 100% 돌아간다는 장점이 있다. 물론 취득세, 재산세 등 경매 후 발생할 세금은 납부해야 한다. 또한 시세보다 비싸게 낙찰받아 손해가 발생했거나 문제가 발생해도 투자자 본인이 감수해야 한다.

경매 절차 중 일부나 전체를 컨설팅업체에 의뢰하는 방법도 있다. 이땐 물건의 선정이나 낙찰, 명도 등 법원 경매 절차 중 일부 또는 전체를 컨설팅업체나 대리인이 대행하고 투자자는 이에 따른 수수료를 컨설팅업체나 대리인에게 지급한다. 컨설팅업체는 낙찰을 성사시킨 뒤 수수료를 받는 구조로 운영되는데, 통상 감정가의 1% 이하 내지는 낙찰가의 1.5% 내에서 정해진다.

컨설팅업체를 통한 입찰은 경매 절차에 정확한 지식과 풍부한 경험을 가진 전문가의 조언을 받는 만큼 낙찰에 실패할 확률을 줄일 수 있다. 다만 컨설팅업체의 역할이 막중하다. 그만큼 컨설팅업체가 제대로 된 실력을 갖췄는지, 신뢰할 만한 업체인지 검증할 필요가 있다.

경매펀드를 통해 부동산 경매에 간접 투자하는 방법도 있다. 부동산 펀드의 한 종류인 경매펀드는 부동산 경매공매에 투자하는 펀드인데, 부동산·금융·세제·펀드 전문가들이 경매 물건을 선정하는 것부터 낙찰, 운용에서 최종 매각까지 경매 과정 전체를 전담한다. 경매펀드에 투자한 투자자가 운용 수익이나 매각 차익 등에서 나오는 수익을 배당받는 방식이라고 생각하면 된다. 전문가들이 경매의 모든 과정을 진행하는 만큼 보다 전문적인 분석과 운용이 가능하다는 장점이 있다.

경매에 익숙하지 않은 초보 투자자에게는 두 번째로 소개한 경매전문 컨설팅업체의 도움을 받는 편이 여러모로 유리할 수 있다. 낙찰자 입장에선 머리 싸매고 직접 입찰을 진행할 바에 컨설팅업체에게 도움을 받는 게 시간과 노력을 줄이는 방법일 것이다. 하지만 컨설팅업체에 맡겼어도 이들에게 전적으로 의지하는 건 곤란하다.

경매컨설팅은 기본적으로 수수료를 목적으로 하는 업종이지 투자자(의뢰인)의 이익이 목적이 아니다. 수수료를 받는 것은 의뢰인이 해당 부동산을 낙찰 받았을 때 얘기다. 낙찰가의 일정 비율만큼을 수수료로 받게 되니 컨설팅업체 입장에서는 의뢰인이 최대한 비싼 금액에 입찰하도록 권유하려는 유혹에 빠질 가능성도 크다. 물론 "입찰가를 너무 높게 써내는 것 아니냐"고 항의하는 의뢰인도 있다. 여기서 일부 경매컨설팅업체들은 의뢰인의 항의를 피하고 수수료도 쉽게 받기 위한 꼼수를 쓴다. 입찰 들러리를 동원하는 것이다.

문제는 이런 공공연한 관행에도 불구하고 사기성 컨설팅을 적발하기가 쉽지 않다는 점이다. 업체의 눈속임에 쉽게 현혹되지 않으려면 투자자 스스로 입찰 통계, 부동산 실거래가를 이중삼중의 검증 과정을 거쳐 확인하고 충분한 사전 지식을 갖추는 게 필요하다.

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