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■ 책 소개

부동산시장의 복잡한 변화 속에서 부동산의 적정한 가치를 파악한다!

최근 저금리 기조가 지속적으로 유지되고, 부동산시장이 일부 지역적으로 아파트를 중심으로 과열양상을 보이며 세인들의 뜨거운 관심 대상이 되고 있다. 그러나 부동산은 일반재화와 달리 고유한 특성이 있기 때문에 일반인이 적정한 부동산가치를 파악하는 데 한계점이 있다. 이러한 부동산시장의 불완전성을 완화하고 공공성과 사회성을 도모를 위하여 감정평가제도가 도입되어 운영되고 있다. 이 책은 복잡한 부동산시장의 변화 속에서 부동산의 적정한 가치파악에 도움을 주고자 부동산시장의 기능 및 가격변동, 부동산 평가를 위한 기초법규, 부동산 감정평가에 대해 각 분야 전문가들이 집필, 출간하였다.

■ 저자
공민달
동인감정평가법인(주) 대표이사
(전)국토교통부 중앙토지수용위원회 평가자문회의 위원
(전)한국감정평가협회 감사, 이사
(전)종로구청 지명위원회, 부동산평가위원회, 과세심의위원회 위원
(현)서울서부지방법원 민사조정위원
 
부동산공시법(공저:1998)
신토지공법(공저:1999)
감정평가 및 보상법규(공저:2001)
부동산기본법률(2007)
알아두면 좋은 부동산공법 이야기(2008)
공민달 부동산관계법규(2012)
북한의 부동산제도에 관한 연구(2015)

김수식
동인감정평가법인(주) 대표이사
합격의 법학원 감정평가실무 전임강사
 
NEW STEP 감정평가실무(2008)
베이직 감정평가실무(유형별)(2009)
베이직 감정평가실무(목적별)(2009)
핵심논점 감정평가실무(2011)

박홍희
동인감정평가법인(주) 이사
(전)한국전기산업연구원 선임연구원
(전)한국감정평가협회 기획팀
(전)한국부동산연구원 연구원
 
토지보상평가지침 해설(공저:2010)
A Study on Apartment Floor Value in Seoul Using a Hierarchical Linear Model(공저:2009)
서울10대 브랜드가 아파트가격에 미치는 영향에 관한 연구(공저:2009)
문화경제시대의 새로운 경제발전 전략(공저:2002)

■ 차례
제1장 부동산시장 및 가격변동
제1. 부동산의 개념 및 분류
제2. 부동산의 특성과 파생현상
제3. 부동산시장의 특성과 기능
제4. 부동산가격의 기능 및 형성과정
제5. 부동산가격과 정부 부동산정책
제6. 과거 부동산정책과 부동산시장의 효과
제7. 부동산가격과 자본시장

제2장 부동산 평가를 위한 기초 법규
제1. 지적제도
제2. 건축물의 건축
제3. 도시ㆍ군관리계획
제4. 개발행위의 허가
제5. 토지거래계약허가제

제3장 부동산 감정평가
제1. 감정평가의 절차
제2. 감정평가 방식
제3. 용도별 토지의 감정평가
제4. 특수토지의 감정평가
제5. 건물의 감정평가
제6. 구분소유 부동산의 감정평가
제7. 담보평가
제8. 경매평가
제9. 도시정비평가

부동산은 그 자체가 가지는 특성으로 인하여 다른 재화와는 달리 우리 사회의 경제활동에 미치는 영역이 방대합니다. 따라서 부동산과 관련된 제반 분야를 정확하게 이해하고 이를 바탕으로 업무에 임해야 함은 모든 조직의 기초라고 할 수 있습니다.

부동산은 재산권의 객체로서의 기능을 넘어 인권의 하나로 파악되는 시대입니다. 따라서 제 경제 주체들의 이해를 적정하게 조정하고, 더 나아가 부동산 가치를 창출하는 감정평가 기능의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 또한, 부동산은 공공의 이익과 밀접하게 관계되는 재산으로서 우리 사회의 통합과 정의 실현을 위하여 끊임없이 연구되어야 합니다.

부동산가격은 부동산시장의 불완전성 등에 영향을 받아 일반재화의 가격과 달리 독특한 특징 및 기능을 갖는다. 부동산가격은 부동산의 고유한 특성으로 인하여 가격과 임료, 소유권과 그 외 권리, 장기적 형성과정, 개별적 동기·특수한 사정의 개입 가능성 등의 특징이 있다. 부동산가격은 부 동산의 자연적 특성인 영속성 등으로 인하여 교환의 대가인 가격과 이용 의 대가인 임료, 소유권과 그 외 권리, 지상권 및 공중권 등으로 분할될 수 있다.

또한 부동산가격은 부동산시장 내 수급조절을 통하여 장기간에 걸쳐 형성된다. 부동산가격은 부동산의 개별성 등으로 매도자와 매수자의 협상과 정에서 특수한 사정이나 개별적인 동기 등이 개입되기 쉬운 특성이 있다.

부동산가격은 부동산시장에서 수요와 공급을 통하여 균형가격이 성립된 후, 다시 생산요소로서 파생수요가 발생하며 부동산가격이 변동하는 이중 형성과정을 거치는 특징이 있다.

부동산가격은 생산 및 소비주체의 활동을 결정하는 가격상호기능, 생산성과 효율성이 극대화되는 자원배분기능, 기회비용을 반영하는 잠재가격 기능 등을 수행한다. 부동산가격은 부동산시장에서 다양한 용도 중 최유효이용을 강제하며, 또한 효율적인 배분지표로서 기능을 수행한다. 즉 부 동산활동의 주체들에게 정보를 제공하고 행동을 결정하는 기능을 수행한 다. 부동산가격은 부동산이라는 자원을 적재적소에 적정한 규모(또는 수량)을 배분하는 지표기능을 수행한다. 부동산가격은 정부 정책, 시장의 불전성 등으로 현실가격이 균형가격에서 벗어날 때, 현실가격을 균형가격으로 수렴하도록 유도하는 잠재가격기능이 있다. 이는 감정평가의 필요성과도 결부시켜 살펴볼 수 있을 것이다.

부동산가격은 가격 발생 및 형성요인의 복잡한 상호작용을 통하여 장기 적으로 형성된다. 일반재화는 한계비용과 한계수익이 교차하는 점에서 가 격이 결정되나, 부동산은 부동산의 지역성에 따른 가격수준에서 개별성에 따른 개별·구체화 과정을 통하여 가격이 결정된다.

부동산은 고유한 특성으로 인하여 일반재화와 다른 가격형성과정을 거친다고 볼 수 있다. 부동산은 가격발생요인인 효용, 유효수요, 상대적 희소성에 의한 수요·공급요인에 영향을 받아 균형가격(또는 가격수준)을 형성하고, 동시에 가격형성요인인 일반적 요인, 지역적 요인, 개별적 요인에 영향을 받아 개별 부동산의 구체화된 가격으로 표출된다. 이렇게 표출된 개별 부동산가격은 다시 파생수요로서 다른 생산요소에 영향을 주고, 다른 생산요소의 변화는 다시 부동산가격에 영향을 주는 이중화 과정을 갖는다. 부동산가격은 영속성에 따라 장기적으로 이러한 형성과정을 반복하며 가격을 양성하게 되고, 이러한 가격은 다시 가격발생요인과 가격형성요인의 변화가 발생할 경우 부동산가격의 형성과정을 거치며 변동하게 된다.

현실세계에서 부동산가격은 다양한 현상의 형태로 나타난다. 왜냐하면 부동산가격은 부동산의 고유한 특성에 따른 부동산시장의 불완전성으로 인하여 다양한 요인에 영향을 받으며, 장기적으로 형성되기 때문이다. 이러한 다양한 요인에 따른 부동산가격의 변동현상을 설명하는 여러 가지 이론들이 있다. 부동산시장에서 판매자와 수요자간의 정보 및 협상력에 따른 ROSS 가격결정이론, 기대심리에 따른 거품지가와 농축지가, 가격상한선의 법칙, 부동산의 고정성에 따른 파급·역급효과, 부동산가격의 분연 속성과 지가단계설 등이 있다.

정부는 주택시장의 안정화를 위하여 주택대출규제방안으로 주택담보인 정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)을 규제한다. 주택담보인정비율은 주택을 담보로 하여 빌릴 수 있는 대출가능한도이며, 총부채상환비율은 주택을 구입하려는 수요자의 소득을 고려하여 주택담보 대출한도를 규정하는 제도이다. 주택담보인정비율은 대출대상인 주택 담보가치에 중점을 두기 때문에 채무자의 소득에 상관없이 주택담보대출이 가능하여 투기방지에 한계점이 있으나, 총부채상환비율은 채무자의 소득에 중점을 두기 때문에 주택담보인정비율에 비하여 상대적으로 투기방지에 효과가 있다고 볼 수 있다. 즉, 총부채상환비율은 기본적으로 소득이 발생에 기초를 두고, 고소득자에게 많은 담보대출이 이루어지기 때문이다.

정부는 시장기구의 형태는 유지하면서 금융기관에게 일정 LTV와 DTI 이상 주택대출을 실시하지 못하도록 하여 시장에 간접적으로 개입한다. 정부는 주택대출규제를 통하여 주택시장으로 대규모 시중 유동성 자금의 유입을 사전에 통제하여 주택가격 폭등을 방지할 수 있다. 최근 정부는 14년 2.26대책으로 부동산시장이 침체되었다고 판단하여 과거 규제완화조치에 이어 총부채상환비율과 주택담보인정비율을 대출기관 업종에 상관없이 전 금융기관에 대하여 동일하게 주택담보인정비율 70%, 총부채상환비율 60%로 작용하였다. 이는 기존 총부채상환비율과 주택담보인정비율을 상승시키는 것으로서, 주택담보대출시 대출금액이 상향되어 실질적으로 부동산 수요를 견인하는 효과가 있다고 볼 수 있다.

주택대출규제는 정부로 하여금 주택시장의 투기화 조짐을 효과적으로 통제할 수 있게 한다. 그러나 주택대출규제가 장기화될 경우 주택시장이 침체될 가능성이 존재한다. 따라서 정부는 이러한 주택대출규제정책을 실시할 경우 대·내외 경제상황 등을 종합적으로 고려하는 것이 필요하다.

종전의 도시 외곽 위주의 개발로 인하여 기성 시가지의 공동화와 노후·쇠퇴 현상이 심해지고 있으며, 인구 감소 및 경제 저성장이 지속되면서 도시의 경제기반이 악화되고 도시 경쟁력도 저하되고 있어 도시 정비를 촉진하고 기성 시가지를 활성화하기 위한 노력이 필요하여 새로운 논의가 대두되었다. 이에 따라 기존의 도시 기능을 전환하여 토지를 보다 압축적·효율적으로 이용하고 지역 특성을 살린 다양하고 창의적인 도시 공간을 조성할 수 있도록 토지이용 규제를 보다 유연하게 적용할 필요가 있었다.

즉, 토지를 주거·상업·공업 등으로 기능을 구분하여 용도지역을 지정하고, 용도지역에 따라 허용용도와 개발밀도 등을 일률적으로 규정하고 있는 현행의 용도지역제를 보완하여 용도지역에 따른 행위제한 등을 적용하지 아니하고 해당 지역의 특성과 수요를 반영하여 토지의 이용 등에 관한 사항을 따로 정할 수 있는 구역의 신설이 필요하게 된 것이다. 이 구역을 신설함으로써, 도시지역 내 주거·상업·업무·문화 등 다양한 기능의 복합적인 토지이용을 증진시켜 다양하고 창의적인 도시 정비를 촉진하고 지역 경제를 활성화하려는 것이다.

이 구역의 지정권자는 국토교통부장관이며, 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되면 다음에 해당하는 지역과 그 주변지역의 전부 또는 일부를 입지규제최소구역으로 지정할 수 있다.

● 도시·군기본계획에 따른 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역

● 철도역사, 터미널, 항만, 공공청사, 문화시설 등의 기반시설 중 지역의 거점 역할을 수행하는 시설을 중심으로 주변지역을 집중적으로 정비할 필요가 있는 지역

● 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역

● 노후·불량건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역

● 도시재생활성화지역 중 도시경제 기반형 활성화계획을 수립하는지역

이 구역에서의 행위 제한은 용도지역 및 용도지구에서의 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정한다. 그것이 입지규제최소구역계획인데, 이 계획에서 정할 수 있는 내용은 건축물의 용도·종류 및 규모 등에 관한 사항, 건축물의 건폐율·용적률·높이에 관한 사항, 간선도로 등 주요 기반시설의 확보에 관한 사항, 용도지역·용도지구, 계획시설 및 지구단위계획의 결정에 관한 사항 등이 있다.

이제도는 기존의 지구단위계획제도와 유사한 점이 있다. 그러나, 지구 단위계획은 기존의 용도지역을 준수하는 범위에서 용도제한을 부분완화하고 개발밀도를 규제적으로 관리하는 반면, 이 제도는 용도지역에 의한 제한에서 완전히 자유롭다는 점에 큰 차이가 있다. 즉, 입지규제최소구역제는 슈퍼파워를 지닌 중요한 토지가격형성 요인으로 작용될 전망이다.

『부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률』 제32조는 감정평가업자가 감정평가를 의뢰받은 때에는 지체 없이 감정평가를 실시하여 국토교통부 령이 정하는 바에 의하여 감정평가 의뢰인에게 감정평가서를 발급하여야 한다. 감정평가서에는 감정평가업자의 사무소 또는 법인의 명칭을 적고, 감정평가를 한 감정평가사가 그 자격을 표시하고 서명과 날인을 하여야 하며, 감정평가법인의 경우에는 대표사원 또는 대표이사도 감정평가서에 서명이나 날인을 하도록 하고 있다.

그리고 감정평가에 관한 규칙 제8조는 감정평가업자의 감정평가절차에 관한 사항을 규정하고 있다. 즉, 토지를 평가함에 있어서는 ① 기본적 사항 의 확정, ② 처리계획의 수립, ③ 대상물건의 확인, ④ 자료수집 및 정리, ⑤ 자료검토 및 가격형성요인의 분석, ⑥ 평가방법의 선정 및 적용, ⑦ 평가가액의 결정 및 표시 등의 순서에 따라야 하며, 다만 합리적 또는 능률적 평가를 위하여 필요한 때에는 그 순서를 조정하여 평가할 수 있다. 이는 감정 평가주체가 준수하여야 할 대내적 절차이며, 감정평가절차라고 하면 보통 이를 의미한다. 이러한 작업은 대게 시간적인 순서에 따라 배열되어 있으며, 일반적으로 이러한 것을 순차적으로 실시한다. 그러나 이것은 그렇게 경직적으로 고려해야 할 것이 아니라, 오히려 필요에 따라 후에 하는 작업의 예비적 작업을 사전에 하기도 하고, 선행 작업을 중도에 재검토해도 상관없다. 감정평가 절차는 피드백을 통하여 더 정확도가 높아지고, 더 정확한 판단에 도달하는 과정이라 할 수 있다.

<감정평가의 절차>

감정평가의 3방식이란 대상물건의 가치를 측정한 경우 전통적으로 사용되고 있는 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식, 수익성에 기초한 수익방식을 말한다. 원가방식은 대상물건이 어느 정도의 비용이 투입되어야 만들 수 있는가라는 비용성에 근거하며, 공급 측면에서 비용과 가치의 상호관계를 파악하여 대상물건의 가치를 산정하는 방식이다. 비교방식은 대상물건이 어느 정도 가격으로 시장에서 거래되고 있는 가라는 시장성에 근거하며, 시장에서 거래되는 가격과 가치의 상호관계를 파악하여 대상물건의 가치를 산정하는 방식이다. 수익방식은 대상물건을 이용함으로써 어느 정도 수익(편익)을 얻을 수 있는가라는 수익성에 근거하며, 투자 측면에서 수익과 가치의 상호관계를 파악하여 대상물건의 가치를 산정하는 방식이다.

부동산감정평가는 대상 부동산이 속하는 시장의 특성을 파악, 분석하고 그로부터 합리적이라 인정되는 부분을 추출함으로써 감정평가의 주체가 합리적인 시장을 대신하여 부동산의 정상 시장가치를 나타내는 가격을 지적하는 것을 중심으로 하는 작업이다. 이 때문에, 가격의 3면성을 충분히 참작해야 한다.

감정평가 3방식은 하나의 가격을 각각 별도의 측면에서 접근하는 것이며, 상호 보완하고 서로 동일의 가격을 지향하는 것이며, 대상 부동산이 속하는 시장 특성 등에 따라 설득력은 경중이 발생하는 경우가 있기는 하지만, 기본적으로는 병용해야 하며, 이론적으로는 일치해야 한다.

감정평가 방식은 가격을 구하는 방법과 임료를 구하는 방법으로 분류되어, 3방식 각각의 사고방식을 중심으로 한 감정평가 3방법이 규정되고 있으나, 이러한 각 방식과 각 방법은 반드시 일대일의 관계에 있는 것은 아니다(하나의 방법 속에 각각의 3방식의 사고방식이 채택되어 적용되는 점이 있음에 유의해야 한다). 그 외에 감정평가 3방법의 사고방식을 활용한 방법이, 가격을 구하는 방법과 임료를 구하는 방법의 각각에 고유 방법으로 규정되어 있다.

이같이 각 방법을 적용하여 구한 가격 또는 임료는 각각의 방법에 공통 되는 요인을 반영한 것이며, 아무래도 각기 최종적으로 구하려는 가격 또는 임료를 지향하는 것이기 때문에 이러한 공통 요인의 판단과 정합성을 재음미함으로써 적정한 감정평가액을 최종적으로 도출할 수 있다. 따라서 이러한 가격 또는 임료는 감정평가액에 이르는 중간단계이고, 시산적인 의의를 갖는 점을 감안하여 각각 시산가격 또는 시산임료라 총칭하고 있다.

주거용지는 단독주택, 다세대·연립주택, 아파트 등 주거의 목적으로 이용되고 있는 토지를 뜻한다. 일반적으로 주거용지는 주거의 쾌적성 및 편의성을 중심으로 주거환경, 안정성 등에 영향을 주는 특성이 있다. 주거지는 생활의 기초가 되는 곳으로서 쾌적성 및 편의성에 중점을 두고 감정평가한다. 이것은 거주자의 일상생활과 밀접한 연관을 가지는 요인들로서 전통적인 주거형태에서부터 현대인의 주거생활까지 열거될 수 있다. 최근에는 환경문제와 관련된 소음 및 대기오염 등 공해발생 여부의 상태의 중요성이 커지고 있다. 일반적으로 주거용지의 감정평가 시 고려할 주요 사항으로는 자연적 조건과 관련하여 지형, 지적, 지세, 지질, 지반, 경관, 기후, 일조, 통풍 등이 있다. 또한 사회적·행정적 조건에는 편의시설의 인접상태, 공해, 위험, 혐오시설의 유무, 교통상태, 공공시설의 유무 및 접근성, 제도 상 규제 등이 있다.

상업·업무용지는 기본적으로 이익창출을 위한 활동이 이루어지는 용지로서, 수익성 및 업무의 효율성에 따라 토지가치가 영향을 받는다. 고도화된 상업지역일수록 상업·업무시설의 집적도, 배후지의 상태 및 고객의 질과 양 등의 영향력이 높아지는 경향이 있다. 상업·업무용지는 양호한 입지 장소에 위치함에 따라 입지주체가 경제활동을 영위할 때 수익성 및 업무의 효율성에 어떠한 영향을 주는지에 대한 부분이 중요하다. 수익성의 극대화가 최유효이용의 중요한 요건 중의 하나이므로 이에 영향을 미치는 다양한 요인을 고려한다. 사회·경제적 고려사항으로는 배후지 및 고객의 양과 질, 대중교통 등 교통수단과의 접근성, 번영의 정도 등이 있다. 물리 적인 고려사항으로는 가로 및 획지의 형상, 접면너비, 지반 등이 있다.

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