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아파트 쇼크

제1장 아파트 성공 신화? 이제 한계점에 서 있다

아파트에 무슨 문제가 생긴 것일까?

우리나라에서 아파트는 필수 불가결한 선택이었다. 급속한 산업화, 도시화를 감당해야 했고 특히 인구집중에 따른 주택문제 해결은 정권의 명운을 좌우할 정도로 중요한 문제였다. 정책 입안자, 주택문제를 책임진 관공서, 건설사는 그 답을 아파트에서 찾았다.

아파트에서 해결책을 찾은 것은 어쩔 수 없는 측면이 있다. 한정된 토지, 그것도 몹시 제한적인 토지 공급 상황에서 대량의 주택을 공급할 수 있는 아파트는 두 가지 문제 모두를 해결할 수 있는 매력적인 수단이었다. 그와 같은 요구가 맞아떨어져 건설된 것이 마포 도화아파트, 삼일아파트, 최초의 주상복합 아파트인 대림 세운상가 아파트, 여의도 시범단지 등이었다.1962년부터 건설을 시작한 마포 도화아파트를 중심으로 그때까지 세워진 아파트들은 대지 이용을 최대화하면서 많은 주택을 공급한다는 본래의 목적을 충실하게 따른 아파트들이었다.

그러나 그 뒤에 건설된 아파트들이 문제였다. 강남 개발을 시작으로 건설되기 시작한 아파트들은 기존의 아파트들과 달랐다. 기존 아파트들과는 개발 목적이 달랐기에 예상된 결과였다.

먼저 아파트의 규모다. 이때부터 한 세대당 아파트 면적이 130㎡(40평 이상)가 넘는 대형 아파트들이 건설되기 시작했다. 그 당시 우리들이 살았고, 알고 있던 집의 규모에 비하면 엄청나게 큰 주거 공간이었다.

단지도 대규모로 건설되었다. 1,000세대 단지는 보통이고 5,000세대 단지도 건설되었다. 그동안 단지 서양인들의 입식(立式) 생활을 부러워하던 주거 공간 아파트가 그때부터는 최고급 주거 형태로 자리 잡은 것이다. 모든 사람들이 꿈에 그리던 주거 공간으로서의 아파트! 사람들은 너도나도 아파트에 매달렸다. 한 사람의 세속적인 성공 여부가 서울에 아파트를 가지고 있느냐, 아파트 평수가 얼마인가에 따라 결정되었다. 굳이 직업이나 지위를 들먹이지 않아도 아파트 크기, 사는 아파트의 브랜드만으로도 그 사람의 사회적인 성공 여부를 가늠할 수 있었다. 그 정도로 아파트는 선망의 대상이었다. 그것만이 아니었다. 아파트에 대한 선호도가 높아지고, 희망하는 주거 공간이 되면서 아파트는 재산 증식의 가장 유력한 수단이자, 믿을 수 있는 수단이 되었다. 아파트는 실패가 없는, 보장된 투자 대상이었다. 아무리 경제를 모르는 사람이라도 사두기만 하면 돈이 되는 것이 아파트였다. 우리 모두는 지난 30년간 그렇게 알고 살았다.

우리들이 얼마나 아파트에 올인했는지를 보여주는 통계치가 있다. 2010년 말, 가파른 성장을 했음에도 불구하고 주식시가 총액은 약 279조 원이다. 같은 기간 아파트 가격 총액은 약 780조 원이다. 아파트 가격이 하락했는데도 그렇다. 약 3배 가까운 수준이다. 이것이 의미하는 것은 무엇인가? 이것은 국내 자본이 생산 자본으로 활용된 것이 아니라 부동산, 특히 아파트에 집중 투자된 것을 뜻하며, 자본 흐름이 심하게 왜곡되어 있다는 것을 한눈에 알 수 있다. 그만큼 아파트는 생활의 중심, 생각의 중심에 서 있었다.

그런데 도저히 불가능할 것이라고 생각하던 일이 일어나기 시작했다. 꿈의 아파트가 역습을 하기 시작한 것이다. 아파트가 투자 대상으로서의 지위를 내려놓기 시작했다. 자산을 안전하게 지켜준다고 믿었던 아파트가 오히려 자산을 감소시키는 것을 목격하게 되었다. 믿을 수도 없고, 일어나서도 안 되는 일이 버젓이 진행되고 있다.

우리를 더욱 우울하게 만드는 사실이 있다. 아파트를 주거 공간이 아닌, 투기의 대상으로 삼았던 사람들은 모두 아파트를 떠났다. 아파트 가격을 한껏 올려놓은 그 사람들은 모두 어디로 갔는가? 겉모습만 찬란한 아파트 단지를 올려다보면서 한숨짓는 사람들이 많다. 평생 아파트 단지 입주를 희망하면서 알뜰살뜰 모은 전 재산을 아파트에 넣어 뒤늦게 아파트에 입주한 사람들이다. 아파트를 매입할 때 관행처럼 되어버린 담보대출을 받아 아파트에 입주한 뒤에 매달 갚아야 하는 대출 원리금 상환에 힘없이 고개를 떨구는 사람들이다. 그리고 언젠가는 저 아파트에서 단란한 가정을 꾸릴 것이라고 상상하던 사람들이다. 그들은 아파트 생활을 경험한 바로 우리들의 자식 세대들이다.

이것이 2011년, 우리들의 자화상이다.

제2장 아파트 시장 위기! 어떤 대책도 통하지 않는다

정부의 부동산 대책도 이제는 통하지 않는다

아파트 시장 활성화를 바라던 사람들이 기다리던 정부의 8.29 부동산 종합대책이 발표되었다. 그리고 4개월이 지난 지금 많은 사람들은 입을 모아 말한다. "8.29 대책이요? 언 발에 오줌 누기지 그게 무슨 대책이에요?"

총부채상환비율(DTI)규제 완화를 주요 내용으로 한 8.29 부동산 대책이 발표되었지만 서울과 인천, 경기 등 수도권 일대 부동산 시장은 대책 이전과 변함이 없다. 물론 부산 등 지방 광역권 도시에서는 일정 정도 효과가 있었던 것으로 보인다. 그러나 정작 중요한 수도권의 반응은 냉담하다. 그래서 많은 사람들이 언 발에 오줌 누기 대책이라고 말하는 것이다. 언 발에 오줌 누기. 잠시 동안 발을 따뜻하게 할 수 있을지는 모르지만 그 오줌은 다시 얼음이 된다. 얼음의 두께만 더하는 것이다. 이번 대책이 꼭 그런 꼴이다.

실제 현장에서 느끼는 체감 경기를 보면 그 사실을 더욱 확실하게 알 수 있다. 8.29 대책 발표 이후에 부동산, 특히 주목적으로 했던 아파트 경기가 살아났는가? 정부가 언론, 부동산 관계자들은 소형 평수 아파트를 중심으로 매수세가 살아나고 있다고 하지만 정작 원하는 것은 그것이 아니지 않았던가?

절대 아니다. 대책 발표 이후에도 소형 아파트를 중심으로 급매물(급매물은 성격상 현재 시세보다 많이 하락한 상태다)에 한해서 제한적으로 거래가 이루어지고 있다. 또 한편으로는 가격 상승의 기대로 매물을 거둬들이는 현상도 보인다. 그러나 이것은 대책 발표 이전에도 있었던 일이다.

실수요자는 여전히 실종 상태다. 오죽하면 정부의 8.29 부동산 대책을 기다리던 부동산 업자들까지 "DTI 규제 완화만으로 무너진 부동산(아파트) 시장을 되살릴 수는 없다"고 말하며 등을 돌렸겠는가. 우리들은 경험을 통해 알고 있지만, 보통 정부의 부동산 규제 완화 정책이 발표되면 가장 먼저 들썩이는 것은 실수요자가 아니다. 대규모 뭉칫돈을 가진 투기세력이 먼저 움직이고 그 다음엔 실수요자가 움직인다. 억울하지만, 이것이 현실이다. 그러나 이번 대책 발표 이후에도 뭉칫돈은 움직이지 않았다. 조용하다 못해 고요하다. 이것이 뜻하는 바가 무엇일까? 정부가 발표한 대책 내용이 미흡해서인가? 아니면 보다 더 규제를 완화하는 대책이 나오기를 희망하는 것일까? 그것도 아니라면 우리나라 부동산, 특히 아파트 시장은 그 매력을 다했다는 판단 때문일까? 그 무엇이 되었든지간에 앞으로 아파트 시장은 침체 국면을 벗어나기 힘들 것으로 보인다.

언론 보도를 통해 알고 있겠지만, 지금 아파트 시장에 나오는 급매물은 늘어나는 금융비용을 감당하지 못하고 내놓는 아파트가 절대 다수다. 이것이 의미하는 바는 상당히 크다. 흔히 하는 말대로 꿰차고 앉아 있으면 돈이 되는 아파트라는 환상을 버린 사람들이 많다는 증명이다. 이것은 현실적인 판단이다. 더 이상 아파트에 미련을 두지 않겠다는 반증이기도 하다.

더욱 중요한 것은 이미 가능한 부동산 활성화 대책은 다 사용했다는 점이다. 사실 부동산 대책은 그동안 뛰는 가격을 잡기 위한 대책이었지 활성화를 위한 대책은 손에 꼽을 정도다. 그런데도 불구하고 정부의 대책에 대해 시장은 응답을 하지 않았다.

효과도 보지 못할 대책만 서둘러 내놓고, 이제 남은 대책도 없는 형편이 되고 말았다.

제3장 아파트 버블 붕괴! 이미 비상등은 켜졌다

비상등이 켜졌다

이미 비상등은 켜졌다. 이제는 피해를 최소화하면서, 다른 경제 분야를 위축시키지 않으면서 퇴각해야 한다. 필자는 앞에서 줄기차게 강조했다. 지금의 아파트 시장 상태와 앞으로의 전망에 대해서. 사실 긍정적인 요소들은 거의 없다. 일본의 부동산 버블 붕괴, 미국의 서브프라임 모기지론 사태 등을 예로 들었지만 이것은 먼 나라 이야기가 아니다. 바로 지금 우리나라 부동산 시장이 거의 닮은꼴을 하고 있기 때문이다. 실제 우리나라 부동산, 특히 아파트 시장에 다가오는 검은 그림자는 일본과 미국을 덮쳤던 그림자를 너무 많이 닮았다.

혹자는 아파트 시장이 다시 힘을 얻을 것이라고 말하지만, 그것 역시 희망찬 예측이다. 앞서 말한 것처럼 지금 가계에서는 아파트를 매입할 능력이 거의 없다. 다시 말하면, 투자 가치로 아파트를 매입하려는 세대들은 이미 아파트 시장을 떠났다. 아파트를 매입하려는 가계는 정점으로 치솟은 아파트를 매입할 능력도, 의사도 가지고 있지 않다. 더욱 시장 전망을 어둡게 하는 것은 실수요자의 감소와 잠재적인 수요자의 관계다. 실수요자가 되어야 할 세대들은 취업 불안, 고용 불안 등으로 아파트 매입은 꿈도 꾸지 못한다. 심지어 아파트 매입을 지나간 세대의 녹슨 훈장 정도로 생각한다.

지나간 세대에서는 요행히 행운을 잡을 수 있었는지 모르지만 자신들의 세대에서는 불가능하다고 여기는 것이다. 치솟은 아파트 가격이 그런 생각을 더욱 부채질한다.

앞으로 장기적으로 나아지겠지 하는 기대를 버릴 수밖에 없다. 저출산과 문화, 생활과 소비의 패턴 변화는 다시는 이 땅에 과거와 같은 아파트 시장이 열릴 것이라는 기대를 접게 만들기에 충분하다. 그들은 우리 세대, 지나간 세대처럼 아파트 한 채를 가지기 위해서 인생을 다 바칠 생각이 티끌만큼도 없는 세대들이다. 여기에 각 경제연구소들이 분석한 대로 우리나라의 아파트 가격은 이미 대폭락을 경험한 나라들의 수준에 근접해 있거나 넘어선 상태다.

이 상태에서 우리를 기다리고 있는 것은 무엇인가? 언급하기 싫지만 추락이다. 어느 소설의 제목처럼 추락하는 것은 정말 날개가 없을까? 하지만 무조건 추락하는 것은 누구도 바라지 않을 것이다. 추락하는 것에도 날개를 달아주고 싶다. 이것이 필자가 이 책을 의도하고 집필한 까닭이기도 하다.

문제는 연착륙이다. 경착륙은 아파트에 매달려 살던 사람들에게도 고통을 안겨주지만 그밖에 많은 사람들에게도 고통을 안겨준다. 그것만이 아니다. 국가 경제에도 악영향을 끼칠 수밖에 없다. 내수시장 위축이라는 부메랑이 되어 다시 우리를 강타할 것이 분명하기 때문이다. 그렇다면 지금 우리에게 필요한 것은 무엇인가? 여기서부터 답을 찾아나가야 한다.

제4장 아파트 가격 폭락! 이미 시한폭탄은 작동됐다

문제는 아파트 가격이다

현재 하락한 아파트 가격이 실제 가치 이상으로 떨어졌다면, 아파트 매수세는 금방 살아날 것이다. 그러나 현재 상황을 보면 잠재적, 실질 수요 계층조차 아직도 실제 가치 이상으로 가격이 높다고 판단하고 있다. 굳이 증거를 대자면 아직도 매수세가 살아나지 않고 있다는 것이다.

수요자는 여러 가지 조건을 감안하여 판단한다. 단언하건대 피해를 감수하고 물건을 구입할 멍청한 소비자는 없다. 기존에 아파트를 소유하고 있는 주민들은 집단행동으로 자신들이 매입한 가격을 지키려고 하겠지만, 불필요한 몸부림이다. 이미 우리나라 아파트 가격에 실제 가치를 이야기할 수 없을 정도로 거품이 끼어 있다는 것은 다 알고 있는 사실이다. 그런데 어느 누가 매수에 나설 것인가?

기다릴 것이다. 그리고 앞에서 말한 것처럼 아파트에 대한 생각도 많이 바뀌었다. 기존에 아파트를 소유하고 있는 사람들과 정부, 건설회사, 언론사, 매매를 알선하는 중개업소 등에서 아무리 좋은 전망을 내놓는다고 하더라도 시장의 흐름은 변하지 않을 것이다.

우리나라 국민이라면 부동산 시장 흐름에 대해서는 거의 전문가 버금가는 식견을 가지고 있다. 오히려 전문가 뺨칠 정도의 수준을 가진 국민들도 많다. 그 국민들은 아파트 가격 하락을 대세라고 보고 있다. 한 번 대세라고 굳어진 흐름은 바꾸기 힘들다.

아파트 가격을 바라보는 국민들의 시각과 정부, 건설회사, 언론사, 중개업소 등에서 바라보는 시각에는 많은 차이가 있다. 심지어 정부나 기업에서 출연한 경제연구소의 전망도 믿지 않는다. 적어도 경제 정책, 비전에 관해서는 불신이 팽배해 있는 것이 사실이다. 이렇게 된 것은 정확하지 못한 전망을 내놓은 정부나 전문가 집단들의 책임이 크다. 정말 정확한 연구 결과인지 아니면 시장의 심리를 바꾸려는 시도인지 알 수 없지만, 지금은 불신의 시대다.

지난 2009년 말, 주요 기관에서 발표한 2010년 경제 전망을 보더라도 알 수 있다. 정부 출연 연구기관, 연구소와 언론에서는 2010년이 되면 부동산 가격이 소폭이라도 상승할 것이라는 연구 결과를 발표했다. 하지만 예상이 맞은 경우는 거의 없다. 2월이 되면서 부동산 시장에 대해서 긍정적인 전망을 내놓는 곳은 한 곳도 없었다. 대세는 부정적인 전망으로 바뀌었다. 산업은행 경제연구소는 아파트 시장 가격에 버블이 끼어 있다는 전망을 내놓았다. 그렇게 전망한 이유는 미분양 아파트 속출과 계속하여 대단위 단지 입주가 예정된 상태, 재건축 단지 아파트마저 급매물로 내놓는 현상을 그 원인으로 들었다.

그러나 이것은 현상적인 분석이다. 수요와 공급 측면에서만 분석한 것이다. 여기에 더 큰 이유인 사회 문화적인 흐름이 빠져 있다. 사실은 이것이 장기적으로 하락을 예상하는 가장 큰 이유인데도 말이다. 지금의 아파트 가격 하락은 이미 훨씬 이전부터 잉태되어 있었다. 2008년부터 실시된 아파트 분양가 상한가 폐지가 기름에 불을 붙이는 역할을 한 것은 사실이지만. 지금 아파트 가격의 가장 큰 원인은 실수요자의 실종이다. 이 말은 이미 아파트를 매입할 수 있는 여력을 가진 계층은 모두 구입한 상태라는 것이다. 실수요자들은 사고 싶어도 살 수가 없다. 아파트 가격은 신규 실수요자들이 감당할 수 없을 만큼 치솟았다. 현재 아파트 가격이 하락하고 있다고 하지만 실수요자들은 그 가격도 감당할 수 없다는 뜻이다.

아파트를 주거 수단이 아닌, 재산 증식 수단으로 여기기 시작하면서 비롯된 결과다. 이미 아파트를 통해서 재산 증식을 이룬 투자자, 투기꾼들은 느긋하다. 아파트 한 채가 재산의 전부인 사람들과 뒤늦게 투자에 뛰어든 사람들만 발을 구를 뿐이다. 실수요자들은 지금의 아파트 가격도 버거워하면서 꿈도 꾸지 못하고 있다.

아파트 가격이 지금 이대로라면 여전히 서민들은 오르지 못할 나무를 쳐다보는 격이다. 아무리 담보대출 금액을 늘리고 대출자격 조건을 완화해도 매입에 나설 실수요자는 없다. 혹시 아파트 시장을 떠났던 자본이 돌아온다고 해도 마찬가지이다. 일시적으로 가격 회복은 이룰 수 있지만 실수요자가 없는 상태에서는 허허벌판에 점포를 열고 손님이 찾아오기만을 기다리는 꼴이다. 이 상태에서는 건설회사가 아무리 좋은 아파트를 짓고, 정부가 매매 활성화 및 분양 정책을 내놓아도 백약이 무효다.

제5장 아파트 비상 탈출! 아직 비상구는 열려 있다

아파트에 목숨 걸지 말자

아파트 공화국!

대한민국 국민들은 지금까지 아파트 공화국에 살았다. 여기를 봐도 아파트이고 저기를 봐도 아파트 일색이다. 아파트가 우리나라의 대표적인 주거 형태가 된 것이다. 한강의 기적을 보여주는 텔레비전에 빠지지 않고 등장하는 화면이 한강변에 즐비하게 늘어선 아파트 단지다.

아파트는 주거 형태 기능만을 담당한 것이 아니다. 아파트는 모두가 바라는 주거 형태가 되었고 도시화와 산업화, 개인의 성취를 평가하는 기준이 되었다. 사실 여기까지는 큰 문제가 될 것이 없었다. 그 다음이 문제였다.

모두가 아파트를 주거 형태로 선호하게 되면서 아파트는 요술을 부린다. 단지 살 집이 아니라 투자 대상으로 떠오른 것이다(여기서 굳이 투기와 투자는 구별할 필요가 없다. 보다 솔직하게 말하면 아파트에 미래 투자 가치를 염두에 둔 모든 사람들은 투자와 투기의 경계를 가늠하기 힘들다). 그때부터 아파트는 우리나라 경제의 잠재적인 암적 요소로 자리 잡기 시작했다. 다만 이 정도 상황이 오리라고 예측하지 못했을 뿐이다.

투자 대상이 되면서 아파트 가격이 치솟기 시작했다. 모두가 원하는 주거 환경, 여기에 투자 가치도 보장된다고 생각했으니 너도나도 아파트에 몰린 것은 당연한 결과다. 물론 아파트를 선택한 것은 텔레비전이나 언론 등에서 보여주는 대표적인 라이프스타일로 아파트를 등장시킨 것도 큰 이유다. 여기에 아파트 공급 중심의 주택 개발을 시도한 정부도 책임에서 자유로울 수 없다. 어쨌든 지난 20~30년간 우리 모두는 아파트, 아파트 앞으로 매진했다. 그 결과 지금 서 있는 위치가 우리의 현실이다.

지금까지 지나치게 아파트에 매달렸다. 이제는 그만하며 돌아설 때가 되었다. 다행히 연착륙하면 좋겠지만 그것이 쉽지 않다면 빠른 결단이 필요하다. 다른 여러 가지 요인들이 중요하다. 하지만 가장 큰 문제는 한계 상황이 눈앞에 보이는데도 불구하고 아파트 사수를 외치는 사람들이다. 이제는 시야를 돌릴 때가 되었다.

왜 아파트에 목숨 건 인생을 살려고 하는가? 우리나라 특성상 아파트 매입에 들어간 돈이 전 재산이라는 것은 필자도 모르는 것이 아니다. 하지만 지금 상태를 유지하려다가 그나마 챙길 수 있는 것도 챙기지 못하는 상황을 만들까 두렵다. 진심으로 걱정된다. 그것은 한 가정의 파산이요, 해체로 가는 수순이기 때문이다.

아파트에 목숨 걸지 말자. 그렇게 하기에는 지금까지 살아 왔던 삶이 아깝지 않은가. 아파트에 대한 미련을 버리면 앞으로 얼마든지 사람답게 살 수 있는 시간과 여유가 생긴다.

지금은 결단의 시기다. 역설적이지만 아파트 가격은 지금의 전세 가격보다 약 30% 정도 비싼 가격까지 떨어져야만 새롭게 시장이 형성될 것이다. 그러면 담보대출을 받아 아파트 매입에 나설 것이다. 줄곧 이야기해 왔지만, 혹독한 고용 불안을 경험하고 인생관이 사뭇 다른 젊은 층이 새로운 시장을 형성할 것이라는 말은 귀담아 듣지도 마라. 그들은 자신의 인생을 위해서라면 혼인도 하지 않을 수 있다고 당당히 말하는 세대들이다. 그런 세대가 자신의 인생을 다 바쳐 아파트 한 채에 매달릴 것이라고 생각하는가?

현재 전세를 살고 있는 사람들은 매입 시기를 노리는 것이 아니라 돈이 없어서 사지 못하는 것이다. 그들은 아파트 시장이 기대할 수 있는 마지막 투자 집단이다. 그들이 움직이지 않는 한 아파트 시장도 꽁꽁 얼어붙게 될 것이다. 이쯤 되면 최선의 선택이 무엇인지 알았을 것이다.

버려야 얻을 수 있다.

이 말을 다시 한 번 깊게 되새겨 보기를 바란다.

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