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부동산 필수 지식

들어가는 말 - 마실가서 배우는 부동산 절대 지식

자산 관리에서 금융 투자의 비중이 점점 커지고 있지만 부동산은 여전히 많은 사람들에게 재산목록 1위를 차지하고 있습니다. 재산목록 1호인 부동산 자산을 키우고 현명하게 관리하려면 관련 지식을 습득하는 수고가 필요합니다. 매입하려는 주택의 등기부등본을 보는 것부터 부동산시장의 성격과 생리를 알고, 더 나아가 집과 땅의 가치를 정확하게 측정하는 법을 알아야 내 재산 중 가장 비중이 높고 귀중한 부동산을 지킬 수 있는 것입니다.

예전에는 서울이나 수도권뿐 아니라 지방에서도 일단 집이나 빌딩, 상가를 사 두면 가격이 올랐습니다. 하지만 인구가 줄고 수도권 집중화가 진행되면서 모든 부동산이 오르는 시대는 지났습니다. 그래서 부동산에 투자할 때 지역이 매우 중요한 요소가 되고 있습니다. 매매 타이밍도 신경을 써야 합니다. 부동산 가격이 항상 오르는 우 상향 그래프를 그리지 않기 때문에 주식과 마찬가지로 꼭지를 잡을 수도 있고 바닥에서 팔아 손해를 볼 수 있습니다.

최근 들어 가장 가격이 높을 때 아파트를 매입해서 시세가 바닥을 쳤을 때 팔아 적지 않은 손해를 봤다는 사람들이 늘고 있습니다. 이것은 부동산 시장의 흐름이 변하고 있기 때문에 나타나는 현상입니다.

부동산시장은 전반적인 경기와 함께 정책에 더욱 민감하게 반응합니다. 부동산은 다른 상품과 달리 무한정 늘어나지 않는 부증성 또는 희소성이 있어 정부의 인위적인 배분이 불가피하며 이는 부동산 정책을 통해 실현됩니다. 이명박 정부가 서민을 위해 마련한 보금자리주택이나 서울시의 장기주택전세인 시프트는 모두 부동산 정책의 산물입니다.

지역과 매매 타이밍, 정책은 일반 경제 요소인 금리, 성장률, 수급과 함께 부동산시장의 흐름을 가늠하고 부동산 재테크 전략을 세울 때 알아야 하는 지식입니다.

책을 쓰면서 내내 마실과 시트콤의 개념을 떠올렸습니다. 마실이라고 하면 아주머니들의 수다가 떠오르는데 이웃집에 놀러가 시간 가는 줄 모르고 실컷 수다를 떨고 오는 행위를 말합니다. 마을의 대소사가 마실을 통해 전파되고 각종 갈등과 화합도 마실에서 이루어집니다. 마실의 커뮤니케이션(소통) 문화야말로 우리가 이어받아야 할 전통이라는 생각이 듭니다. 하지만 도시화가 진행되면서 마실 문화는 점차 사라지고 있습니다. 요즘 들어 사이버 공간에서 소통하려는 각종 시도들이 많아지고 있지만 전통적인 마실 만큼 정겹고 친밀하며 감칠맛이 나고 생생한 소통의 경험을 줄 수 없을 겁니다.

부동산과 관련한 글을 쓰려고 하면서 마실이라는 개념을 떠올린 것은 독자에게 더 가깝게 다가가기 위한 필자의 소박한 희망에서 비롯됐습니다. 부동산 재테크 책을 읽는다는 부담을 줄이면서 그저 마실 가서 어떤 이야기를 듣는 느낌으로 지식을 얻을 수 있도록 하려는 의도가 있었던 것입니다.

여기에 등장하는 주인공과 그 주변 사람들은 일상생활에서 우리가 쉽게 접할 수 있는 유형의 인물들입니다. 또 이들이 나누는 대화나 토론들은 집을 매매하거나 이사할 때 자주 나오는 주제들입니다. 아무쪼록 이 책을 통해 독자들이 모두 부동산 관련 지식을 잘 알게 되고 부동산 재테크를 통해 부자가 될 수 있기를 바랍니다.

Part Ⅰ 부동산 재테크 이야기

부동산 투자의 기본은

어느 날 노원구에 있는 모 백화점에서 전화가 왔다. 문화센터 주부 재테크 프로그램이 있는데 부동산 투자와 관련해 1시간 가량 강의를 해 달라는 요청이었다. 이 프로그램에 참여하는 희주 엄마가 김 여사를 추천한 것이다. 희주 엄마는 토론 모임을 결성할 때부터 참여했던 열성 회원이다. 이 제안을 받았을 때 김 여사는 조금 망설였으나 부담 없이 평소에 생각하고 있는 것을 말해 주면 된다는 꼬드김에 넘어가 그러마고 승낙했다. 오늘이 바로 김 여사가 문화센터에서 부동산 투자의 기본이라는 주제로 강연하는 날이다.

"부동산도 하나의 상품이기 때문에 공급과 수요에 영향을 받습니다. 공급이 많으면 가격이 떨어지고 수요가 많으면 가격이 올라가는 것이지요. 그러니까 자신이 주택을 매입하거나 투자할 지역의 수급을 미래 예측하는 것이 기본입니다. 하지만 수요 측면도 고려해 보는 것이 중요합니다. 그래야 좀 더 종합적으로 부동산 가치를 평가할 수 있습니다. 아무리 공급이 적어도 사람들이 찾지 않는 곳이라면 가격이 오를 수 없습니다. 다음으로 부동산 투자에서 중요한 것은 금리입니다. 금리가 높은 시기에는 가급적 집이나 땅을 사는 것에 신중해야 합니다. 금리가 높다는 것은 부동산과 같은 자산보다 돈 가치가 높다는 것을 의미하기 때문에 무리하게 돈을 빌려 집을 사는 것은 불리하다는 얘깁니다. 물론 예외는 있습니다. 금리가 높은 시기라 하더라도 개발 계획이나 땅의 용도 변경 등 가격 상승을 유발할 수 있는 특수 조건이 붙은 곳은 투자 매력이 있습니다. 금리는 전반적인 경기와 밀접한 관련이 있습니다. 경기가 좋지 않으면 선뜻 부동산 투자에 나서기 어렵습니다. 경기 침체가 끝날 것이라는 전망이 나오는 시기가 부동산시장에서도 투자 적기라고 할 수 있습니다."

"부동산은 일반 상품과 다른 특징이 있지 않습니까? 세금이나 정책에 민감하고 개발 호재도 많은 영향을 준다고 하던데?" 이 프로그램에 참여한 한 주부가 김 여사가 잠시 말을 멈추자 질문을 던졌다.

"제 나름대로 부동산 투자 5대 포인트라고 이름을 붙였는데 내용은 이렇습니다. 첫째, 도로와 철도 등 길을 따라 투자하라는 것입니다. 길이나 역이 생기는 곳에는 사람이 모여들고 부동산의 쓰임이 많아집니다. 이것은 바로 가격 상승으로 이어지는 것이지요. 둘째, 부동산 정책의 흐름을 보라는 겁니다. 특히 재건축과 재개발 정책은 집이나 땅값에 결정적인 영향을 줍니다. 셋째, 가격의 흐름을 보는 눈을 키워야 합니다. 부동산 가격도 증시 시세와 같이 주기가 있습니다. 넷째, 어느 지역이든 저평가된 부동산이 있다는 점입니다. 끝으로 부동산에 투자할 때는 자신이 잘 아는 지역을 선택해야 합니다. 꼭 자신이 살고 있지 않더라도 친구나 친지가 사는 유망 지역을 집중적으로 연구하고 정보를 수집하는 한편 가격 흐름을 보면서 투자한다면 실수를 줄일 수 있습니다. 최소 1년간을 정성을 들여 선택한 지역을 연구하고 분석해야 합니다."

이런 내용의 강연을 듣고 참석자들은 대체로 수긍하는 반응을 보였다. 그리고 상당수가 강연이 끝난 뒤 개별적으로 김 여사에게 자신이 투자한 부동산을 어떻게 해야 할지에 대해 질문했다. 이 강연 이후 김 여사는 본의 아니게 중계동 일대에서 중개업소 사장 출신 부동산 전문가로 통하게 됐다.

Part Ⅱ 아파트 청약과 분양 이야기

돈 될 만한 미분양 아파트의 조건은

"미분양 아파트를 사는 것에 대해서는 어떻게 생각하세요?" 최근 들어 자주 행복부동산을 찾는 자영이네가 전에 알뜰시장에서 만나 못 다한 얘기를 다시 꺼냈다. 지금 살고 있는 아파트를 팔고 새 집을 사고 싶은데 어떻게 해야 할지 아직 결론을 내리지 못했기 때문인 듯했다.

"미분양 아파트를 살 때 중요하게 봐야 할 사항은 무엇이 있나요?" 자영이네는 심각한 표정으로 질문한다. 정말 미분양 아파트를 살 생각이 있었다는 속내가 보인다.

"대체로 미분양 아파트를 사고 나면 실망하기 쉽지요. 그래서 심사숙고하라는 거예요. 물론 과거에 미분양 아파틀르 사서 큰 이익을 낸 사람들도 있기는 해요. 바로 강남 고급 주상복합아파트의 대명사로 알려진 타워팰리스를 분양 받은 사람들이 그렇죠. 미분양 아파트를 살 때는 이런저런 마케팅에 현혹되지 말고 본질 가치를 보라는 것이지요. 앞으로 가격 상승 가능성이 있는지 판단해야 한다는 겁니다."

"타워팰리스는 예외적인 경우 아닌가요. 요즘 그 정도의 입지와 조건을 가진 아파트는 미분양은커녕 경쟁률이 높아 청약통장이 있어도 분양받기 힘들잖아요."

"꼭 그렇지만은 않아요. 돈을 벌려면 아직 잠재 가치가 드러나지 않은 숨겨진 곳을 찾는 수고가 필요하지요. 간혹 미분양 중에 이런 아파트를 찾을 수 있어요. 물론 그것이 쉽지는 않지만."

"그럼 어떤 것이 매입할 만한 미분양 아파트일까요?"

"터무니없이 높은 분양 가격이라든가 입지 자체의 취약점 때문이 아닌 일시적인 공급과잉이나 경기 침체로 분양이 안 된 곳을 선택해야 합니다. 이런 단지는 대부분 수도권이나 서울 도심에 있어요. 이런 곳은 다시 주택 공급이 감소하고 경기가 좋아지면 바로 가격이 오를 수 있습니다. 파격적으로 좋은 조건을 내세우는 미분양 아파트에 현혹되지 말고 기존 아파트나 새로 분양 받는 것과 마찬가지로 아파트가 위치한 곳과 주변 개발계획, 도로와 대중교통 수단 등 기본적인 것을 보고 판단하라는 것이지요. 그렇게 하다보면 매입해야 할 미분양 아파트가 저절로 보일 거예요."

이 말을 하고 나서 김 여사는 평소 스크랩해 두었던 기사 중 미분양 관련된 것을 찾아 자영이네에게 복사해 주었다. 그리고 전에 적어 두었던 미분양 아파트를 살 때 체크해야 할 리스트도 전달했다.

Part Ⅲ 재건축과 재개발, 입지 이야기

한강변 아파트의 투자가치는

봄볕이 따뜻하게 창문 사이로 스며드는 행복부동산 사무실에서는 서울시가 발표한 한강변 초고층 개발과 관련해 어느 곳에 어떻게 투자해야 하는지를 놓고 갑론을박 뜨거운 토론이 벌어지고 있다. 김 여사는 회원들이 너무 장밋빛 전망만을 얘기하는 것 같아 평소 재개발이나 재건축에 대해 생각하고 있던 소견을 말한다.

"서울시가 발표한 개발계획이 그대로 성취된다고 가정하면 여러분들이 추천한 어떤 지역에 투자해도 손해를 보지 않지요. 그렇지만 재개발이나 재건축의 성격을 고려하면 반드시 이익을 본다고 장담할 수 없어요. 자세히 살펴보면 숨겨진 장애물이 많거든요. 오늘의 주제가 한강변 지역에 대한 투자니까 여기에 포커스를 맞춰서 얘기해 볼게요. 우선 한강변은 많은 건축물이 들어서 있기 때문에 재건축이나 재개발로 경관을 바꿀 수밖에 없어요. 서울시는 한강변의 85%를 주거지역으로 보고 있고 이중 대규모 아파트 단지를 7개로 파악하고 있어요. 재건축이 끝난 곳은 20%에 불과하고 나머지는 다시 개발해야 하는 상황에 있어요. 서울시는 이들 지역을 특성에 맞게 전략정비구역과 유도정비구역, 일반관리구역으로 나눠 놓았지요. 지역에 따라 빨리 개발이 진행될 수도 있지만 서울시가 목표하는 청사진이 실제로 그려지려면 몇 년이 걸릴지 알 수 없어요. 재개발이나 재건축 사업은 시간이 곧 돈이에요. 시간이 길어지면 그만큼 기회비용이 발생하는 것이지요. 재건축과 재개발 주택을 살 때는 사업 기간이라는 복병을 꼭 고려해야 합니다. 또 한강변 아파트는 이미 가격이 많이 올랐어요. 부동산시장이 크게 활성화하지 않으면 투자한 금액의 이자율 이상으로 가격이 오를 수 있는 곳이 많지 않아요."

"그래도 한강변 지역이 부동산시장에서 유망한 곳이 아닌가요? 김 사장님이 얘기한 것만 주의해서 투자하면 다른 곳보다는 좋지 않을까요?"

"그러니까 우리가 한강변 투자 방법을 놓고 토론하는 것 아니겠어요? 여유 자금을 가지고 10년 후를 내다보고 느긋한 마음으로 접근하면 성공할 수 있어요. 그렇다 하더라도 매수 타이밍에 대해서는 고민을 좀 해야 할 것 같아요. 결국 시장을 더 잘 아는 사람이 투자에 성공하지 않을까요?"

김 여사의 말이 끝난 뒤 토론의 주제는 적절한 매수 타이밍으로 이어졌다. 그러나 어느 누구도 이때가 가장 좋은 타이밍이라고 확신하지는 못했다. 그만큼 부동산시장 상황은 언제나 불투명하기 때문이다.

Part Ⅳ 임대와 전세 이야기

전세 싸게 구하는 비결은

"어디 1억 원보다 싼 전세 구할 곳 없을까?" 저녁 식사를 하다 남편이 갑자기 생각난 듯 김 여사에게 물었다.

"왜요? 누가 전셋집을 구해?"

"올 가을에 결혼한다는 김 대리 있잖아. 그 친구가 결혼하기 전에 전셋집을 구해야 하는데 너무 비싸다는 거야. 1억 원 미만 아파트 전세를 구하려면 서울에서는 힘들고 경기도로 나가야 한다는 거야. … 당신은 부동산 전문가로서 전셋집을 싸게 구하는 방법을 잘 알잖아?"

"나도 상식적인 수준에서 아는 것이지 뭐 특별한 방법이 있나? 일단 당신 후배 직원에게 이렇게 얘기해 줘. 먼저 대규모로 입주하는 아파트 단지를 찾아보라고. 부동산 정보업체 사이트에 들어가면 지역별로 입주하는 아파트 단지에 대한 정보를 얻을 수 있어. 자신의 직장과 가까운 곳에 입주 단지가 있으면 다행이고 그렇지 않으면 지하철이나 버스 노선 같은 교통망을 보고 출퇴근이 편한 곳에 위치한 주택을 고르는 것이 기본이야. 만약 자가 차량으로 출퇴근을 하려고 하면 도로망을 참조해야 하고."

"마땅한 입주 단지가 없으면 준공이 끝난 뒤 의무계약 기간인 2년이 지난 곳을 찾으면 좀 싸게 전세를 구할 수 있다는 것이지. 물론 전셋값이 많이 올랐을 때는 이런 곳도 싸지는 않지만 그래도 물량이 많으니까 구할 수 있는 기회가 많아."

"아파트 단지의 입주 시기를 보는 것 외에 다른 방법은 없을까?"

"자신이 전세로 가고자 하는 곳의 중개업소 사람을 2, 3명 알아두는 것도 꼭 필요하지. 많이 돌아다니라는 얘기야. 그리고 일단 전셋집을 찾았을 때는 담보대출이 얼마나 돼 있는지, 다른 권리상 문제는 없는지 등기부등본을 통해 확인하는 것은 필수고. 또 구청과 동사무소 가서 그 집에 관련된 역사를 보고 동네 슈퍼마켓 같은 곳에 들러 집에 대한 정보를 얻는 것이 나중에 전세보증금을 받지 못하는 불상사를 피할 수 있는 길이지."

김 여사는 흡족해 하는 남편의 얼굴을 보고 중개사가 된 것에 새삼 자부심을 느낀다. 또 다른 사람을 도울 수 있는 지식을 가지고 있다는 것이 얼마나 행복한 일인가 하는 생각도 해본다.

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