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■ 저자 
조혜경 -전업투자가/경제칼럼리스트. KBS, CBS, 이토마토, 교통방송 등 재테크 패널. RE멤버스 연구 홍보팀장. Daum 머니닥터, 모네타전문가전략 전문필진. 「조선일보」 행복플러스 객원기자. 저서 『재테크 IQ 확 끌어올리기』.

김성원 - 네오머니 본부장. SBS 라디오<마음은 언제나 청춘&&, <김어준의 뉴스 앤 조이&&, 조선일보 BUSINESS N-TV, 한국경제 WOW-TV,TBS-TV <시민공감 행복한 세상&& 고정 출연. 시사저널, 스피드뱅크, 닥터리치 칼럼리스트. 머니마켓 금융컨설팅전문가위원.

김정용 - 투모컨설팅 투자자문 본부장. 모네타부동산 컨설팅 자문위원. 매일경제 부동산 자문위원. 삼성SDS E-CAMPUS 부동산 멘토. 이데일리TV <김정용의 손에 잡히는부동산&& 진행. 저서 『부동산 경제학』『전세 살면서 부동산투자하기』『부동산 초보투자자가 꼭 알아야 할 101가지』 등

■차례
PROLOGUE

Step 1. "워킹푸어" 직장인 종자돈 마련법을 배우는출퇴근길
The 1st day. 흐지부지 새나가는 돈, 종자돈 마련에 도전한다
The 2nd day. 펀드와 나의스타일을 파악하라
The 3rd day. 펀드투자의 오해 해부하기
The 4th day. 펀드투자도 장기 주식투자의 믿음에서출발한다
The 5th day. 경제상황을 도외시한 투자는 반쪽투자

Step 2. 펀드로 돈 버는 방법을 익히는출퇴근길
The 6th day. 펀드리포트를 보여주세요
The 7th day. 어머나! 손실을 입었는데 어떻게하지?
The 8th day. 펀드투자의 비용과 세금은?
The 9th day. 내 펀드는 운용을 잘하고 있나?
The 10thday. 환매를 제대로 할 줄 알아야 진짜 펀드투자의 고수

Step 3. 맞춤 펀드투자로 고수익 노려보는출퇴근길
The 11th day. 시간이 흘러도 변치 않는 맞춤펀드를 찾아라
The 12th day. 해외펀드 투자는어떻게 할까?
The 13th day. 실물펀드 투자 그간 왜 몰랐지?
The 14th day. 경기회복기에 빛을 발하는 하이일드채권형펀드
The 15th day. 펀드투자의 안정성을 높이는 분산투자

Step 4. 합리적인 보험 선택 요령을 파악하는출퇴근길
The 16th day. 보험 가입 전 먼저 재정가치를 판단해보아야 한다
The 17th day. 보장성보험 자세히 알고 가입하자
The 18th day. 연금보험에는 장기투자에 유리한 여러 기능들이 있다
The 19th day.변액보험에는 적립식펀드와는 다른 특수한 기능들이 있다
The 20th day. 잘못된 보험계약자 명의 설정은 오히려 상속세를 낼 수있다
The 21st day. 합리적 보험의 선택 요령

Step 5. 내 집 마련을 앞당기기 위한 방법을 연구하는출퇴근길
The 22nd day. 청약통장은 내 집 마련의 든든한 열쇠
The 23rd day. 직접 고르는 내 집,좀 더 꼼꼼하게 매입하는 법
The 24th day. 복잡한 부동산 경매를 위한 간편 매뉴얼
The 25th day. 목돈 위해쉬어가는 쾌적한 집 고르기
The 26th day. 사회초년생의 멀리 확실하게 보는 내 집 마련 전략

Step 6. 부동산투자로 성공을 보장받는출퇴근길
The 27th day. 2009년 이후 부동산시장 전망 및 대처전략
The 28th day. 불투명한부동산시장에서도 통하는 투자전략
The 29th day. 부동산 BPR(Business processreengineering)
The 30th day. 세금의 허리케인 양도소득세를 잡자
The 31st day. 확정수익률로 알아보는집값 투자분석 사례

출퇴근 30분 재테크

워킹푸어 직장인 종자돈 마련법을 배우는 출퇴근길
경제상황을 도외시한 투자는 반쪽투자
주식투자는 경기상황, 금리, 시중 유동성의 증감, 대체 투자처의 유무 등 여러 가지가 영향을 미치게 된다. 중요한 것은 내가 시장상황을 변경시킬 힘이 없으므로 여우처럼 약게 시장을 이용하는 법을 배워야 한다는 것이다. 그중 하나가 극단으로 치달을 때는 잠깐 소나기를 피하는 심정으로 피했다가 안정이 되면 투자를 재개하는 방식으로, 이처럼 대응한다면 주식시장에 기반한 투자도 상당히 매력적임을 느끼게 될 것이다.

- 선진국형 저성장 기조에 겁쟁이가 될 필요 없다.
흔히 경제성장률과 경기, 그리고 주가가 비례한다고 여긴다. 아래의 그래프를 살펴보자.

경제성장률과 코스피 주가지수와의 관계를 살펴보면 주식시장에서 개인들의 투자가 늘어난 80년대 중반 이후부터는 한동안 동반관계를 형성하면서 움직이는 추세를 발견할 수 있다. 하지만 2000년대 이후엔 과거에 비해 저성장 기조를 보이고 있는데도 도리어 주가는 상승하는 모습을 보이고 있다. 1998년 이후 경제성장률과 주가의 방향성이 반드시 일치하지만은 않는 모습을 보인다. 여러 이유가 있겠지만 그중 하나는 외국인 투자자가 증가했다는 것이다. 투자자가 많이 모일수록 가격이 상승하는 것이 주식이든 부동산이든 금이든 간에 기본원리, 쉽게 이야기하면 투자자 증가로 그만큼 판돈이 커지면서 주가 상승이 일어난 것이다.

이것을 보면 과거와는 달리 선진국형 저성장 기조에 들어선다 해도 우리나라의 주가방향성에 대해 지나치게 움츠릴 필요가 없다는 생각으로 이어진다. 때문에 적립식펀드 투자를 이용한 종자돈 마련은 앞으로도 유효한 방법이라 할 수 있다.

- 주식시장의 질은 주도주를 보고 안다
대세상승장은 개인투자자들이 견인하기가 어렵다. 외국인 투자자나 기관투자자들이 주도하는 장세이다. 이들이 선호하는 종목은 대체로 시가총액 기준으로 평균 1～100위 정도에 해당되는 대형우량주들이기 때문에 당연히 이들 종목의 주가 탄력성이 높다. 그러다가 외국인 투자자나 기관투자자들의 매입이 주춤해지게 되면 대형우량주들은 횡보하거나 조정의 모습을 보이는 것이 일반적이다.

이런 모습은 대세상승장의 중간에 숨 고르기 상황에서 연출되기도 하지만 경우에 따라서 대세하락기를 예고하기도 한다. 대형우량주의 매수세가 주춤해지는 것은 이익을 실현하기 위한 매도시점을 가늠하는 중일 수도 있기 때문이다. 따라서 주가상승기에 대형우량주들이 강세를 보이다 주춤해지는 틈을 타 중소형주들이 약진하기 시작한다면, 아무리 좋은 뉴스들로 뒤덮인다고 해도 항상 장세 전환 가능성 여부를 따져봐야 한다. 주식시장은 경기에 선행함을 잊어서는 안 된다. 이때 목표수익률에 다가선 펀드를 서서히 환매하는 것도 성공적인 펀드투자를 위한 방법이다. 이후 차분하게 새로운 투자 기회와 상황에 맞는 펀드상품으로 교체하는 전략이 유리하다.

- 경기선행지수와 주식순환구조를 이용한다
경기를 예측해 길목 지키기를 할 수도 있다. 경기침체기를 거친 후 경기선행지수 등을 통해 경기상승세가 예상되면 발 빠르게 인덱스펀드나 업종대표주 위주의 성장형펀드에 투자하는 방법이다. 반대로 경기가 나빠지면 채권형펀드 등을 이용해 보수적이고 방어적인 투자가 좋다. 그러기 위해선 주식시장의 큰 순환구도를 이해하는 것이 도움이 된다.

우선 여러 경제지표 중 경기선행지수를 볼 수 있다. 경기선행지수는 기계수주액, 건축허가면적, 총유동성 등을 종합하여 작성한다. 선행지수가 상승하면 경기가 호전되는 것이고, 하락하면 경기가 나빠진다고 예상한다. OECD 경기선행지수도 함께 활용하는 것이 예측력을 높여준다. OECD 회원국들의 경기선행지수를 종합해 분석한 자료로 6개월 후의 세계경기를 미리 볼 수 있다. 하지만 대외수출 의존도가 높은 한국은 다른 나라들보다 1～2개월 정도 빠르게 영향을 받는다. 최근 경제 기사에서 종종 접하듯이 이 지수들이 바닥을 치고 상승 모습을 보일 때 주식투자가 좋은 수익률로 연결될 가능성이 높다.

맞춤 펀드투자로 고수익 노려보는 출퇴근길
시간이 흘러도 변치 않는 맞춤펀드를 찾아라
- 상황에 따른 맞춤펀드 선택법
펀드투자를 결정할 때는 당연히 중장기 전망을 따져봐야 한다. 때문에 각 증권사의 리서치센터장 등의 전문가 의견, 산업 전망, 업종 경기에 관련된 산업 뉴스 등을 고려해 상승 추세가 유효한지, 어느 업종이 뜨는 태양인지, 하락을 일으킬 만한 변수가 없는지 등을 잘 따져보기를 권한다. 어떤 변수가 시장에서 두드러지게 강조되는가에 따라 펀드의 투자전략을 세우는 방법이 달라지기 때문이다.

?주가가 많이 오를 것 같다
주가가 많이 오를 것 같을 때는 직접투자나 주가지수 등락을 그대로 따라가는 인덱스펀드가 유리하다. 그리고 적립식보다 거치식의 펀드가 더 유리하다. 주가가 낮은 가격을 보일 때 한 번에 큰 액수로 투자하는 것이 가능하기 때문이다. 반대로 인덱스펀드는 주가 하락 시 종목 교체의 폭이 크지 않아 펀드매니저의 재량권이 큰 액티브형보다 수익률이 낮아질 수도 있다.

?주가가 박스권에서 왔다 갔다 한다
추세의 방향성이 애매하여 박스권에 갇힐 것으로 예상되면 주가 연계 증권인 ELS를 선택할 수 있다. 대체로 ELS는 일정폭 주가가 하락해도 원금이 보전되고, 일정한 수준에 다다르면 조기상환도 가능하다는 점이 돋보인다. 물론 적립식펀드도 유효한 대응전략이다.

?주가가 하락 추세인 것 같다
주가가 하락 추세라면 주식투자를 멈추고 안정성이 높은 운용방식을 찾아야 한다. 고금리 예금이나 주가 연계 증권인 ELS 또는 채권형펀드가 유리하다. 그러다가 주가가 충분히 바닥으로 떨어졌다고 판단될 때는 성장형이나 인덱스형의 펀드에 투자를 해야 한다.

내 집 마련 등이 이뤄져 자산의 안정성이 갖춰져 있는 경우라면 간접투자보다는 삼성전자나 현대차처럼 업종대표주이면서 한국을 대표하는 대형우량주에 직접투자하는 것이 수익률 면에서는 훨씬 뛰어나다. 주가상승기가 도래하면 반드시 오르기 때문. 바닥이란 지나간 다음에야 확실히 알 수 있는 것이므로 자산의 안정성이 어느 정도 구축된 다음 직접투자에 나서는 것이 인생 전반의 재정적 안정이란 측면에서 바람직하다.

?아무리 생각해도 잘 모르겠다
사실 주가가 바닥인지, 잠깐 조정을 거치는 것인지, 하락하는 것인지 알기란 참으로 어렵다. 전문가들조차도 이 사람과 저 사람의 이야기가 달라 전문가의 이야기를 들으면 더 혼란스러워지는 경우도 생긴다. 이런 경우 적은 돈으로 꾸준히 일정액을 사들이는 적립식펀드나 재간접펀드가 좋다. 재간접펀드란 주식이 아닌 펀드를 투자대상으로 삼는 펀드이다. 이 펀드의 특징은 상황에 따라 수익률이 좋은 여러 개의 펀드를 오갈 수 있다는 데 있다. 주가상승기엔 주식형으로, 주가가 하락할 것 같으면 채권형으로 전환이 가능하여 상대적으로 안정성이 강한 편이다.

?원금은 절대 잃고 싶지 않다
원금을 지키고 싶다면 예금, 단기채권펀드와 같은 안전자산의 투자가 바람직하다. 다만 수익률이 높지 않다. 적립식펀드와 원금보장형 ELS도 상대적으로 무난한 편이다.

합리적인 보험 선택 요령을 파악하는 출퇴근길
연금보험에는 장기투자에 유리한 여러 기능들이 있다
- 추가납입에는 사업비가 거의 포함되지 않는다
보험사의 상품들은 일반적으로 거의 10년을 넘어가는 장기투자 상품이다. 따라서 유동성을 제한받는 단점이 있다. 이러한 단점을 보완하는 것은 역시 ‘비과세’라는 장점이다. 여기에 복리라는 장점을 하나 더 가지고 있어 장기투자에 유리한 장점을 모두 가지고 있다. 물론 단점도 있으니 바로 유동성의 문제다. 10년 이상의 투자에 있어서 그 돈을 보험사가 가지고 있으면서 수익을 창출하게 되는 것이니 필요할 때 내가 쓸 수 없는 문제가 발생한다.

보험료에는 보험사의 운용에 필요한 사업비가 포함되어 있어, 이를 차감한 나머지 금액을 계약자의 수익을 위해 투자하게 된다. 이를 선취로 차감하기 때문에 연금보험의 경우 회사마다 발표하는 부리이율에만 집중해서는 안 된다. 따라서 연금보험을 선택함에 있어서는 상품의 사업비 구성을 반드시 확인할 필요가 있다. 이는 보험협회 사이트에 공시되어 있으므로 언제든지 확인이 가능하다.

근자에 판매되는 거의 대부분의 연금보험들은 추가납입 기능이 있다. 말 그대로 풀어보면 원래 계약한 금액보다 여윳돈이 생기면 추가로 납입을 해서 투자할 수 있다는 말인데, 추가로 납입하는 금액에는 소정의 사업비만 차감하고 거의 대부분이 그대로 투자된다. 따라서 여윳돈을 투자하는 것에는 만족할 만하다. 허나 보험사의 입장에서 자신의 사업비 차감이 제대로 이루어지지 않는 추가납입이 썩 반갑지만은 않다. 그래서 추가납입을 일정 비율로 제한하고 있는데, 대개의 경우 기본보험료의 200% 한도로 규정하고 있다.

추가납입 보험료 = 기본보험료 ×12 ×200%

따라서 애초에 30만 원을 기본보험료로 해서 연금보험을 계약하는 것보다 월 10만 원의 기본보험료로 보험계약을 하고 추가납입으로 20만 원을 납입하게 되면 상당히 고무적인 수익률을 보게 된다. 보험사마다 다소 차이는 있으나 추가납입은 매월 할 수도 있고 자신이 하고 싶을 때 할 수도 있다. 따라서 처음 계약을 할 때에 추가납입을 염두에 두고 연금보험의 계약을 해두면 보험사가 제시하는 수익률보다 더 좋은 수익률을 스스로 만들어낼 수 있다. 보험료의 사업비 구성을 미리 염두에 두고 최대한 사업비를 차감시키지 않고 수익률을 향상시키는 방법이다.

- 중도인출 기능, 장기투자로 활용 가능하다
근자에는 거의 모든 연금이 갑작스러운 자금 소요에 대비해 내가 가입해둔 연금보험에서 일정 금액을 인출해서 그 자금 소요를 충당할 수 있다. 역시 단점은 있다. 중도인출을 하게 되면 선입선출이라 해서 먼저 입금된 보험료를 인출해 나가는 것으로 계산된다. 따라서 전체 수익 면에서 판단해보면 중도인출이 전체 수익률을 떨어뜨리게 된다.

이런 상황에서 적립식펀드의 수익률을 조절할 수 있는 추가투자 자금을 연금보험의 중도인출 기능을 활용해 추가로 투자를 하면 보유좌수를 충분히 확보해 더 많은 수익을 얻게 된다. 이렇게 확보된 투자수익은 주가상승기에 안전하게 환매를 통해 실현하고, 회수된 투자수익만큼을 다소 수익률이 떨어진다 하더라도 안전하게 다시 연금보험으로 추가납입을 해서 수익을 지켜내게 되는 것이다.

내 집 마련을 앞당기기 위한 방법을 연구하는 출퇴근길
목돈 위해 쉬어가는 쾌적한 집 고르기
목돈이 부족하지만 주거환경이 비교적 괜찮은 곳에서 거주를 하고 싶고, 이런 가운데 묵묵히 목돈을 모아나갈 계획이라면 임대주택에 관심을 가질 만하다. 특히 임대주택에 거주한다면 무주택 자격을 유지할 수 있는 데다 인근 시세보다 저렴하면서 주거환경이 양호한 곳에 거주할 수 있는 이점이 있다. 임대아파트는 주택공사, 도시개발공사 등이 공급하는 공공?국민임대와 민간업체가 공급하는 민간임대아파트로 나눌 수 있다.

- 공공임대주택
임대아파트의 구체적인 청약자격을 보면, 5년이나 10년 뒤 분양전환되는 공공임대아파트의 경우 무주택세대주로서 청약저축에 가입하여 매월 불입액을 24회 이상 납입하면 1순위, 6회 이상 납입하면 2순위, 기타 1?2순위 이외는 3순위 자격이 부여된다. 또한 같은 1순위라 할지라도 5년 이상 무주택 세대주로 납입총액이 많은 자, 3년 이상 무주택세대주로 납입총액이 많은 자, 납입총액이 많은 자 등의 순으로 선별된다.

간혹 예비입주자를 모집하는 50년 공공임대도 볼 수 있는데, 50년 공공임대는 기존 임대아파트 공가분을 모집하는 경우로 분양전환되지 않고, 기존 아파트 외 향후 신규 공급분은 없으며, 청약통장 가입자를 대상으로 접수받는다. 다만 공공임대의 경우, 이전에는 분양전환 시 분양가격이 인근 시세보다 저렴하게 책정되는 기준이 있었지만 현재는 감정평가를 기준으로 해 시세차익 폭이 줄어든 실정이다.

- 국민임대주택
국민임대주택의 경우 당장은 내 집 마련이 어렵더라도 저렴한 임대조건으로 거주하면서 목돈을 모아 자가마련이 가능한 것이 특징이다(보증금 : 700～4,940만 원, 평균 1,380만 원, 월임대료: 6～29만 원, 평균 13만 원).

다만 국민임대에 입주하기 위해서는 전제조건을 모두 만족해야 한다. 입주자 모집공고일 현재 무주택세대주로서 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%(2008년 도시근로자 월평균소득: 3,894천 원(70% : 2,726천 원) 이하여야 하고, 토지를 보유하고 있다면 해당 토지의 개별공시지가가 5,000만 원 이하여야 하며, 자동차는 현재 가치기준 2,200만 원 이하(취득가액을 기준으로 매년 10%씩 감가상각)라야 청약이 가능하다.

그리고 국민임대아파트는 분양전환할 수 없는 주택이므로 2년 단위로 재계약을 해야 하며, 입주 자격 요건을 만족하는 임차인의 경우 2년 단위로 임대차계약을 갱신하면서 최장 30년까지 계속 거주할 수 있다. 민간임대아파트는 보통 2년 6개월이 지나면 분양으로 전환되고 전월세 부담이 상대적으로 덜해 청약통장에 가입한 서민들에게 인기가 높지만, 월임대료 없이 임대보증금을 높여 분양가 수준에서 공급하는 경우가 많다는 사실을 주의해야 한다. 참고로 국민임대와 공공임대, 공공분양의 분양계획은 대한주택공사나 보금자리주택 홈페이지에서 확인이 가능하다.

- 국민임대아파트의 장점
1. 분양전환되지 않는 국민임대는 2년 단위 갱신계약이 가능하므로 일반전세처럼 2년마다 발생하는 잦은 이사로 인한 부대비용을 아낄 수 있다.
2. 임대보증금 및 월임대료는 입주일을 기준으로 매년 전년대비 각 5%씩 인상되는 등 인상폭이 정해져 있어 안정된 임대차에 속하고, 임대보증금이 전세보증금이나 월세보다 저렴한 편이다.
3. 공급물량이 대부분 택지개발지구에 속해 기반시설(교육, 편익시설)이 잘 갖춰져 있다.
4. 일부 유망 공공임대는 분양전환 시 시세차익을 챙길 수 있어 내 집 마련과 재테크 둘 다 가능하다.
5. 분양전환되지 않는 임대주택의 경우 당첨되었다 하더라도 청약저축통장을 다시 사용할 수 있다. 다만 일정 기간 경과 후 분양전환되는 공공임대에 당첨되었다면 청약통장을 다시 사용할 수 없다.

부동산투자로 성공을 보장받는 출퇴근길
불투명한 부동산시장에서도 통하는 투자전략
- 부동산시장 불투명할 때는 수요가 몰리는 주택에 투자하라
상황이 좋지 않을 때 수요가 몰리는 좋은 주택은 기대심리가 크기 때문에 가격이 보합세에 머무르거나 다소 조정을 겪어 하락한다고 하더라도 다시 분위기가 반전되면 금세 가격을 회복하고 상승 국면으로 반전돼 본궤도에 오르게 된다. 때문에 이런 주택을 매입하는 것이 부동산 재테크의 기본이라 할 수 있다. 이때 대출을 고려해야 한다. 대출받은 만큼 더 좋은 주택을 고를 수 있는 선택의 폭이 넓어지는 데다 주택 간의 격차가 심화되는 추세여서 조금이라도 나은 주택을 매입하는 것이 좋다.

- 양도소득세는 세(稅)테크의 기본이자 투자수익의 꽃이다
재테크 전략을 짤 때, 세금 부분을 함께 고려하는 것이 최우선이라고 할 수 있다. 투자수익이 크더라도 세금을 많이 내게 되면 실익이 줄어들 수밖에 없으므로 매도시 내야 할 세금을 줄여야 자기에게 돌아올 몫이 많아지는 것이다.

- 목돈이 많지 않다면 뉴타운 내 매입을 노려라
월소득은 비교적 많은 반면 목돈이 많지 않아 매입할 주택이 없다면 뉴타운 지구 내 괜찮은 주택을 매입해 장기적으로 끌고가는 방안을 고려해볼 만하다. 조합원이 되면 아파트 분양 자격이 생기고 사업이 진행된 몇 년 후에 추가부담금을 내고 완공된 새 아파트에 입주하는 것이다. 일시에 목돈이 필요치 않은 이점이 있고 장기적으로 재테크를 계획할 수 있다.

- 목돈으로 투자하려면 재건축 주택이 안성맞춤
이외에 목돈이 어느 정도 있는 분이 투자 측면에서 매입할 주택을 찾는다면 예비 재건축 주택 매입을 고려할 만하다. 그냥 재건축 주택이 아니라 인근에 대규모 개발 호재가 있어 가격 상승에 꾸준한 영향을 받는 지역 가운데 아직 재건축 허용연한이 되지 않아 몇 년이 지나야 재건축 추진이 가능하지만 대지지분이 크고 허용용적률도 높아 일단 추진할 시점이 다가올수록 가격이 크게 오를 만한 단지를 매입하는 것이다.

- 양도소득세 때문에 3년을 보유해야 한다?
양도소득세를 내고 다른 단지로 갈아탄다면 이 기회비용에다 양도소득세까지 고려해, 매입하려는 단지가 이를 상회해야 손해가 아닌 셈이다. 만일 2년이 지나도 양도차익이 얼마 되지 않는다면 필시 좋은 주택이 아닐 가능성이 높다. 최근 몇 년간 부동산시장에서 가수요와 실수요자가 좋은 주택으로 몰렸는데 가격 변화가 없다면 수요도 그만큼 없다는 것을 의미하기 때문이다. 이럴 경우 양도소득세도 얼마 되지 않으므로 갈아타는 것을 적극 고려해볼 만하다. 즉, 비과세 요건을 채우기 위해 매도타임보다 갈아타는 시기를 놓치는 것은 아닌지 생각해보는 것이 좋겠다.

(본 정보는 도서의 일부 내용으로만 구성되어 있으며, 보다 많은 정보와 지식은 반드시 책을 참조하셔야 합니다.)