인문교양

총 6장으로 구성되어 1장에서는 실전에서 볼 수 있는 노하우를 토대로 성공투자자라면 꼭 알아야 하는 투자의 지침을 소개한다. 2장은 내공을 쌓기 위한 마인드 위주로, 3장은 매수할 때 주의해야 할 연접제한, 도로,맹지, 대토 등을 다루어 토지 투자자로서 확인할 내용들을 서술했다. 4장은 미래가치가 높은 땅을 고르면서 수익을 극대화할 수 있는 방안을제시했다. 5장과 6장은 땅투자자라면 기본적으로 알아야 하고, 익숙해져야 하는 용어들을 활용도가 높은 것들을 위주로정리했다.

■ 저자 강공석
건설사 근무 당시 수주또는 아파트 부지 매입을 위해 조합원(지주)들의 동의를 받는 과정에서 땅에 대한 관심이 시작되었다. 복잡하기만 한 사업성 검토부터 시작하여현금수지분석까지 이해조차 어려웠던 시절이 있었지만 ‘무(無)에서 유(有)’를 창조하는 과정을 보면서 땅의 매력에 흠뻑 빠졌다. 일부러 먼 길을돌아 밤늦게까지 땅을 보던 시절이 있었다. 그렇게 전국 각지를 돌아다니면서 땅에 대한 공부와 투자가 시작되었다. 

실무와 이론을 접목한 실전 투자 노하우가 알려지면서, 부동산 전문가로변신했다. 현재 투모컨설팅 CEO이며 부동산 TV ‘부귀모의 신출귀몰, 부동산 투자(가칭)’의 패널리스트로 활약하고 있고, 다음 공인지식카페,스피드뱅크 동호회, 닥터아파트 블로그 ‘부동산 투자 귀신들의 모임(부귀모)’을 운영하고 있다. 투자자의 눈높이에서 토지, 청약, 아파트, 경매,세무 등의 컨설팅을 하는 것으로 정평이 나있어 네티즌들의 많은 사랑을 받고 있다. 지금까지 약 10,000여건의 상담을 통하여 내 집 마련부터노후준비까지 토탈 솔루션을 제공하고 있다. 

조인스랜드 농지 및 산지 전임교수, 스피드뱅크 전문 강사, 시설관리공단 및백화점 등에서의 강의하고 있으며 DAUM 신지식 Expert, 부동산 TV, 데일리노컷, 모네타를 비롯하여 닥터아파트, 스피드뱅크, 조인스랜드,부동산뱅크 등 각종 부동산 매체에 칼럼을 기고하고 있다. 특히, 오프라인 직접 투자자들 모임의 투자 가이드로 활약하면서 많은 수익을 창출하고있다. 저서로는 『1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀』이 있다.

■ 차례
체크리스트: 지도를 통한 땅투자
저자 서문: 10년을 보장하는 땅 투자, 부자의 금맥을 캐라 

1장 대한민국에서 땅 투자하기: 11가지 노하우 편
01. 인구가 증가하는 지역을 1순위로 투자하라
02. 개발가능성이 있는 미래가치로 접근하라
03. 인터넷이아닌 현장방문과 조사를 병행하라 
04. 시간적인 거리로 입지와 접근성을 따져라
05. 실패사례를 통해 나만의 성공사례를 만들라
06. 때로는 우뇌적인 발상으로 투자하라
07. 새로운 투자대안인 공동투자로 성공하라
08. 땅도 리모델링 화장법이필요하다.
09. 매매 타이밍을 맞춰 수익을 극대화하라
10. 세금과 부대비용까지 감안하여 실익을 따져라
11. 나만의 투자네트워크를 구축하라
땅 부자들의 투자 노하우

2장 대한민국에서 땅 투자하기: 내공 쌓기 편
12. 안전하게 땅을 매수하는 투자법을 익혀라 
13. 위치나 상태 등 개별 요인을 파악하라
14. 땅 투자의펀더멘탈을 위해 내공을 쌓아라
15. 미래에 사람이 몰릴 만한 지역을 찾아내라
16. 토지 투자의 베이스는 8.31대책이다
17. 땅은 복리효과가 있는 투자 상품이다
땅을 좋아하는 부자들

3장 대한민국에서 땅 투자하기: 수익 극대화 편
18. 토지 매입 전에 연접제한 여부를 확인하라
19. 진입로 확보 후 지목을 도로로 하라
20. 개발행위를통한 토지 투자로 접근하라
21. 지목, 형질을 변경하여 시세차익을 누려라 
22. 맹지를 탈출하기 위해 길을 확보하라
23.토지사용승낙서의 양면성을 이해하라 
24. 리모델링, 재건축에만 있는 것이 아니다
25. 지가상승을 불러일으키는 대토를주시하라
26. 시가화 개념을 적극적 투자대상으로 보라
실용정부의 토지 투자 방향

4장 대한민국에서 땅 투자하기: 전략 나누기편
27. 고속도로 주변의 한계농지를 공략하라
28. 틈새시장인 농가주택을 주목하라
29. 전원주택은 현실적으로접근하라
30. 토림을 주목하여 의외의 수익을 얻어라 
31. 농지은행 임대위탁으로 수익을 노려라
32. 농지를 매입했다면농지원부를 만들라
33. 개발이 불확실한 산지는 피하라 
34. 국가 정책을 주시하여 이런 산지를 사라
35. 최선의 절세를위해 실현수익을 중요시하라
36. 토지완화에 대한 시그널을 살펴라 
지난 10년간의 토지 역사

5장 대한민국에서 땅 투자하기: 기본기 확인편
37. 토지이용계획확인서를 자세히 살펴라
38. 땅의 성질은 토지대장에서 찾아라
39. 지적도로 위치를세밀하게 확인하라
40. 안전한 거래는 등기부등본에서 시작한다
41. 개별공시지가확인서로 시세를 판단하라
42. 임야 투자시산지이용구분도를 체크하라
토지의 양극화

6장 대한민국에서 땅 투자하기: 투자 업그레이드편
43. 땅의 가치를 결정하는 요소를 살펴라
44. 지목을 알면 땅의 가치가 보인다
45. 용도가 정해진지구단위계획을 살펴라
46. 용도 세분화, 토지적성평가로 판단하라
47. 군사시설보호구역은 떠오르는 블루칩이다
48. 수도권투자는 수도권정비계획법에 달렸다
49. 토지거래허가, 공인된 투자처다
영원한 블루오션 땅투자

3040 대한민국 땅테크

대한민국에서 땅 투자하기: 노하우 편
시간적인 거리로 입지와 접근성을 따져라
‘첫째도 입지. 둘째도 입지, 셋째도 입지’라는 말은 한번쯤 들어보았을 것이다. 세계적인 햄버거 체인 맥도널드의 창업자 레이 크록 회장은 입지의 중요성에 대한 유명한 일화를 남겼다. 1972년 텍사스 오스틴대학 MBA 과정의 한 학생이 맥도널드는 무엇을 파는 회사인지 질문하였을 때 크록 회장은 패스트푸드가 아닌 로케이션이라고 답하였다. 맥도널드는 70년대부터 좋은 위치의 점포를 선점함으로써 경쟁 우위를 지켜나갔다. 우리나라 신세계 이마트의 성공 사례 역시 입지의 우월성을 강조한다.

부동성(不動性)과 부증성(不增性)이라는 특징이 있어 입지(location)는 매우 중요하다. 입지란 단순히 땅이 어디에 위치하는지 물리적 위치를 가리키는 말이 아니다. ‘입지’는 그 땅의 물리적 환경과 주변 환경을 포함해서 그 땅이 가진 미래가치까지 가늠하여 우위적인 잠재 가능성과 여러 가지 지역적 요건 등을 종합적으로 나타내는 말이다. 따라서 그 땅이 속한 지역의 교통망과 도로 등 인프라 시설은 물론이고 교육, 문화 등의 편의시설을 포함하여 인구변화, 개발계획, 인근 지역과의 연계성, 주요 도로와의 접근성, 미래가치를 망라하는 것이다. 혹자는 입지를 단순하게 지리적 위치를 말하여 폄훼하지만, 부동산 투자에서 말하는 입지는 종합적인 진단을 포함하는 것이다. 따라서 입지를 확인하라는 말은 투자성이 있는가의 여부를 따지는 것이다. 입지의 중요성을 비교하는 예로 흔히 분당과 일산을 자주 비교한다. 비슷한 시기에 조성되었고, 초기에는 오히려 일산이 비쌌지만 현재는 어떤가? 강남과 가까워 분당이 더 비싸다는 것은 입지의 차별화로 인한 것이다.

최근 공간적 거리 못지않게 시간적 거리의 중요성이 부각되고 있다. 지하철 및 경전철, 순환고속도로, BRT(간선급행버스) 시스템 등 수도권 광역교통 시스템이 날로 첨단화되는 상황에서 지리적 근접성만으로 투자의 당위성을 논하는 것은 옛날 일이다. 비단 토지뿐만 아니라 주택도 해당되어 출퇴근시간 거리는 입지의 새로운 투자 개념으로 자리 잡고 있다. 복잡한 아파트에 염증을 느껴 자연을 호흡하면서 넓은 마당에 살고자 하는 30~40대의 전원주택 선호가 날로 증가하고 있다. 직장과의 접근성에 1시간 내기 1시간 30분 내외의 지역들을 선호하고 지가 역시 높게 형성되어 있는 것을 보면 시간적 거리의 중요성은 더욱 설득력 있다.

땅은 입지에 의해 가치가 달라지듯이 도로와의 연결이 불편하고 경사가 있어도 입지가 좋은 땅이 우선이다. 수도권의 맹지라 할지라도 지방의 관리지역보다 비싼 경우가 많다는 것을 봐도 그렇다. 물론 투자자에게 입지는 개방 가능한 입지여야 한다. 아직도 싼 땅을 찾는가? 다소 비싸더라도 입지의 우월성을 믿고 투자하는 것이 더 큰 이익을 가져다준다는 사실을 명심하라. 

대한민국에서 땅 투자하기: 내공 쌓기 편
안전하게 땅을 매수하는 투자법을 익혀라
국토기본법, 수도권정비계획법, 국토의 계획 및 이용 법률에 의한 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획 그리고 건축법, 주택법, 산지법, 농지법 등 무수히 많은 법률 속에 구미에 딱 들어맞는 땅을 찾기란 여간 어려운 일이 아니다. 국토이용 법률에 의한 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4개지가 있다. 관리지역은 보전?생산?계획으로 분류되고, 경관지구?미관지구?고도지구?보존지구?시설보호지구?취락지구?개발진흥지구 등 수많은 용도지구가 있다. 여기에 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자연보호구역의 용도구역 등 나열하기도 복잡하여 일반인들은 접근조차 어렵다. 현장에서 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 등기부등본 확인과 동시에 28개의 지목으로 시작하여 관련 법률을 확인하는 것도 벅찬데, 지자체마다 조금씩 다른 법률 내지 조례를 만나면 정말 방법이 없다. 이리저리 뛰어다니면서 지자체의 각종 인허가 단체, 설계사무소와 전문 중개업소를 방문하여 관련 서류를 크로스 체크하면서 점검하여도 석연치 않은 이유는 무엇일까? 토지 투자의 마침표는 단순 시세차익으로 묻어두기라면 모를까, 실수요에 맞는 개발 토지는 개발행위로서 특정 용도의 개발을 할 수 있어야 한다. 즉, 공장으로 건축하거나 전원주택 부지로 전원주택을 지을 수 있어야 비로소 투자의 성공 단추를 끼우는 것이다.

땅이라고 하지만 그 위치와 모양과 형태가 각양각색이기 때문에 한마디로 ‘이런 땅을 사라’고 말하기는 어렵다. 아울러, 사려는 목적이나 용도에 따라 접근하는 포인트가 다를 수도 있기에 더더욱 어렵다. 물론 주택, 상가, 수익형 건물 등의 시설 건축물이 없어 장차 개발하고 이용할 수 있는 그런 나대지나 논, 밭, 임야를 매수하면 리스크가 적을 수도 있다. 그러나 동일한 나대지에서도 건폐율, 용적율이 다르고 지자체 제한이 다르기 때문에 역시 리스크는 존재한다. 그럼 어떤 땅을 사야 리스크를 줄일 수 있단 말인가? 성공하는 투자자가 되기 위해 안전하게 토지를 매수할 수 있는 투자법을 소개한다.

첫 번째, 목적을 가지고 접근해야 한다. 목적을 가지고 접근하라는 말은 토지투자의 금과옥조로, 많은 현장 전문가들이 이구동성으로 언급하면서 현장에서도 반드시 확인하는 부분이다. 투자용인지, 주말농장용인지, 개발용도인지에 따라 땅을 보는 관점이 달라지기 때문에 동일한 땅을 보더라도 다른 결과가 나올 수 있다. 처음에는 투자용으로 접근하다가 개발행위의 환상에 빠져, 자금 계획에 따른 압박과 많은 시간 할애로 본업까지 어렵게 되는 투자자를 종종 보게 된다. 장기 투자로 자리매김하는 토지 투자, 어떤 목적으로 땅을 매수할 것인지 목적을 가져야 안전하다고 볼 수 있다.

두 번째, 접근성(도로)이 양호한 땅은 절대 손해가 없다. 토지 투자에서 가장 중요한 것은 도로다. 도로가 없다면 맹지로서 시세의 절반에도 거래가 힘들다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사 등의 활용도 불편하며 향후 토지이용 개발에 있어서 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있다. 아무리 지인 관계라 하여도, 사용승낙서를 쉽게 받을 수 있다는 생각은 버리고, 도로 여부를 확인해야 한다.

세 번째, 인근지역과 어울리는 땅을 고려해야 한다. 최근 관리지역 세분화로 인해 토지적성 평가를 하면서 희비가 엇갈리는 투자자가 많다. 자연환경이 좋은 관리지역으로 투자자의 마음을 사로잡아 손쉽게 땅 주인이 되었지만, 세분화가 진행되면서 생산관리지역 및 보전관리지역으로 분류되는 사례가 늘고 있기 때문이다. 아무리 좋은 땅이라도 개발가치가 없어 활용도가 낮다면 소위 ‘죽은 땅’이 되어버리기에 땅의 모양, 형태, 경사도, 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요하다. 또한, 쓰레기매립장?하수종말처리장?화장장?공동묘지?도살장 등의 혐오시설 여부와 사격장?예비군 훈련장?유류창고 등의 위험시설, 대규모 축사?양계장?공해유발공장?연기유발공장?선하지 등의 기피시설은 피해야 할 것이다. 인근지역과의 어울림의 정도에 따라 투자의 방향을 정한다면 리스크가 적은 안전 투자가 될 것이다.

네 번째, 권리관계와 공법상의 제한을 해석할 줄 알아야 한다. 토지 투자를 안내하면서 성공하는 투자자의 공통점을 꼽으라면 권리관계와 공법상의 제한을 해석할 줄 아는 것이다. 그만큼 토지 투자자로서 최소한의 학습이 선행되어야 한다는 것이다. 압류, 가압류, 가처분 가등기 등이 주렁주렁 달려 있어 정 떨어지는 땅부터 시작하여 타인 명의의 명의신탁이 되어 있는 땅, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 적은 필지에도 불구하고 공유지분으로 설정되어 의견이 분분한 땅, 상속등기가 이루어지지 않아 서류상의 혼란이 가중되는 땅, 채권자가 과다하게 많은 땅 등을 정확히 분류할 줄 알아야 한다.

다섯 번째, 호재를 확인하고 지역에 대해 꾸준히 정보를 취합한다. 토지 투자로서 노다지를 캐고자 한다면 개발가능성을 체크해야 한다. 일반적으로 미래가치를 결정하는 변수로는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사 등 도로 신설 확충 개선과 터널 개통 및 철도 노선의 신설, 신도시 및 택지개발, 공장 및 물류, 혁신도시 및 기업도시, 경제자유구역, 새만금, 군사시설 해제구역 등을 들 수 있다. 이러한 대형 프로젝트는 그 지역과 주변의 많은 토지 수요를 유발, 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가 상승을 극대화시킨다. 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 분석하면서 기사를 스크랩하고, 관련 세미나와 서적을 탐독하면서 꾸준한 자료 취합이 선행되어야 할 것이다.

여섯 번째, 끌리는 곳을 매수하는 것이 좋다. 주택을 매수할 때에도 많은 비교대상 중에도 마음이 가는 주택이 있다. 토지 역시 많은 유사한 땅을 보면서 분명 더 좋은 땅이 있어도 이상하게 끌리는 땅이 있다고 한다. 즉, 땅은 임자를 알아본다고, 토지 투자로 성공하는 사람들이 이구동성으로 말했던 바이다.

일곱 번째, 일단 매수했다면 장점만을 부각시키려는 노력을 해야 한다. 시세에 맞게 혹은 저렴하게 매수했다면 땅의 시세를 매수하는 순간부터 조정할 수 있어야 한다. 인간이 태어나서 말을 배우고 무수한 가르침 속에서 성숙한 인간으로 변하듯이, 땅도 볼품없는 상태에서 출발하여 가치 있는 땅으로 만드는 인내가 필요하다. 완전히 장점만 있는 땅은 없다. 단지, 그 단점을 상쇄하고 장점을 부각시키는 노력이 노다지를 캘 수 있는 밑바탕이 되는 것이다.

대한민국에서 땅 투자하기: 수익 극대화 편
맹지를 탈출하기 위해 길을 확보하라
맹지(盲地)란 공로에 접한 부분이 없는 토지. 도로가 아닌 타 지번의 토지로 둘러 싸여 있는 토지를 말한다. 눈 먼 땅이란 의미이다. 말 그대로 길이 없어 차량통행이 불가능한 땅으로 건축 인허가를 받을 수 없고, 주택 신축 등도 불가능하다. 이런 이유로 토지의 넓은 면이 도로에 접해 있는, 가능하면 큰 도로에 접한 토지를 선호한다.

상가 등 근린시설을 건축하고자 할 때는 세장비(도로에 접하는 방향의 땅 길이와 그렇지 않은 땅 길이의 비율)가 작은 땅이 좋다고 한다. 물론, 주택은 세장비가 커야 활용가치가 있다. 개발상품에 따라 정도의 차이가 있지만 얼마나 큰 도로와 얼마나 많은 면적이 도로에 접해 있는가에 따라서 토지의 투자가치는 결정된다. 이런 이유로 도로에 접해 있지 않은 토지인 맹지는 애물단지가 되어버린다. 그러나 맹지로 하나의 상품으로 거래되고 있고 투자 경험이 많은 고수들이 투자하고 있다는 사실에 주목할 필요가 있다. 좋은 토지, 비싼 토지는 이미 손바뀜이 일어나 큰 시세차익을 바라기 어렵지만, 상대적으로 가격이 저렴한 맹지는 도로만 생긴다면 새로운 생명으로 탄생한다. 일반적으로 맹지는 주변시세의 50~70% 선에서 시세를 형성한다. 맹지에 투자하여 성공하기 위해서는 맹지가 아닌 대지로 바꾸면 되는 것이다. 즉, 도로를 확보할 방법이 있거나 길을 낼 수 있는 맹지를 찾는 노하우가 있으면 된다. 그럼, 맹지를 탈출하기 위해 길을 확보하는 방법을 알아보자.

첫 번째, 구거점용허가를 받아 진입로를 개설한다. 구거(용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수로 생겼거나 있었던 것으로 예상되는 소규모 수로부지)가 있던 위치였다는 사실이 지적도상에 남아 있으면 지자체에서 구거점용허가를 받을 수 있다. 이를 통하여 진입로를 사용할 수 있게 되는 것이다. 허가를 득하면 콘크리트관을 매설하고 도로를 포장하는 방식으로 진행하면 도로가 생긴다. 허가기간이 길 수 있지만 공사기간은 짧은 편으로 단기간에 고수익을 낼 수 있다.

두 번째, 각지를 활용하여 지분분할을 이용한다. 지적도를 떼어 토지의 모양과 형태를 살펴보면 도로와 해당 토지 사이에 다른 사람의 토지가 있어 어쩔 수 없는 맹지가 된 경우가 있다. 이때는 다른 사람의 토지를 매입하여 길을 낼 수밖에 없다. 일반 투자자라면 포기할 수 있으나 각지(코너 땅, 가로 세로 양쪽이 도로에 접하는 땅)의 특성을 알고 있다면 접근할 만하다. 각지는 2개 이상의 도로와 연결되는 땅이므로 접근이 용이하고 사람들의 눈에 잘 띄어 토지 가치가 상승하는 이점이 있다. 도로에서 맹지까지 도로를 낸다면 소유주는 이전보다 땅의 가치를 높이고 매도한 도로용 토지로 인해 금전적인 이익을 얻을 수 있고, 맹지 소유자는 도로를 낼 수 있어 좋다.

세 번째, 도로를 활용하기 위해 토지사용승낙서를 받는다. 건축법상의 요건에 의해 토지사용승낙을 받아 사용하고, 그에 따른 지료를 지불하는 방식이다. 일단 도로로 지정되면 토지사용승낙을 해준 지주라도 함부로 승낙을 철회하여, 도로를 폐지할 수는 없으므로 지료만 청구할 수 있을 뿐이어서 실무상에서 이루어지기 힘든 방식이다.

네 번째, 기타 법률적인 방법으로 토지를 사용한다. 지역권은 설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 물권을 말한다. 편익을 받는 토지를 요역지라 하며, 요역지는 1필의 토지여야 한다. 1필의 토지 일부를 위한 지역권은 설정하지 못하나, 승역지는 1필의 토지가 아니라도 무방하다. 지역권은 승역지가 요역지에 제공하는 편익의 종류인 통행을 기재해야 하며, 지역권 설정의 범위와 관련하여 1필의 토지(승역지) 전부에 대하여 지역권을 설정할 때는 ‘전부’라고 기재하고, 그 범위가 일필 토지의 일부일 때에는 어느 부분인가 그 범위를 명확히 구체적으로 특정될 수 있도록 표시하는 방법으로 요식행위를 갖추는 물권이다. 법률상에서 존재하는 방법에 불과하여 실제로는 일어나기 쉽지 않은 사례다.
 

대한민국에서 땅 투자하기: 전략 나누기 편
토지완화에 대한 시그널을 살펴라
2008년 6월경 기획재정부는 토지완화에 대한 시그널을 보냈지만, 관심을 두고 있지 않은 투자자들이 많다. 아마도 토지 시장이 8.31대책으로 2007년까지는 투자환경이 좋지 않았고 그동안 아파트 시장이 부동산 시장을 이끌었기 때문일 것이다. 하지만 2008년 들어 도시용지를 공급하겠다는 국토해양부의 업무보고가 있었기에 향후 토지시장은 개발 가능성 있는 토지와 함께 한계농지, 농업보호구역 등이 주목을 받을 것이다. 이제 시작이라 할 수 있는 토지 시장의 해빙기, 어떻게 달라지고 있는지 기획재정부가 발표한 내용을 토대로 살펴보자.

- 토지지용 규제완화를 통한 기업환경 개선
관리지역 내 입주가 불가한 79개 업종 중 환경기술의 발전으로 23개 업종은 입주가 가능하도록 하였고, 농공 단지 내에 입주하고 있는 기업들의 부지난을 해소하기 위해 농공단지의 건폐율을 현행 60%에서 70%로 확대한다. 또한 녹지지역 내 개발이 허용된 지역에 위치한 물류시설의 건폐율 및 개발제한구역 내 농업용 창고?건조장의 설치규모를 확대하고 공장 신?증설시 연접개발제한의 예외로 인정되는 진입도로의 범위를 현행 ‘도로법상 도로’에서 ‘농어촌 도로’까지로 확대한다. 토지이용 규제완화를 통한 기업환경 개선은 2008년 9월 30일부터 시행하고 있다.

- 인구 50만 이상 도시, 자율적으로 도시관리계획 결정 가능
2008년 3월 26일, 도시관리계획 결정권 일부 이양 등 지방화 및 분권화를 통하여 자율적으로 도시계획을 수립할 수 있게 되었다. 기존 도시관리계획의 경우 시?군이 입안하고 도지사가 결정하는 것을 원칙으로 했으나, 대도시의 경쟁력 제고 및 자율적 도시계획수립기반 구축을 위해 인구 50만 이상의 대도시는 당해 시장이 직접 도시관리계획 결정권을 행사할 수 있게 되었다. 이에 따라 수원?성남?고양?부천?용인?안산?안양?청주?전주?천안?포항?창원의 12개 도시의 경우 자율적으로 도시관리계획 결정이 가능해짐에 따라 달라진 도시환경을 의욕적으로 그릴 수 있게 되었다.

- 국도변 도로연결 허가 금지구간 완화 시행
도로연결허가 금지구간을 완화하여 도로변 토지의 활용도를 제고하겠다는 취지로 2008년 5월 13일부터 시행하고 있다. 종전에는 도로의 종단경사가 평지부에서 5%초과하거나 산지부에서 8%초과하는 구간에서는 연결허가를 금지하였으나, 이번에 평지부에서 6%, 산지부에서 9% 초과하는 구간에서 연결허가를 금지하도록 완화한 것이다. 또한 터널 및 지하차도 등의 시설물로부터 500m 이내 구간은 연결허가를 금지하였으나, 연결하고자 하는 도로의 설계속도가 시속 60킬로미터 이하인 도로는 300m 이내 구간, 시속 60킬로미터 초과하는 도로는 350m 이내 구간에 대해 연결허가를 금지하도록 완화하여 터널 인근 토지의 활용도를 제고한 것이다.

- 골프장 입지관련 경사도 규제 개선 및 골프장 입지기준 완화
기존 농업인에게 출자하기로 한 골프장 사업계획에 대한 사전환경성 검토시 중점 검토항목인 경사도 관련 규제를 일부 완화하여 중점검토 대상을 결하고 20° 이상, 면적이 50% 이상 지역에서 경사도 25° 이상, 면적이 40% 이상인 지역으로 변경하였다. 또한, 특별시?광역시 또는 도를 기준으로 총 골프장 면적이 총 임야면적의 100분의 5를 초과할 수 없도록 한 규정을 폐지하여 임야 편입 비율에 따른 골프장 입지 제한이 없어졌고, 골프장 사업계획지 내 산림 및 수림지를 100분의 40이상 확보 규정을 폐지하였다.

- 농업진흥지역 시설 제한 완화 등 시행
2008년 6월 5일부터 농업인 소득증대와 농촌경제 활성화를 위한 제도개선을 목적으로 농업진흥지역의 시설제한을 완화하기로 하였다. 진흥지역 내 농수산물가공?처리시설 부지를 현행 3천㎡ 이상 20만 ㎡ 미만을 3만㎡ 이상으로 확대 적용하기로 하여 농업진흥지역이 달라지는 모습을 기대할 수 있게 된 셈이다.

대한민국에서 땅 투자하기: 기본기 확인 편
안전한 거래는 등기부등본에서 시작한다
토지등기부등본은 토지의 소유권과 그 외의 권리관계가 명시된 서류, 즉 토지의 소유주를 확인할 수 있는 공부(公簿)다. 토지에 건물이 있을 경우, 건물의 등기부 등본은 별도로 존재하므로 이를 확인해야 한다. 거래를 할 때 등기부등본상의 명의자와 실제 계약 체결자가 다르면 반드시 관계를 확인해야 한다. 잔금을 치른 후에도 소유권 이전 등기가 되지 않거나 땅을 활용하지 못하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 따라서 등기부등본은 보는 법을 숙지해야 안전한 거래가 가능하다.

첫째, 실소유주와 계약자의 일치 여부를 확인한다. 거래 후 원소유자가 나타나 소유권을 박탈당하는 사례가 종종 있는 것을 보면 신분증을 통해 꼭 확인해야 한다. 만일, 불가피한 사정이 있어 대리로 거래를 할 경우에는 부동산 매도에 대한 위임장을 확인하고 잔금 지급과 소유권이전 등기는 동시이행의 관계로 성립되도록 한다.

둘째, 토지 등기부등본에 나타나 있는 법적 권리관계를 꼼꼼히 따진다. 경매, 저당권, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기와 같은 사항들이 설정되어 있는지 확인해야 하는 것이다. 가압류와 가처분은 토지 거래를 하지 못하도록 법원의 결정이 있었다는 이유로 소유권이전이 되지 않고, 가등기 역시 소유권이전등기가 종료되었다 하더라도 가등기권자가 승소하면 가등기 이후의 소유권은 말소대상이 되기 때문에 유의해야 한다. 전 소유자를 대신하여 채무를 변제하여야 하는 저당권, 등기원인의 무효 및 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기되는 경우 제2자에게 경고의 효력을 주는 예고등기, 진정한 소유권의 보호를 받기 어려운 경매 등 소유권의 이전이 쉽지 않은 땅은 피하는 것이 좋다.

셋째, 토지 등기부등본에 나타나 있지 않은 권리관계도 있으므로 별도로 확인해야 한다. 토지에 소유자가 아닌 사람이 묘지를 쓴 경우에는 아무리 소유권 이전을 해도 함부로 묘지를 이장하라고 주장할 수 없는 분묘기지권, 해당 주민들이 관습적으로 도로 등을 사용하여 소유권이전이 어렵거나 땅과 건물의 소유자가 달라져도 땅의 분리된 건물이나 나무의 소유권은 인정되는 법정지상권, 건물 소유자에게 채권을 변제받을 때까지 점유, 임차, 유지할 수 있는 점유권, 임차권, 유치권 등이 있다. 이러한 권리는 등기부등본상에 기재되지 않아, 현장답사를 통해 탐문과정을 거쳐야 한다.

넷째, 소유권의 변동 및 이력사항을 확인한다. 오랜 기간 동안 거래가 없는 땅은 진정한 소유자를 확인해야 한다. 간혹 서류를 위조하고 등기부등본상의 소유주와 비슷한 연령대를 내세워 거래를 하는 사기사건도 있다. 또한, 거래가 너무 잦은 땅도 진정한 소유자를 파악하기 어려운 경우도 있다. 따라서 장기간 토지 거래가 없는 땅은 해당 지역에서 오랜 기간 거래한 부동산업자나 이장 등을 통해 진위여부를 확인하는 것이 좋다.

토지의 내력을 파악하는 것은 다소 시간과 비용이 들더라도 꼼꼼한 현장 확인과 전문가를 활용하는 것이 함정을 피할 수 있다. 안전한 거래의 시작은 등기부등본에서 시작한다는 것, 꼭 숙지할 필요가 있다.

대한민국에서 땅 투자하기: 투자 업그레이드 편
군사시설보호구역은 떠오르는 블루칩이다
군사보호시설이란 군사 목적으로 사용되는 시설을 보호하고 군 작전을 원활하게 수행하기 위해 법령에 따라 국방부 장관이 설정하는 구역이다. 보호구역 설정은 군사분계선 남방 25km 범위 안에서 통제보호구역과 제한보호구역으로 구분해 설정하는 데 250km 군사분계선을 따라 지정되어 있다. 통제보호구역은 건물 신축이 원천적으로 금지되며 제한보호구역에서는 건물 신?증축, 공장건설, 도로?철도건설 등을 위해서는 군부대 허락을 받아야 한다.

정부는 ‘기업환경개선 추진계획(20080610)’을 발표하면서 군사시설 통제보호구역이 군사분계선 15km 내에서 10km 내로 완화하였다. 또한, 개별군사시설의 보호구역 축소와 관련해서는 1km로 설정된 통제보호구역이 500m로 축소되었고 500m로 설정된 제한보호구역이 300m로 축소되었다. 그 외 군사분계선으로부터 25km이내 제한보호구역 축소는 군사작전에 지장이 없는 범위 내에서 축소할 수 있도록 하였다. 2007년 3월 1일 군사시설보호구역 대거 해제에 맞물려 군사분계선 인근 220k㎡ 지역이 군사시설 통제보호구역에서 제한보호구역으로 바뀌게 되는데 여의도 면적의 75배 규모다. 또 제한보호구역 중 99k㎡(여의도 면적 34배) 지역은 보호구역에서 아예 제외되었다.

투자자라면 군사시설보호구역이 밀집한 수도권 북부지역을 눈여겨볼 만하다. 파주 교하지구와 운정택지개발지구 2개 지역 7.8k㎡, 문산?파주산업단지 2개 지역 2.0k㎡, 포천 산정호수 관광지 주변 2.2k㎡, 양주 일영역 탄약하역장 1.7k㎡, 기타 군부대 작전상 지장이 없는 지역 30.5k㎡가 각각 제한보호구역에서 해제되었고, 김포 월곶, 파주 통일촌, 연천 왕징면 등 민통선 내 3개 취락지역 등 모두 7개 지역 5.9k㎡는 통제보호구역에서 제한보호구역으로 규제가 완화되었기 때문이다.

재산권 행사가 자유로워졌고, 시?군?구의 허가만으로 건축물의 신축 및 증개축이 가능해졌지만 유의할 점도 많아졌다. 사회 민주화가 진행되고 남북 간의 대립과 갈등에서 화해무드로 인해 군의 정치적 중립이 이루어지면서 과거와 같은 강력한 규제는 사라지고 있지만 너무나 많은 땅들이 해제(공급)되고 있어 옥석 고르기가 필요하다는 것이다. 또한, 군사시설보호구역에서 해제된다고 하여도 개발제한구역에 중복 지정되거나 토지거래허가구역으로 묶여있다면 실수요자로 한정되어 상승효과는 미약할 수 있음을 알아야 한다. 오히려, 무조건적으로 해제지역을 투자하기보다는 개발 활용도가 있는 땅이 투자하기 좋다. 즉, 군부대가 철수하면 해당 지역은 용적율과 건폐율이 올라가고 고도제한이 완화되어 아파트나 공장 등을 짓기가 수월해지면서 개발 붐이 일어나기 때문에 군부대 혹은 군시설이 다른 지역으로 이전하는 땅에 주목할 만하다. 토지 투자의 방향이 시대변화에 따라 달라질 수 있음을 군사시설 보호구역에서 확인했듯이 항상 유기적으로 땅을 바라보아야 할 것이다. 

(본 정보는 도서의 일부 내용으로만 구성되어 있으며, 보다 많은 정보와 지식은 반드시 책을 참조하셔야 합니다.)