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중국 부동산 투자의 원칙

중국 부동산시장의 태동

1. 개혁개방 이전

1949년 10월 중국대륙에서 사회주의 정권이 출범한 이후 공산당이 채택한 주택정책의 기조는 국공유화, 무상분배, 저임대료 정책이다. 하지만 선생산후생활의 원칙에 따라 개혁개방이전까지 주택개발은 우선순위에서 밀렸으며, 주민들의 주거수준은 오히려 점차 열악해졌다. 즉, 주택과 관련한 제도적인 측면에서는 복지성이 강화되었지만 생산우선의 투자정책에 따라 주택 분야의 발전은 이루어지지 않았다. 특히 문화대혁명 기간에는 뚜렷한 주택정책도 없었다.

개혁개방 이전의 주택은 계획경제에 따른 국가투자에 의하여 건설되었고, 국가와 직장단위가 주택의 분배와 관리를 담당하였다. 따라서 주택시장이 점차 소멸되어 갔으며, 동시에 지속적 재생산과 확대재생산의 제약, 주택소비구조의 기형화, 주택개보수의 방치문제 등 많은 문제들이 발생하였다. 즉, 국가재정으로 주택의 건설, 배분, 관리에 소요되는 모든 비용을 부담하기는 어려운 것으로 복지개념에 의거한 실물분배와 저임대료 방식에 의해 주택의 배분과 소비는 주택공급의 양호한 순환체계를 구성하지 못했다.

2. 개혁개방 이후

개혁개방 이후 중국의 주택정책의 근본적인 특징은 기존의 복지적인 주택제도를 개혁하여 주택의 상품화를 통하여 도시주민의 주택문제를 해결하고자 하는 것이다. 이에 근거한 사회주의 시장경제체제의 신 주택제도는 소유권의 자유화, 분배의 화폐화, 가격의 시장화, 공급의 자유화, 안정성의 다양화, 관리의 전문화, 부동산시장의 현대화 등이다.

1998년부터는 전국적으로 주택의 실물분배를 폐지하고 주택분배의 화폐화에 박차를 가하였다. 근로자들에게 다양한 주택보조금을 주어 근로자 개인이 자발적으로 주택시장에 참여토록 하여 주택시장을 활성화하였다. 2007년에는 사유재산을 국유재산과 동등하게 보호하는 물권법이 통과되어 실질적으로 사유제가 인정됨으로써 주택시장으로의 자본유입을 더욱 부채질하고 있다.

부동산의 중국적인 의미

중국은 사회주의 국가로서 애초 토지에 대한 사적 소유를 인정하지 않는다. 그래서 모든 토지는 국유토지와 농촌집단소유의 토지로만 나뉘어 있을 뿐이다. 또한 토지의 소유권과 사용권을 분리하여 토지소유권은 언제까지나 양도의 대상이 아니므로 양도가 불가능하나, 토지사용권은 양도가 가능하며, 양도 이외에 임대, 저당권설정 등도 가능하도록 되어 있다. 그러므로 중국의 부동산을 설명할 때는 부동산(不動産)을 지칭하는 방지산(房地産)이란 용어를 방산(房産)과 지산(地産)으로 분리하여 서술하여야 한다.

따라서 우리의 부동산에 해당하는 중국의 방지산이란, 방산(房産)과 지산(地産)의 합칭이며 건축물과 토지는 경제관계에서 현실적으로 나타나는 자산의 범위에 속한다. 법적으로 말하면 토지와 건축물은 유형물 형태로서의 자산을 의미한다. 건축물과 토지는 물질의 속성과 형태를 표현하는 것이며, 방산과 지산은 상응하는 생산관계(즉 소유권, 사용권, 저당권, 처리권 등 법적인 권리)를 갖게 된다.

물질형태의 건축물과 토지는 항상 긴밀히 연결되어 있으며 건축물과 용지도 항상 연결되어 있어 유기적인 총체로 표현된다. 때문에 경제형태상에서는 방지산의 경제내용과 운동과정도 내재적인 총체성으로 체현되기에 항상 방산과 지산을 통칭하여 방지산으로 부른다. 건축물과 토지는 그 물질형태를 말하며 산(産)은 그 자산을 의미할 뿐만 아니라 그에 대한 권리도 표현한다.

건축물과 토지는 이동불가이기에(일단 이동이 발생하면 가치를 상실하게 된다) 중국에서 말하는 방지산을 우리나라에서는 부동산이라 칭하는 이유이기도 하다. 단, 방지산은 부동산의 일부분이며 부동산의 범위는 방지산보다 훨씬 넓다. 때문에 중국에서 말하는 방지산과 우리가 이해하는 부동산을 함께 똑같은 의미로 사용하기는 쉽지 않다.

중국 부동산이 오르는 이유

무엇보다 중국의 경제발전을 들 수 있겠다. 중국경제는 매년 7～8% 이상씩 고도성장을 지속하고 있다. 이에 따라 부동산 역시 도시 평균을 보면 매년 약 15%씩 가격이 인상되고 있다. 이러한 경제발전에 따른 국민소득의 성장으로 중국인들이 보다 높은 삶의 질을 추구하게 되면서 주거문화 및 생활편의시설에 대한 욕구가 높아지게 되었고, 이를 이끄는 동력이 바로 부동산이란 것이다. 중국에서의 주택문제는 보유의 문제가 아니라 더 넓고 좋은 주거환경으로 옮겨가려는 데 초점이 맞춰져 있다고 보아야 한다. 중국에서는 휴대전화와 주거 면적이 부의 상징이기 때문에 고소득 도시거주자들은 대형주택을 선호하는 추세다. 더구나 중국에서는 주택의 보유 수량에 아무런 제한을 두지 않고 보유세 또한 아주 낮은 상태이기 때문에 부모가 자녀를 위해서 주택을 사두는 경우도 많다.

다음으로, 2008년 북경올림픽과 2010년 상해세계무역박람회를 지칭하면서 이를 한국의 1988년 서울올림픽 전후의 특수경기와 대비하여 설명하려 한다. 실제로 서울과 동경 등 과거 올림픽을 유치한 많은 도시들은 올림픽을 계기로 도시의 면모를 일신하고 각종 기간산업시설 등의 발전을 최소한 10년 이상 앞당겨 놓았다. 일반적으로 북경올림픽 이후 중국의 부동산 가치가 30~40% 상승할 것으로 보고 있다.

또 다른 이유로 인민폐의 가치 상승(위안화의 가치 인상 연 3~5%)을 든다. 현재 달러화의 가치하락으로 인해 세계 각국으로부터 인민폐 절상을 요구받는 상황에서 현재의 가격으로 부동산을 구입함으로써 인민폐의 가치가 상승하게 되면 부동산의 가치변화가 없을지라도 그 만큼에 해당하는 환차익을 노릴 수 있다는 점을 든다. 그리고 올림픽 이후 위안화가 국제화폐로 확정될 가능성이 있고 이렇게 되면 위안화의 가치는 20~30%가량 급등하게 될 수 있다.

사람들이 가장 많이 주목하는 이유로는 현재 은행의 저금리 수익에 비해 투자수익률이 높으며, 현물이 있으므로 주식에 비해 안전하고 안정적인 재산증식을 가져다준다는 점을 든다. 즉 은행의 장기저리융자를 이용하여 부동산을 구입한 후 이를 임대하여 임대수익을 노리거나, 향후 가치가 상승하게 되면 그 시세차익을 노리는 것이다. 그리고 금융 면에서는 그동안 미비하던 중국 부동산제도가 2006년부터 부동산 금융시스템 및 외자부동산금융의 도입을 허가함에 따라 부동산투자에 외자부동산금융의 이용이 실제적으로 가능해졌다. 따라서 예전에는 외국 시행사나 투자자가 전부 현찰로 부동산투자에 참여할 수밖에 없었던 점이 개선되고 투자자금의 조달과 이익환수 및 법적인 과실송금 절차가 대폭 완화되었다. 상기한 이유를 들어 중국 부동산은 상당기간 상승세를 유지할 것이라는 전망이 힘을 받고 있다.

중국 부동산, 어디에 투자해야 하나?

상가나 오피스빌딩에 투자하면 연 10～15% 정도의 수익률을 올리는 것이 보통이다. 더욱이 주거용 건축물에서는 사무실을 할 수 없도록 제도가 강화되면서 상대적으로 상가에 대한 수요가 많은 편이다. 그리고 사무실의 경우는 위치가 좋은 지역을 기준으로 할 때 투자수익률이 10% 정도로 비교적 안정적이다.

한국인을 상대로 한 임대업도 승산 있다. 중국에 거주하는 한국인이 늘어나면서 한국인 밀집지역의 주택가격이 상승추세인데 일단 한번 오른 임대료가 떨어지지 않고 있는 상황이다. 특히 현대자동차에 이어서 관련 협력업체들의 진출이 이어져 수요는 계속 늘어나고 있다. 이들에게는 자녀의 교육문제가 가장 큰 걱정거리다. 북경의 왕징 아파트단지의 경우 이런 점에서 타 지역에 비해 상대적으로 여건이 좋은 편이라 한국인들이 선호한다. 그러다 보니 높은 임대료가 그대로 유지되고 있는 형국이다. 이러한 때에 재중 한국인의 규모를 고려하여 우리나라 건설업체들이 북경이나 상해 등지로 진출해 한국인이 거주할 아파트를 짓고 분양할 수 있는 충분한 조건이 갖춰졌다고 볼 수 있다.

경제가 발달하면 콘도나 펜션 같은 레저용 부동산에 대한 관심도 커지게 마련이다. 중국 역시 레저관련 부동산시장이 서서히 성장단계에 접어들고 있다. 우리나라보다 훨씬 먼저 주5일 근무제가 정착됐고, 주요 도시의 구매력으로 환산한 1인당 평균소득도 4,000달러 정도로 평가되고 있다. 우리나라만 봐도 국민소득 4,000달러 선에서 레저시장이 성장하기 시작했다. 지금 중국의 도로망이 빠른 속도로 선진화되고 차량 보유율이 높아지고 있는 것도 레저관광산업의 발달을 촉진하고 있다.

중국 정부 차원에서도 2004년 3월에 이미 RCI(Resort Condominium International)와 같은 제도를 만드는 등 레저시설의 발전 전망은 매우 밝다고 하겠다. 그런데 중국에서는 콘도나 펜션 같은 레저시설을 새롭게 개발하기보다는 현재의 관련시설을 보수하거나 선진적인 관리 운영방식만 도입해도 시장 잠재력은 충분하다고 볼 수 있다.

아파트의 경우, 북경 왕징의 따시양신청(大西洋新城) 1기 아파트의 2001년 판매가격이 ㎡당 5,000위엔 정도였고, 2003년 2기 아파트는 7,000위엔, 2005년 3기 아파트는 9,000위엔에 판매되었다. 그리고 현재 짓고 있는 4기 아파트는 11,500위엔에 판매되고 있다. 2007년 현재 1기에 산 아파트는 ㎡당 5,800~6,500위엔에 판매되고 있으며, 2기 아파트는 8,500~9,500위엔에,  그리고 3기 아파트는 10,500위엔 정도에 거래가 되고 있다. 어떤 경우 1년 만에 30~50% 오른 곳도 있다. 하지만 어느 지역에, 어느 단지에, 어느 시기에 사야 하는가를 잘 분석하고 판단해야 한다. 또 같은 단지 같은 아파트라도 어느 층 어느 동인가에 따라서도 민감하게 반응한다. 그래서 중국의 아파트는 매 층 매 호 별로 가격이 다르다. 물론 매달 분양가도 다른 것이 중국 상품방 아파트의 특징이다. 중국의 아파트는 단순히 지역이나 면적으로 가격이 결정되지는 않는다는 사실을 명심할 필요가 있다. 지어진 연도와 분양하고 건설하고 관리하는 회사의 지명도 및 입주자들의 소득과 문화수준에 따라 가격이 결정된다.

중국 부동산의 전체적인 흐름으로 볼 때, 아파트구매 시 직접 분양사무실을 들러보고 지역을 살핀 후에 계약을 하면 상승폭에는 큰 무리가 없다. 대개 신규 분양아파트의 경우 1년에 10~20%의 상승은 보장된다고 볼 수 있다. 단지 환금성이라는 관점에서는 시간상의 문제가 있기에 조급하면 손해를 감수해야 한다.

중국의 부동산정책

2002년 7월부터 시행한 토지에 대한 일대 개혁사건에 이어 매년 발표되는 일련의 토지정책을 보면, 각각의 문건들이 서로 연관성을 가지고 부동산시장의 성장을 유도하면서 과열로 인한 국부의 손실을 줄이고 궁극적으로는 중국 인민의 번영과 안녕에 이바지하는 쪽으로 줄기차게 진행되고 있음을 알 수 있다. 이는 우리나라와 제도는 비슷하지만 그 출발점이나 적용 실태는 사뭇 다르다고 할 수 있다.

이런 정책들은 일견 자본주의 시장경제체제의 장점을 이용하면서도 군부론에 입각한 사회주의 경제의 특징들을 여전히 강하게 내포하고 있다. 비록 과도기적인 현상으로 부분적으로는 부동산재벌이 등장하고 있지만, 이런 문제점을 예방하고자 끊임없이 새로운 제도와 지침을 내세워 사회주의의 골간과 줄기를 유지하고 있음을 알 수 있다.

1. 2002년 7월 1일, 국토자원부에서 <국유토지사용권 양도 시 입찰경매공고규정> 11호령 33호 문건에 따라 토지공급시장을 더욱 규범화하고 모든 경영성 토지는 경매나 입찰을 통해서만 거래하도록 했다. 즉 이전의 쌍방 간 수의계약에 의한 국유토지사용권 양도행위를 법으로 규제한 것이다.

2. 2003년 7월 30일, 원자바오 총리가 주재한 국무원 상무회의에서 부동산문제와 관련한 전문연구를 개최했다. 여기서 개혁은 더욱 가속화하지만 거시경제의 틀 속에서 부동산에 대한 은행대출을 엄격히 관리하고, 계획관리를 보다 체계적으로 개선하며, 토지개발을 가능한 억제하고, 토지관리를 더욱 철저히 하여 부동산개발이 급속도로 진행되면서 나타나는 부작용을 최소화하도록 결의했다.

3. 2004년 1월 9일, 북경시는 4호 문건 <경영성 항목의 국유토지사용권에 대한 협의 양도를 정지하는 보충규정>을 제정하여 북경의 부동산시장을 규모와 공신력을 갖춘 업체들 중심으로 재편하고, 토지의 공개입찰 및 경매를 통해서는 외지 자본들에게 더 많은 참여기회를 제공하게 되었다. 궁극적으로는 북경의 부동산개발이 양성화되고 경쟁을 통한 품질향상과 시장의 투명성을 높임으로써 일반 소비자들이 안심하고 부동산을 거래할 수 있는 건전한 부동산 거래문화를 만드는 기초가 되었다.

4. 2005년 3월, 중국인민은행은 개인이 은행대출을 이용하여 주택을 매입할 경우 계약금비율을 20%에서 30%로 인상하였다.

5. 2006년 6월 1일부터 매입 5년 미만인 주택을 양도하는 경우 양도금액 전체에 대하여 영업세를 징수한다. 매입 후 5년이 초과한 주택을 양도하는 경우도 일반주택에 대하여 영업세를 징수한다(5년 이상 보유한 경우 영업세율은 양도 차액의 5.5%). 또, 개인주택 매입대출의 계약금 비율은 30% 이상으로 하며, 자체 주거수요에 의해 세대당 면적 90㎡의 주택을 매입하는 경우는 계약금비율을 20%로 한다.

6. 2007년 2월 <부동산시장 외자의 유입심사와 관리 규범화에 관한 의견>을 시행하기 위하여 북경시건설위원회, 정부대외판사처, 공안국, 공상국, 상무국은 외국기구와 외국인의 분양주택 매입절차에 관한 통지를 발표하였다.

① 중국에서 근무 혹은 유학기간이 1년 이상인 외국인과 홍콩, 마카오, 대만지역의 주민은 생활을 위해 상품주택 1채를 매입할 수 있고 매입 전 공안국 출입국관리소가 발급하는 외국인 중국내 주거상황 증명을 수령하여야 한다.

② 외국기구가 북경에 설립한 자회사 혹은 대표기구는 북경에서 사무용 상품주택을 매입할 수 있으나 회사설립을 허가한 관련 부문의 증빙서류와 분양주택을 사무용으로 한다는 서면보증을 제출하여야 한다.

③ 외국기구와 외국인이 투자목적으로 분양주택을 매입하는 경우는 외국투자기업을 설립하여야 한다. 투자목적으로 분양주택을 매입하여 임대, 매매 등 경영활동을 진행하거나 자체사용 용도로 매입한 분양주택으로 영업행위를 할 경우 외국투자기업 설립을 신청하고 외국투자기업 비준서류와 영업허가서를 취득하여야 한다.

중국 중앙정부는 상기한 부동산정책 외에도 매년 관련 정책을 발표하여 부동산시장의 건전한 발전과 투기억제를 유도하고 있으나 아직까지는 부동산가격의 상승세를 꺾지 못하고 있는 실정이다.

중국 부동산의 향후 전망

「중국 21세기 인구와 발전」이라는 논문에서 발표한 중국 인구와 발전의 목표는 2005년까지 전국 총인구를 13.3억 명(홍콩, 마카오와 대만성 포함), 연평균 인구증가율을 9% 이내로 억제하는 것이다. 2010년에는 전국 인구를 14억 명 이내로, 21세기 중반에는 전국 총인구(16억 명 정도 예상)를 점진적인 하향세로 돌아서도록 하는 것을 목표로 한다.

이와 같이 가상인구와 발전목표가 실현되면 중국의 도시화율은 2010년 40%, 2020년 50%, 2050년 70%에 이를 것으로 예상된다. 2020년도에는 도시의 인구가 1997년 대비 두 배인 7.45억 명, 2050년에는 4배인 12억 명에 이를 것으로 예상된다.

미래 수년 후 대량의 인구가 도시로 유입될 것이며, 필연적으로 가장 기본적인 생활의 바탕인 주택이 상대적으로 부족하게 될 것이므로 주택건설이 부동산시장에 막대한 발전공간을 제공할 것으로 보인다.

도시화 과정의 또 다른 특성은 대량의 유동인구이다. 대량의 유동인구는 도시주택 임대시장의 소비주체가 될 뿐만 아니라 도시주택 임대발전의 기초가 된다. 2008년 북경올림픽과 2010년 상해세계무역박람회를 눈앞에 둔 지금, 낙관론과 비관론이 혼재하고 있지만 앞서 밝힌 여러 요인들로 미루어 보건대 중국의 부동산시장은 정부의 각종 규제정책에도 불구하고 향후 몇 년 간은 그 상승세가 지속될 전망이다.

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