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부동산 경매 썩은 사과만 골라내면 큰 돈 되는 권리분석

Part I   권리분석을 알면 인생도 바뀐다

인수되는 권리와 말소되는 권리, 그것부터 구분하라

초보 입찰자들이 권리분석을 할 때 가장 두려워하는 부분이 바로 낙찰자인 매수인에게 부담으로 남은 권리일 것이다. 경매 물건 중에는 어떤 권리들은 말소되기도 하고 인수되기도 하는데 그 구분이 쉽지가 않은 것이 사실이다. 그런데 낙찰자인 매수인에게 부담으로 남는 권리, 즉 인수되는 권리가 없다면 경매는 그 묘미를 찾을 수 없을 뿐만 아니라 재테크의 수단이 되지도 못했을 것이다. 따라서 권리분석을 위해서는 인수되는 권리와 말소되는 권리를 정확히 구분할 줄 아는 것이 매우 중요하다. 사실 이 부분만 정리돼도 권리분석을 할 때 큰 도움이 되기 때문에 그 기준을 잡고 가는 것이 권리분석의 시작이라고 할 수 있다. 다만 이 부분에 대하여 경매를 처음 접하는 경우라면 약간의 생소한 용어가 나오기 때문에 어려워 할 수도 있지만 걱정할 필요는 없다.

■ 말소되는 권리는 부담이 없다

말소기준에 따라 부동산의 낙찰 즉 매각으로 인하여 소멸되는 권리를 말소기준권리라고 한다. 그런데 이들 말소되는 권리는 부동산이 매각되면 그 배당금으로 채권자별로 해당 법률에서 정하는 배당순위에 따라 배당을 받아 가기 때문에 낙찰자인 매수인은 신경 쓸 필요가 없는 권리가 된다. 나아가 이들 말소되는 권리는 낙찰자인 매수인의 신청에 의해 말소촉탁의 대상이 되기 때문에 등기부상에서도 깨끗하게 지워져 낙찰자인 매수인에게는 부담이 되지 않는 권리라고 할 수 있다.

■ 인수되는 권리의 분석이 경매의 핵심이다.

인수되는 권리는 말 그대로 낙찰자인 매수인에게 그대로 인수되어 부담으로 남는 권리를 말한다. 쉽게 말해서 시간이 앞선 권리들은 그렇지 않은 권리들과 비교해 향후 경매 절차에서 낙찰로 인한 매각이 되더라도 낙찰자인 매수인에게 그대로 인수되는 권리들을 말한다. 이들 권리들을 골라낼 줄 아는 것이 바로 경매의 성공과 연결되는 것이다. 또한 말소되는 권리들은 배당금으로 해결할 수가 없다. 물론 배당금에서 해결하여 매수인에게 부담이 되지 않는 경우도 있지만 그런 경우는 극히 예외적이라 낙찰자인 매수인에게 항상 부담으로 남게 된다. 따라서 입찰에 참여하고자하는 사람은 인수되는 권리가 있을 경우 인수하는 정도의 금액을 감안하여 입찰을 해야 할 필요가 있다. 그래야 손해를 보지 않고 경매의 목적을 달성할 수 있다.

권리분석도 부동산마다 전략이 필요하다

경매 부동산에 대한 권리분석을 할 때 크게 주택, 상가, 토지의 3가지로 나눠 접근 할 필요가 있다. 무턱대고 권리 분석만 한다고 잘하는 것은 아니다. 각 부동산마다의 특징을 알고 그에 맞는 전략을 세울 필요가 있다. 그래야 해당 부동산에 대하여 간과하기 쉬운 부분을 정확하게 짚어낼 수 있게 된다. 세상에서 돈을 벌 때 가장 중요한 것이 바로 머리라고 생각한다. 정보가 오픈 되고 공유되는 시대에는 어떤 일이든지 남들과 다르게 생각하고, 시간을 절약할 수 있는 전략을 구사해야 한다. 그렇게 하는 것이 바로 고생을 덜하고, 큰돈을 벌 수 있는 길이기 때문이다. 따라서 권리분석의 경우도 최대한 빠르고, 정확하고, 합리적으로 판단할 필요가 있다.

■ 주택과 상가는 특별법을 꿰고 있어야 한다

주택과 상가의 세입자는 영세한 경우가 상당히 많다. 그들은 임대인들과 싸움의 상대가 되지 않는다.

이러다 보니 사회적으로 큰 문제점이 발생, 국가는 주택의 경우 주택임대차보호법을, 상가의 경우 상가건물임대차 보호법을 제정하여 약자의 위치에 있는 그들을 보호한다. 그런데 이 두 법은 다른 경우보다도 경매의 경우 상당한 위력을 발휘하는 특징이 있다. 도한 경매의 경우 낙찰자인 매수인들이 이 두 법에 물리는 경우가 상당하다. 그 이유는 이 두 법의 고유한 특징이 있기 때문이다. 이 두 법은 민법이나 다른 법률과 달리 특별법으로서 법조문이 그리 많지가 않다. 그렇다 보니 법조문으로 해결되는 경우보다는 판례로 해결되는 경우가 많다.

즉 분쟁이 발생했을 경우 조문으로 해결이 되지 않는 부분이 많아 당사자간에 소송을 통하여 법원이 판결로 해결되는 경우가 많아지게 된 것이다. 따라서 주택이나 상가에 관심을 가지고, 부동산을 매수할 경우 반드시 이 두 법에 대한 판례를 꼼꼼히 검토하고  연구할 필요가 있다. 나아가 이들 판례들은 계속해서 쏟아져 나오기 때문에 기존 판례를 뒤엎는 경우도 있어 세심히 챙겨야 하는 특징이 있다. 이들 판례들을 가장 먼저 접하는 방법으로는 대법원 홈페이지에 들어가 보면 알 수 있다. 여기에는 가장 최근의 판례들을 업그레이드하기 때문에 유용한 정보를 얻을 수 있다. 결론적으로 이 두 법률을 정확히 알고 있으면 주택이나 상가의 경우 그리 어렵지 않게 권리분석을 할 수 있을 것이라고 본다. 물론 다른 법률에 근거한 권리분석도 중요하다. 하지만 가장 먼저 이 두 법률에 대해 정확히 알고 있는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있다.

■ 토지는 법정지상권을 제일 중시해야 한다

토지의 경우는 주택이나 상가와는 또 다른 특징이 있다. 그것은 바로 앞서 설명한 특별법의 적용을 받지 않는다는 점이다. 다시 말해서 임차인을 걱정할 필요는 없다. 또한 유치권 같은 어려운 문제도 발생하지 않는 특징이 있다. 어찌 보면 주택이나 상가보다는 비교적 수월하게 권리분석을 할 수 있다. 하지만 이곳에도 복병은 존재한다. 바로 법정지상권이다. 아마도 경매의 고수나 초보자들 모두가 제일 어려워하는 부분이 법정지상권이 아닌가 싶다. 법정지상권도 하나의 법칙을 알고 사례를 통하여 연습을 하면 결코 어려운 것이 아니다.

법정지상권은 토지 위에 건축된 건물이 있는데 처음에는 이 토지와 건물이 같은 소유자였으나, 어떤 사정에 의해 토지와 건물의 소유자가 다르게 될 때 건물 소유자는 토지소유자의 의사와 상관없이 건물을 사용할 수 있는 권리가 인정되는 것을 말한다. 다만 건물소유자는 토지소유자에게 지료는 반드시 부담해야 한다. 따라서 토지를 경매로 매수할 경우 법정지상권이 인정되지 않는다고 생각하여 입찰에 참가했다가 법정지상권이 인정되어 낭패를 보는 경우가 있으므로 토지 소유자가 다르다고 무심코 입찰에 임하는 우를 범해서는 안 된다. 이렇듯 권리분석은 각 부동산의 특징을 알고 그에 맞는 분석을 해야만 안전하고 효과적인 입찰을 할 수 있게 된다.

Part II   권리분석 안전하게 시작하는 15가지 법칙

권리분석을 잘하려면 등기부를 먼저 분석해라

권리분석의 첫 번째 핵심은 등기부를 분석하는 것이라고 할 수 있다. 즉 등기부만 분석할 수 있다면 권리분석은 이미 가능하다고 할 수 있다. 그 이유는 등기부에는 권리분석에 필요한 법률용어가 등장하고 있어 그 용어를 알 수 있다면 상당한 수준의 법률지식이 있다고 볼 수 있기 때문이다. 나아가 가장 먼저 권리분석을 할 때 참조해야 할 공부도 등기부이기 때문에 등기부를 분석할 줄 아는 것이야  말로 권리분석의 시초다.

등기부에 대하여 간단히 설명하면 해당 부동산의 소유자는 누군지, 그 부동산의 면적은 어떻게 되는지, 그 부동산에는 어떤 권리가 설정되어 있는지 등에 대하여 모든 사람들이 쉽게 보고 판단할 수 있도록 기록해 놓은 장부다.

등기부의 종류는 3가지로 구분할 수 있다. 바로 토지등기부, 건물등기부, 집합건물등기부이다. 똑같은 부동산인데 토지와 건물을 분리해서 등기부를 만든 이유는 우리나라 민법이 건물을 하나의 독립된 부동산으로 취급하여 토지등기부와 건물 등기부로 구성하고 있기 때문이다. 다음으로 집합건물등기부가 있는데 여기서는 토지등기부가 따로 있는 것이 아니고, 토지와 건물을 함께 정리해서 기록하고 있다. 집합건물등기부는 다세대 주택, 연립주택, 아파트와 같은 공동주택의 경우만 집합건물등기부로 분리하게 된다. 집합 건물등기부에는 토지 부분을 대지권의 목적인 토지로 표시한다. 그러나 위 세 종류 등기부도 그 기본구성은 표제부, 갑구, 을구로 되어 있는 공통점이 있다.

■ 토지등기부는 이렇게 구성되어 있다

토지등기부의 구성을 살펴보면 첫 번째 장에 누구나 쉽게 알아볼 수 있도록 등기부등본-토지라고 기재되어 있어 토지등기부임을 어려움 없이 알 수 있다. 그 다음 두 번째로는 표제부가 있다. 표제부의 표시번호란은 등기부에 등기한 순서를 기재한다. 셋째, 접수란이 있는데 여기서는 등기를 신청한 일자 즉 접수일을 기재한다. 넷째, 소재지번과 지목이 있는데 소재지번란은 부동산이 위치한 주소를 기재하고 지목란은 토지의 용도를 기재한다. 표제부를 지나면 갑구가 나온다. 갑구에서는 소유권에 대한 사항이 기재된다. 다시 말해서 갑구에는 현재 부동산의 소유자가 누구인지를 기재한다.

나아가 갑구에서는 그 소유권에 대한 제한 사항으로 각종 세금 또는 공과금 등의 체납으로 인한 압류등기, 어떤 소송이 끝날 때까지 채권자의 재산을 보전하기 위해 하는 가압류 등기, 매매의 예약으로 향후 본등기의 순위를 확보하기 위해 하는 가압류 등기, 매매의 예약으로 향후본등기의 순위를 확보하기 위해 미리 하는 가등기, 경매신청으로 인한 경매개시결정등기, 소유궈네 대하여 말소하거나 회복을 하기 위해 소송이 진행되고 있음을 미리 알려주는 예고등기, 어떤 분쟁으로 현재 부동산의 소유자가 그 부동산을 처분하지 못하도록 채권자가 하는 가처분등기 등이 기재된다.

끝으로 앞서 설명한 권리들에 대하여 등기가 된 후 그 등기의 변경 또는 말소되는 경우 그에 관한 사항까지도 갑구에 기재된다. 갑구 다음으로는 을구가 있다. 을구에서는 앞서 설명한 등기사항 이외의 권리에 대한 사항을 기재한다. 예를 들면 지상권, 지역권, 전세권, (근)저당권, 권리질권, 임차권에 대한 사항이 기재된다. 아울러 갑구와 을구에 기재된 등기사항이 말소되는 경우에는 가로줄을 그어 말소된 것을 표시해주고 있고, 어떤 이유로 말소되었는지 그 사유에 대해서도 기재한다. 그리고 을구가 없는 등기부가 있는 경우도 있다. 그 이유는 을구에 기재할 사항이 없거나 말소된 경우에는 따로 을구를 작성하지 않기 때문이다. 따라서 잘못된 등기부가 아님을 알고 있으면 된다.

■ 건물등기부는 토지등기부를 알면 해결된다

건물등기부도 등기부등본-건물이라고 표시되어 있어 쉽게 건물등기부임을 알 수 있다. 건물등기부도 표제부와 갑구, 을구에 기재되는 사항은 토지등기부와 동일하다. 따라서 토지등기부를 이해하였다면 건물등기부를 분석하는데 어려움은 없다. 참고로 건물등기부에는 토지등기부와 다른 점이 하나 있는데 건물내역이 바로 그것이다. 건물내역은 건물의 층수 및 구조 등에 대한 사항을 기재한 것으로 이해하는데 큰 어려움은 없다.

■ 집합건물등기부는 토지 및 건물등기부와 약간의 차이가 있다

집합건물등기부도 등기부등본-집합건물이라고 기재되어 있어 그 종류를 알아보는데 큰 어려움이 없다. 앞서 설명한 대로 집합건물은 공동주택의 경우에 만들어지는 장부라고 보면 된다. 집합건물등기부는 토지와 건물등기부와는 그 구성에 있어 약간 차이가 나는 특징이 있다. 토지는 등기부의 표제부에 토지의 표시라고 기재되어 있다. 토지는 등기부의 표제부에 토지의 표시라고 기재되어 있다. 하지만 집합건물등기부는 토지에 관한 사항을 표시하기 위해 대지권의 목적인 토지의 표시라고 기재한다. 그 이유는 공동주택 등은 여러 세대가 토지를 독점적으로 사용하는 것이 아닌 공동을 사용하고 있는 것이기 때문에 그 표시를 토지라고 하지 않고 대지권이라고 한다.

그 다음으로 건물에 관한 사항은 전유부분의 건물을 표시라고 기재한다. 여기서 전유부분이란 아파트의 경우 한 세대가 독점으로 사용할 수 있는 건물의 부분, 즉 고용부분을 뺀 실제 상고 있는 전용 평수를 의미한다. 또 하나 다른 점은 집합건물등기부에는 대지권 표시부분이 있고, 여기에는 대지권의 종류와 대지권의 비율을 기재한다. 먼저 대지권의 종료를 살펴보면, 이 부분에는 대지권을 사용할 수 있는 권리, 그 대지권이 소유권임을 표시하고 있다. 그 다음으로 대지권의 비율이 있다. 대지권의 비율은 아파트나 연립주택 등에서 함께 사용하고 있는 토지를 단독으로 소유하지 못하고 있기 때문에 이를 비율로 계산하여 각 소유자의 지분을 기재하고 있는 것을 말한다. 나머지 사항은 앞서 설명한 토지 및 건물등기부와 동일하다.

가등기는 등기부만 볼 줄 알면 끝난다

가등기는 부동산을 매수하려는 사람이 해당부동산을 매도인이 이중으로 매도하거나 예측하지 못하게 강제집행을 당하는 것을 피하기 위해 하는 등기를 말한다. 다시 말하면 어떤 부동산을 사려는 사람이 그 소유권을 안전하게 이전 받기 위해 매매의 예약을 해 놓고, 그 순위를 확보하기 위한 등기라고 할 수 있다. 그런데 가등기는 원래 소유권의 안전한 확보를 위한 것이었으나 저당권 대신 담보를 위한 것으로 이용되기 시작하면서 그 종류가 나눠지게 됐다. 가등기의 종류는 소유권이전등기청구권가등기와 담보가등기의 두 종류로 보면 된다.

소유권이전청구권가등기는 예를 들어 설명하면 A가 B에게 자기의 아파트를 팔기로 계약을 체결할 때 매도인이 소유권을 안전하게 이전해 주지 않을 것을 대비해서 하는 가등기를 말한다. 이때 체결되는 계약이 바로 매매의 예약이라고 한다. 따라서 이러한 가등기를 매매의 예약에 위한 가등기라고도 한다. 가등기가 된 이후 본등기를 하면 그 등기의 순위는 가등기의 순위로 소급을 하기 때문에 소유권의 이전이 안전하게 된다. 담보가등기는 A가 B에게 돈을 빌려주면서 저당권을 설정하는 대신 가등기를 하고, 나중에 B가 빌려준 동을 갚지 않을 경우 A는 B로부터 가등기가 된 부동산의 소유권을 이전 받거나 경매를 실행해서 우선변제를 받을 목적으로 이뤄지는 가등기다. 또한 담보가등기권자는 경매신청을 할 수 있으며 다른 채권자가 신청한 경매에 참가하여 배당을 받을 수도 있다. 즉 이 때의 담보가등기는 저당권으로 보고 있다.

■ 가등기와 다른 권리들과의 관계

가등기가 있는 경우 권리분석을 할 때도 근저당권을 기준으로 해서 하면 쉽다. 예를 들어 서울 아파트에 근저당권이 가장 먼저 설정된 후 가등기가 되어 있으면 그 종류와 관계없이 말소촉탁의 대상이 된다. 따라서 낙찰자인 매수인은 인수를 하지 않아도 된다. 그런데 소유권이전청구권가등기가 최선순위로 등기되어 있는 경우에는 낙찰자인 매수인이 이를 인수해야 한다. 그 이유는 나중에 가등기권자가 본등기를 하면 그 순위가 가등기의 순위로 소급하여 낙찰자인 매수인보다 우선하기 때문이다.

그런데 이 때도 낙찰자인 매수인은 위험을 피해갈 방법은 있다. 만약 낙찰자인 매수인이 매각대금을 납부하기 전에 가등기권리자가 본등기를 한 경우에는 낙찰자인 매수인은 위험을 피할 수 있다. 바로 법원에 낙찰허가결정취소신청을 하면 된다. 하지만 낙찰자인 매수인이 매각대금을 납부한 후 본등기가 이루어진 경우라면 낙찰자인 매수인은 소유권을 상실하게 된다. 이 때는 낙찰자인 매수인은 매매계약의 해제 및 매각대금반환청구를 통하여 위험을 피해야 한다. 담보가등기의 경우, 최선순위라도 낙찰자인 매수인에게 인수되지 않고 말소촉탁의 대상이 된다. 그 이유는 앞서 설명한 바와 같이 이 대의 담보가등기는 저당권으로 보기 때문이다.

그러나 이 경우에도 예외가 있기 때문에 주의할 필요가 있다. 예외적으로 담보가등기가 낙찰자인 매수인에게 인수되는 경우로는 두 가지 조건을 갖추어야 한다.

첫째, 담보가등기보다 선순위의 저당권이 없어야 한다.

둘째, 경매신청의 등기가 있기 전에 선순위의 가등기담보권자가 이미 청산금을 지급한 때(청산금이 없는 경우에는 청산기간이 경과한 때) 이다.

그 이유는 가등기담보권자가 본등기를 하지 않았더라도 이미 청산금을 지급한 이상 사실상의 소유권을 얻었기 대문이라고 할 수 있다. 도한 가등기담보권자가 담보권을 실행한다는 통지를 하고 다른 담보권자들은 그에 대한 이의가 있는 경우에 청산금을 지급하지 않고 경매를 신청할 권한이 있음에도 불구하고 이를 하지 않았기 때문에 그 권한을 상실한 것이기 때문이다.

■ 환매등기

환매등기는 담보가등기와 유사하다. 환매등기는 A가 B에게 부동산을 팔면 매매계약이 체결된다. 다만 매매계약 체결과 동시에 일정한 기간이 지나고 난 후 A가 B로부터 다시 소유권을 이전 받아 오는 환매특약을 체결하게 된다. 이런 환매계약은 돈을 빌리면서 매도인이 매수인에게 담보를 설정해 주는 대신 일단 소유권은 넘겨주되 일정한 기간이 지나서 빌린 돈을 다 갚고, 환매권을 실행하면 다시 소유권을 찾아오기 위해서 이용되곤 한다. 이런 점에서 담보가등기와 유사하다고 할 수 있다. 하지만 요즘에는 환매등기가 자주 발생하는 것은 아니기 때문에 이 정도만 알고 있으면 충분하다. 환매등기의 경우도 최선순위 담보물권보다 앞서는 경우에는 낙찰자인 매수인에게 그대로 인수되기 때문에 권리분석을 할 때 이 점을 주의해야 한다.

Part III   주택임대차보호법은 권리분석의 근간이 된다

핵심내용 3가지만 알면 다 알게 된다

지금까지 권리분석에 대한 설명을 하면서 빼놓지 않고 등장하는 단어가 아마도 임차인이었을 것이다. 그 만큼 임차인이 권리분석을 할 때 비중을 많이 차지하기 때문이다. 특히 주택을 권리분석 할 때 가장 세심하게 분석해야 하는 것이 대항력 있는 임차인을 구별해 내야 하는 것이다. 앞서 배운 대로 물권의 경우 등기부에 등기를 해야 그 권리에 대한 순위가 인정된다. 하지만 주택 임차인의 경우에는 등기를 하지 않더라도 다른 방법으로 공시를 하면 물권과도 순위에서 뒤지지 않고 시간 순서에 따라 결정될 수 있다. 즉 임차인의 이런 점 때문에 주택임대차보호법을 반드시 알고 있어야 권리분석이 가능해진다.

주택임대차보호법은 주택을 소유한 사람에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 위치에 있는 주택임차인을 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모하고, 사회 정책적 목적을 달성하기 위하여 1981. 3. 5 제정된 특별법으로서 주택임대차에 관하여 민법에 대한 여러 가지 특례를 규정하여 임차인의 권리를 보호해 주고 있다. 이에 따라 주택임대차보호법에서는 특별히 임차인을 보호하기 위해 여러 가지 규정을 하고 있지만 그 중에서도 3가지의 핵심적인 내용만 알고 있으면 주택임대차보호법은 어렵지 않게 해결할 수 있다.

■ 임차인의 대항력은 주택의 인도와 전입신고이다

일차인이 대항력을 갖추기 위해서는 선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 입주하고 주민등록상 전입신도를 마치면(이것을 대항요건이라고 한다) 그 효력이 발생한다. 임차인이 대항력을 갖추게 되면 그 다음날부터 그 임차한 주택이 타인에게 이전되거나 경매로 매각되더라도 새로운 집주인(양수인/매수인)에게 임차권을 주장하여 임대차기간이 끝날 때까지 살 수 있다. 나아가 임대차기간이 만료되더라도 임차인은 임대보증금 전액을 돌려 받을 때까지 임차한 주택을 비워 주지 않아도 된다. 다시 말해서 이러한 경우에 대항력을 취득한다고 말한다. 하지만 임차인이 대항력을 갖추어도 확정일자를 받지 않았거나, 소액임차인이 아닌 경우에는 배당에서 보증금을 우선변제를 받을 수 없다. 물론 우선변제는 받지 못하겠지만 여전히 낙찰자인 매수인이 인수하게 되기 때문에 계약만료가 된 이후에 임대보증금은 전부 반환 받을 수 있다.

■ 확정일자를 받아야 우선변제권을 행사할 수 있다

임차인이 대항요건과 확정일자를 모드 갖추면 임차한 주택이 경매가 되더라도 그 주택의 매각대금에서 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다 우선해서 보증금을 배당 받을 수 있게 된다. 대항력은 임차 주택에 계속 거주할 수 있고, 나중에 낙찰자인 매수인이나 새로운 소유자에게 임대보증금을 반환 받을 수 있는 권리만 주어지지만 확정일자는 경매절차에서 우선하여 임대보증금을 배당받을 수 있는 권리가 주어지는 특징이 있다.

위 두 가지 핵심 내용을 정리하면, 첫째가 주택임차인은 낙찰자인 매수인이나 임차주택이 다른 사람에게 매매됐을 경우 매수인에게 등기 없이도 주택의 인도와 주민등록만으로도 대항력을 취득하는 것이고, 다음으로 주택 임차인의 대항력은 인도 및 주민등록을 마친 다음 날부터 발생한다는 것이다. 비록 주택임차인이 전세권 등기를 하지 않더라도 등기를 한 것과 같은 효력을 국가가 인정해 주는 것으로 임차인에게는 엄청난 권리를 인정해 주고 있다. 하지만 그런 권리도 아무 대나 인정해 주는 것은 아니고 위 두 가지를 갖추었을 경우에만 인정해 준다.

■ 소액임차인은 최우선변제권이 인정 된다

소액임차인의 경우에는 임차주택이 경매되더라도 임차주택 가액의 1/2 범위 안에서 일정한 금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자와 더불어 선순위 담보권자보다도 우선하여 배당을 받을 수 있다. 임차인 중에서도 소액임차인은 특별한 대우를 받는다는 것을 알 수 있다. 다만 이 경우에도 특별한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매개시결정기입등기가 경료되기 전에 입주를 완료하고 주민등록상 전입신고를 마쳐야만 한다.

세대합가는 보이지 않는 손이다

주택을 경매로 매수할 때 복병이 하나 있다. 자칫 세심하게 분석을 하지 않으면 당하기 쉬운 것 중의 하나이고도 하다. 그것은 바로 세대합가의 문제라고 할 수 있다.

지금까지 주택임대차보호법에 대하여 충실하게 이해를 할 수 있었다면, 세대합가를 이해하는데 어려움은 전혀 없다 또한 실무적으로 세대합가의 사례가 흔히 발생하는 것은 아니기 때문에 큰 걱정은 아니라고 본다. 하지만 돌다리도 두드려 갈 필요가 있듯이 흔치 않은 경우라도 언제 발생할지 모르기 때문에 반드시 확인해야 하는 사항이다.

세대합가의 가장 큰 문제는 후순위 임차인이라서 무조건 대항력이 없는 것으로 알고 경매로 주택을 매수하는 경우다. 비록 세대주가 후순위 임차인이라도 대항력이 인정되는 경우가 있기 때문에 문제가 발생하는데 무조건 대항력이 없는 것으로 판단하여 낭패를 보는 매수인들이 종종 있다.

세대합가란 세대주 A와 B가 있는데 A와 B는 가족으로서 서로 따로 살다가 어떤 사정에 의해 같은 집에 합쳐서 살게 되는 경우 주민등록상에 세대합가라고 그 변동사유가 기재되는 것을 말한다. 세대합가는 세대구성이라고 표현 및 기재되는 경우도 있다.

■ 주민등록등본만으로는 세대합가를 알 수 없다

세대합가의 위험성이 있지만 주민등록등본 상에는 잘 나타나지 않는다는 점이다. 주민등록초본에는 각 세대주 및 세대원들의 전입내역이 나타나기 때문에 반드시 주민등록초본을 확인해야 안전하다고 할 수 있다. 세대주와 세대원의 전입일시가 다를 경우에는 세대합가로 생각하고, 반드시 주의를 해야 한다. 따라서 세대합가를 피하기 위한 효과적인 권리분석을 위해서는 처음부터 임차인의 주민등록 사항만을 확인하는 것이 아니라, 가족 전원의 주민등록 사항도 살펴야 한다. 끝으로 실무적으로 접한 경우를 설명하기로 한다.

임차인들 중에는 별도의 세대를 구성하여 한 집에 같이 사는 경우가 상당히 있다. 그런데 이런 경우는 친인척이 대부분이고 한쪽이 다른 한쪽의 경제 사정이 어렵다는 이유로 무상으로 살 수 있도록 해 준 경우가 대부분이다. 이때 무상으로 살게 해주면 사용대차가 되어 낙찰자인 매수인은 무상임차인에 대하여 대항할 수 있다. 또한 이들은 무상임차인의 이사비까지 요구하는 경우가 많은데 사용대차의 경우는 낙찰자인 매수인이 책임질 필요가 없다는 말과 함께 인도명령으로 내 보낼 수 있다고 확실하게 의사표시를 할 필요가 있다. 이렇게 되면 임차인의 입장에서는 우선 먼저 이사비를 받아야 하는 처지에 있기 때문에 쉽게 포기하는 경우가 대부분이다.

Part IV   썩은 사과만 골라내면 큰 돈 되는 권리분석

법정지상권, 어려워도 짚고 넘어가야 한다

지상권과 법정지상권은 같은 물권이지만 극명한 차이가 하나 있다. 지상권은 등기를 해야 하고, 그 순위도 전후 다른 권리들과의 시간 순서 등에 따라 일률적으로 정해진다. 따라서 지상권의 경우 권리분석을 할 때 어려운 문제는 없다. 하지만 법정지상권은 물권이지만 등기를 하지 않더라도 인정된다는 점에 있다. 더욱이 문제가 되는 것은 등기가 되지 않기 때문에 그 법정지상권의 시점이나 인정여부가 외부로 잘 드러나지 않는다는데 있다. 이러한 점 때문에 법정지상권을 어려워하는 것이다. 하지만 경매로 큰돈을 번 사람들을 보면 법정지상권을 정확히 분석해서 성공한 경우가 상당하다. 그 사람들이 뛰어나서 그런 것은 아니다. 법정지상권에 대한 정확한 이론과 다양한 사례들을 경험했기 때문에 가능한 것이다. 특별한 사람만 성공하는 것이 아니라 정확히 알고 있으면 가능한 일이다.

다만 조금 까다로울 뿐인데 그렇다고 법정지상권을 모르고 경매를 할 생각은 않는 것이 좋다. 어렵더라도 반드시 알고 넘어가야 할 부분이기 때문에 이해하기 어려울 경우에는 여러 번 정독한다면 충분히 이해할 수 있을 것이다.

■ 토지와 건물의 소유자가 달라질 때 인정된다

등기부를 분석하는 부분에서 이미 설명한 것처럼 우리나를 토지와 건물을 독립된 별개의 부동산으로 취급하고 있다. 그런데 건물은 토지이용권과 불가분의 관계에 놓여지게 된다. 토지와 건물이 별개의 부동산이다 보니 어떤 사정으로 그 소유자가 달라지게 되는 경우가 발생할 수 있다. 만약 토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우 토지의 이용권이 수반되는 건물은 다른 사람 소유의 토지를 점유하고 사용하게 되어 토지소유자는 건물에 대한 철거를 요청하게 된다.

이렇게 되면 멀쩡한 건물을 허물어야 되는데, 그럴 경우 국민 또는 국가적으로 경제적 손실이 발생한다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 건물 소유자에게 법률상 당연히 토지를 이용할 수 있도록 하는 취지로 제도화 된 것이 법정지상권이다. 따라서 법정지상권은 기본적으로 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에만 발생할 수 있다고 보면 된다. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우에는 법정지상권의 문제는 발생하지 않는다. 다만 건물소유자에게 당연히 법정지상권을 인정해 준다고 해도 토지를 이용함에 다른 지료까지 면제해 주는 것은 아니다. 건물소유자는 다른 사람의 토지를 합법적으로 이용할 수는 있지만 반드시 토지 소유자에게 그에 다른 지료는 지급해야 한다.

■ 법정지상권이 성립하는 경우

토지와 건물의 소유자가 다르다고 모두 법정지상권이 인정되는 것은 아니다. 법정지상권이 성립하는 경우는 4가지가 있다.

  - 첫째, 토지와 그 지상의 건물이 같은 소유자였는데, 건물에 대하여만 전세권을 설정해 준 후 토지의 소유자가 변경된 때이다.

  - 둘째, 처음에는 토지와 건물이 같은 소유자이고 토지와 건물 어느 한 쪽만 담보가 설정되었다가 담보권의 실행에 의한 임의 경매로 토지와 소유자가 다르게 된 경우 건물소유자에게 법정지상권이 인정된다.

  - 셋째, 토지와 건물이 같은 소유자였는데 그 토지 또는 건물에 가등기담보, 양도담보권 도는 매도담보권(이들 세 가지 담보권의 특징은 부동산을 담보로 제공하고 돈을 빌리는 제도인데 가등기 담보는 소유권이전에 대한 가등기를 해 주는 것이고 양도담보 및 매도담보는 소유권이전등기를 미리 해 주고 나중에 돈을 갚으면 다시 가등기를 말소해주거나 소유권을 이전해 주는 제도이다)이 설정된 후 임의경매로 토지와 그 건물의 소유자가 다르게 된 때 건물소유자에게 법정지상권이 인정된다.

  - 넷째, 토지와 입목(立木)이 동일인의 소유였지만 경매 등 기타 다른 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자로 된 때에는 입목소유자에게 법정지상권이 인정된다.

■ 법정지상권의 성립요건

앞서 설명한 대로 법정지상권이 인정되는 경우는 4가지가 있다. 그런데 법정지상권이 인정되기에 앞서 반드시 성립요건을 갖추고 있어야 인정되는 경우도 다시 4가지가 있다.

  - 첫째, 저당권을 설정한 때부터 토지 위에 반드시 건물이 존재하고 있어야 한다.

          즉 저당권이 설정된 후에 건물이 존재하게 된 경우에는 토지와 건물이 소유자가 다르게 된 때에도 법정지상권이 성립하지 않는다. 아울러 등기여부와 관계없이 건물이 저당권설정 당시부터 존재하고만 있으면 된다. 즉 미등기 여부는 법정지상권의 성립과는 무관하다.

  - 둘째, 저당권 설정 당시에 반드시 토지와 건물이 같은 소유자에 속하고 있어야 한다. 따라서 저당권 설정 당시부터 토지와 소유자가 다른 상태에 있었다면 이 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다.

  - 셋째, 토지와 건물 어느 한 쪽에는 저당권이 설정되어 있어야 한다.

  - 넷째, 토지나 건물의 어느 한 쪽이 경매 등으로 인하여 소유자가 달라져야 한다.

아울러 법정지상권도 등기를 할 수 있다. 이를 위해서는 법정지상권자가 토지소유자에게 지상권의 등기를 청구해야 한다. 등기를 해야 하는 이유는 법정지상권을 제3자에게 처분하려면 등기를 해야 하기 때문이다.

■ 관습법상 인정되는 법정지상권

앞에서 설명한 법정지상권은 현행 민법의 강행규정으로 인정되는 권리다. 하지만 판례 등 관습에 의해 인정되는 법정지상권도 있음을 알고 있어야 한다. 관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 동일한 소유자였으나 어느 하나가 매매 또는 기타의 원인으로 인하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 되더라도 처음부터 그 건물을 철거한다는 약정이 없는 한 건물소유자에게 당연히 법정지상권이 인정되는 제도를 말한다.

관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는

첫째, 토지와 건물이 매매 등이 있을 경우 동일한 소유자에 속하고 있어야 한다.

둘째, 매매, 증여, 경매, 공매 등 적법한 원인에 의해 소유자가 달라진 경우에만 인정된다.

셋째, 처음부터 건물을 철거한다는 합의가 없어야 한다.

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