인문교양

시장 참여자들이 잘못 알고 있는 재테크 관련 경제지식을 사례를 들어구체적으로 살펴보고, 돈의 흐름에 따라 유연하게 이동해 수익을 올리는 ‘전천후’ 전략을 소개한다. 

■ 저자 윤채현
재무부에서 십여 년을근무하면서 은행정책, 증권정책, 보험정책, 산업금융정책, 물가정책, 외환 투자신탁 제도 개선 등에 관여했다. CJ투자신탁증권에서 투자 분석 및운용 기획 팀장으로 일했다. 이론과 실전을 두루 경험한 재무통으로, 2008년 초 환율 대세 상승, 주식과 부동산시장의 폭락 위험을 경고했고,2009년 초에 원자재 및 주식시장 상승, 환율 하락 가능성을 예측한 바 있다. 한국 최초로 ‘금융자산운용방법’에 대한 특허를 취득했으며, 현재한국시장경제연구소 소장으로 있다. 저서로는 우리나라 최초의 본격 환율 입문서이며, 베스트셀러인 『지금 당장 환율공부 시작하라』가있다.

■ 차례
1장 2008 경제위기로 투기성 재화시장이바뀐다
01 2008년 경제위기, 왜 일어났나? 
02 위기를 심화시키는 ‘장님 코끼리 만지기’식 처방
03시장의 환경 변화와 새로운 패러다임

2장 투기성 재화시장에서 돈은 어떻게흐르나?
01 투기성 재화시장의 가격 결정 시스템
02 투기성 재화시장의 수요와 공급 원리
03 적정가격보다10~20% 더 오르거나 내린다
04 투기성 재화시장의 거품은 왜 붕괴되는가?
05 거품의 생성과 붕괴 과정
06 투기성재화시장에서 돈은 어떻게 흐르는가?
07 투기성 재화시장이 무너지거나 상승하는 순서
08 천수답 식이 아닌 전천후 전략으로
09주식 종목 포트폴리오의 문제점
10 주식/채권 포트폴리오의 문제점
11 주식/부동산 포트폴리오의 문제점
12 외화 대출을 이용한부동산, 주식 투자의 문제점
13 복잡해진 환율 영향 요소
14 떠오르는 원자재시장

3장 대세 상승기와 대세 하락기 파악하는법
01 대세 상승기와 대세 하락기
02 주식시장의 대세 상승/하락 파악하는 법
03 외환위기 이후 주식시장의대세 상승기/하락기
04 부동산시장의 경기 사이클(10년 주기설)
05 1980년대 이후 부동산시장의 대세 상승기/하락기
06부동산이 대세 상승기로 진입하기 위한 조건
07 부동산 경기와 전세제도
08 부동산 경기와 정부의 정책
09 부동산시장의 가격수준 및 거품 붕괴 가능성
10 외환시장의 대세 상승기/하락기
11 원자재시장의 대세 상승기/하락기

4장 주식, 채권, 부동산, 원자재, 외환 시장의 관계로 돈의이동을 포착하는 법 
01 실물경제와 금융시장의 관계
02 주식시장과 금융시장
03 주식시장↔채권시장
04채권시장↔부동산시장
05 채권시장↔외환시장
06 부동산시장↔외환시장
07 외환시장↔주식시장
08원자재시장↔주식시장
09 원자재시장↔부동산시장
10 원자재시장↔외환시장
11 원자재시장의 동향과 재테크 시장의변화

5장 경제지표로 돈의 이동을 포착하는법
01 투자 위험(리스크)에 대한 오해
02 ‘금리하락’과 ‘금리인하’의 효과는 다르다
03 돈이 어디로흐르는지 보여주는 통화량 지표
04 경기를 파악하는 주요 지표, 경제성장률 제대로 보기
05 무역수지를 이용하는 투자전략
06국제 유가 추이를 이용하는 투자전략
07 경기부양 정책을 재테크 전략에 이용하기
08 정부의 재정정책을 이용하는 전략
09거래량과 가격의 상관관계

6장 시장의 적정가격 산출하는 법
01적정가격에 영향을 미치는 공통 요인
02 돈의 이동과 적정가격
03 적정 주가지수를 판단하는 기준
04 적정주가에 영향을 미치는요인
05 채권의 적정가격을 판단하는 기준
06 채권의 적정가격에 영향을 미치는 요인
07 부동산의 적정가격을 판단하는기준
08 부동산의 적정가격에 영향을 미치는 요인
09 적정환율을 판단하는 기준
10 적정환율에 영향을 미치는 요인
11원자재의 적정가격을 판단하는 기준
12 정부의 정책이 적정가격에 미치는 영향

7장 천수답식에서 전천후 전략으로
01주식투자의 정석
02 채권투자의 정석
03 부동산 투자의 정석
04 환율연동 상품투자의 정석
05 또 다른 위기에대비해야
06 재테크 대상을 다양화할 수밖에 없는 시대

지금 당장 돈의 흐름 공부하라

투기성 재화시장에서 돈은 어떻게 흐르나?
투기성 재화시장은 ‘시세가 바뀔 것을 예상하여 차익을 얻기 위한 거래가 이루어지는 시장’을 의미한다. 주식, 부동산, 채권, 원자재, 외환시장 등이 투기성 재화시장이다. 투기성 재화시장에서는 일부만 거래되어도, 거래되지 않은 나머지 물량까지 동시에 가격이 상승하는 것처럼 관련 지표가 산출된다. 예를 들어, 우리나라의 주식시장에서 하루에 거래되는 물량은 대체로 전체 상장주식의 1% 내외이다. 하지만 주가지수와 시가총액은 1% 내외가 거래되어도 전체 상장주식이 거래된 것처럼 산출된다. 부동산시장과 원자재시장도 마찬가지다. 즉 금융시장과 실물경제의 성장속도 간에 괴리가 생기는 것이다.

가격 상승 초기에는 기존의 시장 에너지로 지탱할 수 있지만, 가격이 계속 상승한다면 높아진 가격 수준을 유지하기 어렵게 된다. 결국 거품을 더 부풀어 오르게 할 돈이 더 이상 그 시장으로 유입되지 않거나, 실물경제가 거품 생성 속도를 따라가지 못하거나, 재테크 시장 간 충돌현상이 나타나면, 거품은 반드시 붕괴되고 만다.

투기성 재화시장의 거품은 왜 붕괴되는가?
2008년 12월 말 기준으로 우리나라에서 유통되고 있는 본원통화는 64조 8,463억원이다. 본원통화(Mо)는 중앙은행이 독점적 권한을 이용하여 발권한(찍어 낸) 돈을 말한다. 여러분이 지갑이나 집에 가지고 있는 현금, 은행이 예금자들의 인출에 응하기 위해 보유하고 있는 자금인 지급준비금을 본원통화라고 한다.

그런데 주식, 채권, 부동산시장의 시가총액은 7천조원이 훨씬 넘는 것으로 추정된다. 부분 지급준비금 보유 은행제도에 의해 엄청나게 신용(부채)이 창출된 결과이다. 부동산 정보업체에 의하면 2008년 말 기준 아파트시장만 2천조원을 넘는다고 한다. 시가총액의 1% 안팎에 불과한 본원통화로 7천조원 이상인 주식, 채권, 부동산시장 전체를 떠받칠 수 없다. 그러므로 거품논쟁이 벌어지는 순간부터 거품 붕괴를 막을 수 없다.

특정 시장에서 거품논쟁이 발생하면 현명한 ‘돈’은 가격 하락의 낌새를 눈치채고 서둘러 거품이 발생한 시장에서 빠져나와 안전한 시장으로 이동한다. 경기가 둔화되는 실수요자의 실질소득이 감소하므로 매수자는 실종되고 매도자만 넘쳐흐른다. 결국 시장의 거품이 꺼지고 가격이 떨어질 수밖에 없다.

시장에 거품이 크게 형성되면, 정책당국 등은 갑작스러운 거품 붕괴를 우려하여 억제책을 쓴다. 경기과열을 막기 위한 금리인상, 부동산 대책 등이 그 예이다. 이로 인해 가격이 더 이상 상승하지 못하고 거품이 꺼지게 되는 것이다.

대세 상승기와 대세 하락기 파악하는 법
주식시장의 대세 상승/하락 파악하는 법
주식시장의 대세 상승기와 대세 하락기를 파악하는 방법을 살펴보자.

1. 경기선행지수
전문가들은 주식시장의 대세 상승과 대세 하락 초기를 경기선행지수(경기동향에 대한 각종 경제통계 중 경기의 움직임에 선행하여 움직이는 지수로 매달 통계청에서 발표한다. 구인구직비율, 재고순환지표, 소비자기대지수, 기계수주액, 자본재수입액, 건설수주액, 종합주가지수, 금융기관유동성, 장단기금리차, 순상품교역조건을 전년 동월 대비로 종합, 산출한 지표이다.)를 통해 알아낸다. 경기선행지수가 바닥을 탈출하는 신호는 주식시장이 회복되기 위한 필요 조건이다. 이때는 언론 등을 통해 다음과 같이 실물경제가 회복되고 있다는 신호가 보도된다.

① 재고가 감소한다.
② 전력 소비량이 증가한다.
③ 제조업 가동률이 높아진다.
④ 원자재 가격이 상승하는 조짐이 보인다.

2. 통화량
통화량도 주식시장의 대세 상승에 적지 않은 영향을 미친다. 외환위기 이후 통화량이 급증하는 상태에서 경기회복 신호가 보이자, 시중의 풍부한 유동성이 주식시장으로 이동하여 주가지수가 큰 폭으로 상승했다. 특히 2000년 나스닥 시장의 거품 붕괴로 인한 경기침체를 막기 위해 장기간 저금리 정책을 유지하고 통화공급을 늘리자 시중 유동성이 폭발적으로 증가했다. 그 결과 2004년 9월 이후 경기선행지수 증가율이 전년 동기 대비 둔화될 때도 주식시장은 큰 조정 없이 장기간 상승했다.

3. 회사채 금리
일반적으로 주식시장의 대세 상승기에는 신용도가 낮은 기업이 발행한 회사채 가격도 상승한다.(회사채 금리는 낮아진다.) 경영환경이 악화될 때는 이들 기업이 발행한 회사채의 가격은 크게 하락하지만, 경영환경이 개선되면 나중의 자금경색 현상이 해소되면서 회사채 금리가 하락하며 회사채 가격은 상승하는 것이다.

주식, 채권, 부동산, 원자재, 외환 시장의 관계로 돈의 이동을 포착하는 법
주식시장과 금융시장
1. 주식시장의 대세 상승기와 금융시장
경기침체기에 주가지수가 낮은 수준이고 저금리가 유지되면, 시중 유동성은 주식시장으로 이동한다. 또한 기업은 유상증자를 통해 자금을 쉽게 조달할 수 있으므로, 금융비용이 절감되고 기업이익이 증가한다. 이에 외국인들이 주식투자 규모를 늘리면 환율이 안정되고 주가지수는 더욱 상승한다. 언론 등에서 투자 분위기를 조성하면 일반인들이 주식시장으로 더 많이 유입되고, 주식시장에 거품논쟁이 발생하고 주가지수가 정점에 도달한다.

2. 주식시장의 대세 하락기와 금융시장
주식시장에 거품이 발생해 있을 때는 시장금리 또한 높을 가능성이 크다. 주가지수가 높은 수준에서 횡보하는 상황에서 경기선행지수가 악화될 조짐을 보이면, 투자자들은 주식을 팔고 은행이나 국채 및 외환시장으로 이동한다. 그러면 주가지수가 하락하고 환율이 상승한다. 이로 인해 금융이 경색되어 상장기업이 자금을 조달하는 데 어려움을 겪으며 선물환 매도 기업의 경우 환차손이 증가한다. 그러면 주가지수가 더욱 하락하고 환율이 더욱 상승한다. 결국 주가지수가 적정 수준 이하까지 큰 폭으로 하락한다. 주가지수는 금융시장의 상호관계 때문에 끝없이 상승할 수도 없고, 끝없이 하락하지도 않는다.

금융시장의 상호관계와 금융 시스템을 알면 가격이 급락한 주식과 부동산(아파트)을 바닥 수준에서 매수할 수 있다. 예를 들면 2008년 초 주가지수 1800선～1900선에서의 2억원의 주식을 처분하여 달러, 또는 엔화 외화예금을 한 사람은 1년 후인 2009년 초 환율이 50% 이상 급등하자 3억원으로 증가했다. 그러나 금융시장이나 재테크 시장의 상호관계와 시스템을 이해하지 못한 채 무턱대고 시장 따라잡기를 반복할 경우, 결국은 저소득층으로 전락할 수밖에 없다.

3. 주가는 실물경기에 선행한다
주가는 경기에 선행한다. 경기선행지수가 회복 조짐을 보이면 주가지수는 실물경제에 앞서서 상승하고, 둔화 징후가 보이면 실물경제보다 먼저 하락하는 경향이 있다. 시장 주도세력들은 일반 투자자들이 알아차리지 못하게 실물경제 지표가 회복되기 전에 투자하고, 실물경제 지표가 악화되기 전에 시장에서 빠져나오기 때문이다. 경기가 뚜렷하게 개선되는 시점에 투자에 나서면 낮은 가격에 대량으로 매수할 수 없고, 경기지표가 확연히 나빠진 상태에서 매도하려고 하면 투기수요가 실종되어 손실을 입을 확률이 높으므로, 시장 주도세력은 실물경기에 앞서서 움직이는 것이다.

4. 대세 하락기의 실물경제 파급경로
주가지수가 실물경제의 성장속도나 시장 에너지의 보강속도보다 지나치게 빠르게 상승하면 거품 붕괴를 우려하여 자금이 이탈한다. 주가지수가 하락하면 미처 시장을 빠져나오지 못한 다수의 사람들이 투자손실을 입고 소비를 줄이기 때문에, 상장기업의 영업실적이 악화되어 실물경제가 불황 국면으로 진입한다. 그러면 주가지수가 추가로 하락하면서 경기침체는 더욱 심화된다.

고점에서 주가지수가 하락하면 많은 투자자들이 손실을 입고 소비를 줄이므로, 재고가 쌓이면서 기업의 현금흐름이 경색된다. 이런 시기에 주식을 대량으로 매매하는 외국인 투자자, 기관투자자 등은 주식을 처분하기가 쉽지 않다. 그래서 이들은 경기선행지수가 악화될 기미를 보이면 일반인들이 인식하지 못하는 시기에 미리 주식을 처분한다. 그러므로 대세 하락기에도 주가지수가 3～6개월 선행한다.

이와 같이 주식시장과 실물경제의 상관관계를 보면 주가지수의 상승은 실물경제의 성장을 견인하고, 실물경제의 성장은 주가지수의 추가 상승으로 이어진다. 하지만 실물경제가 주가지수의 상승속도를 따라가지 못하면 투기세력이 시장을 이탈하는 과정에서 주가지수는 더 이상 상승하지 못하고 하락 압력을 받으면서 실물경제에 충격을 준다. 이로 인해 주가지수가 추가로 하락하는 현상이 한동안 지속된다.

경제지표로 돈의 이동을 포착하는 법
금리하락과 금리인하의 효과는 다르다
1. 금리가 하락하면 - 주식/부동산 상승, 환율 하락
수출이 증가하고 상장기업의 영업환경이 개선되어 외국인의 주식 투자자금이 증가하는 등 시중 유동성이 늘어나면 금리는 시장 기능에 의해 하락한다. 저금리 상황이 되면, 돈이 더 높은 수익률을 찾아서 주식이나 부동산시장으로 빠르게 유입되어 주식과 부동산 가격이 상승한다. 오히려 이런 시기에는 정책당국이 ‘기준금리를 인상하더라도’ 주가가 계속 오르는 경향이 있다.

2. 금리를 인하하면 - 주식/부동산 하락, 환율 상승
하지만 인위적인 금리인하의 경우에는 시장의 반응이 다르다. 일반적으로 금융당국은 경기침체기에 경기둔화 속도를 늦추고 경기회복을 지원하기 위해 인위적으로 기준금리를 낮춘다. 그 과정과 영향은 다음과 같다.

① 경기가 침체되면 언론과 전문가가 금리를 인하해야 소비와 투자가 늘어날 것이라고 주장하며, 금리인하 분위기를 조성한다.
② 금융당국은 경기둔화가 확실시되면 속도를 늦추기 위해 기준금리를 인하한다. 일반적으로 이 시기에는 주가지수가 ‘일시적으로 반등’한다.
③ 일시적인 반등 시기가 지나면 다시 주가지수가 하락한다. 금융당국이 기준금리를 인하했다는 것은 경기가 확실하게 침체되고 있다는 반증이므로 소비나 투자가 증가하지 않고 주가지수는 하락하는 것이다.
④ 금리인하 효과가 발생하는 데는 대략 6～9개월 정도 걸린다. 이 시가 되면 저금리 효과가 나타나면서 주가지수가 상승한다. 일시적인 유동성 장세에 그칠지, 대세 상승으로 갈지는 당시 경제상황에 따라 다르다.

?우리나라의 예 - 우리나라는 2008년 초 기준금리가 연 5%, 주가지수는 1700선이었다. 금융당국은 경제성장률이 큰 폭으로 둔화될 조짐을 보이자, 2008년 9월～12월 3개월 동안 기준금리를 5.25%에서 3%로 2.25% 내리는, 역사상 가장 큰 폭의 금리인하를 단행했다. 하지만 2008년 4분기 경제성장률은 -5%이하였고, 금리인하 후 약 6개월이 지난 2009년 1분기가 되어서야 경제성장률이 하락을 멈췄다. 2008년 4분기에 주가지수는 큰 폭으로 내려 1100선으로 하락했다가, 금리인하가 실시된 지 6개월이 지난 2009년 3월 이후가 되어서야 본격적으로 상승하기 시작했다. 금리인하가 실시된 지 10개월이 지난 2009년 7월 현재 주가지수는 1500선을 넘어섰다.

금리하락과 금리인하를 이용하는 전략
?금리하락 시기 - 시장 기능에 의해서 금리가 하락할 때는 일반적으로 시중 통화량이 증가하므로, 주식 및 채권 투자 규모를 늘린다. 자주 매매하기보다는 앞으로 있을 대세 상승기에 수익률을 높이기 위해 중장기적으로 보유하는 것이 좋다.

?금리인하 초기 - 경기둔화기에 언론이 금리인하의 필요성을 제기하면, 보통 주가지수가 일시적으로 반등한다. 이 기회를 이용해 주식을 가능한 빨리 처분하는 것이 좋다. 만기가 3년 이상인 국채에 투자하면 예금금리 이상의 수익을 얻을 수 있다. 시장금리가 내리기 시작하면 채권 가격이 오르기 때문이다. 만기가 길수록 금리인하에 따른 수익률이 높으므로 만기가 긴 국채를 구입하는 것이 좋다. 단, 이 시기에는 금융경색으로 회사채는 금리가 오르며 가격이 떨어질 수 있으므로 회사채 투자는 신중하게 고려해야 한다.

기준금리를 인위적으로 인하하는 시기에는 환율이 이미 상승중일 가능성이 높으므로, 미리 외화예금에 들어둔 사람들은 환차익을 볼 수 있다. 그러므로 외화예금자는 예금을 해지하지 말고 계속 유지한다. 금리인하 초기에는 정부에서 경기침체를 공식적으로 인정하는 것이니, 환율이 더 상승할 여지가 있는지 검토하고 경우에 따라 외화예금을 드는 것도 고려해 볼 만하다. 하지만 우리나라 환율은 변동성이 매우 크므로 이 시기에 외화예금에 새로 가입할 때는 여러 요소를 충분히 고려해야 한다.

?금리인하가 계속될 때 - 금리인하 효과가 미약하면 정책당국은 지속적으로 금리를 내린다. 이 시기에는 주가지수 또한 하락한다. 주가지수가 고점에 비해 30～50% 큰 폭으로 내렸을 때가 바닥일 가능성이 있다. 주식시장이 큰 폭으로 내렸으므로 반등이 나올 수 있고, 또 금융당국의 금리인하 효과가 점차 나타날 수 있으므로, 주식시장을 면밀히 검토한 후 투자를 고려해 볼 만 하다. 금리인하가 계속되고 주식이 바닥을 친다면, 높은 수준까지 올랐던 환율이 하락할 가능성이 있다. 그러므로 외화예금을 해지하여 주식이나 원자재 시장으로 이동하는 것이 유리하다.

금리인하가 계속된 후 멈추었을 때는 국채를 팔고 안전한 예금시장으로 이동하는 것을 고려해야 한다. 금리가 더 이상 인하할 수 없는 수준까지 내렸다면 이제는 금리인상만 남았는데, 금리가 인상되면 국채나 회사채 등 채권 투자에서 손실이 생길 수 있기 때문이다.

시장의 적정가격 산출하는 법
부동산의 적정가격을 판단하는 기준
부동산시장의 적정가격을 산출하는 방법을 살펴보자.

?대출 및 전세가 기준 - 주택 구입자금의 50%를 대출받은 투자자 입장에서는 전세가가 매매가의 50% 이상, 즉 매매가가 4억원이라면 전세가가 50%인 2억원 이상이어야 투자 매력이 있다. 그러므로 아파트의 적정가격은 전세가가 매매가의 505 이상인 수준(매매가=전세가의 약 2배 이하)이라고 할 수 있다. 위 투자자의 경우, 전세가가 매매가의 50% 이하라면 투자손실이 발생할 위험이 높아진다. 예를 들어 은행에서 2억원을 대출받아 4억원까지 아파트를 구입했는데, 전세가가 1억 5천만원이 되었다면 추가로 5천만원을 조달해야 하며 이자 부담도 늘어난다. 그러므로 전세가가 1억 5천만원이라면 이 아파트의 적정가격은 전세가의 두 배인 3억원이라고 할 수 있다.

?연평균소득 기준 - 소득으로 대출 원리금을 상환할 수 없는 가구가 많아지면, 주택 매물이 쏟아져 가격이 폭락한다. 그러므로 주택의 적정가격은 도시 근로자 가구가 연평균소득으로 대출금을 감당할 수 있는 수준이라고 할 수 있다. 통계청 자료에 의하면, 2008년 상반기 우리나라 도시가구의 연평균소득은 4천만원 미만, 저축 여력은 연 1천만원이 채 되지 않는다. 그러므로 연평균 소득이 4천만원인 가계가 금리 5%로 주택 구입자금의 50%인 2억원을 대출받는다면, 연이자만 약 1천만원이어서 20년 이상 갚아야 하므로 부담이 된다. 적정 주택가격이 연평균소득의 7배라고 가정해도, 수도권에서 3, 4인 가구가 거주할 수 있는 아파트(105㎡ 기준)의 적정가격은 연평균소득의 약 7배인 2억 7,000만원 미만이다. 단, 이 적정가격은 앞으로의 물가상승률과 세금은 고려하지 않은 것이다.

?예금금리와 기대수익률 기준 - 투자 측면에서 보면, 아파트의 적정가격은 은행 예금금리보다 다소 높은 수준이라고 할 수 있다. 4억원인 아파트는 금리가 5%일 때 연이자가 약 2천만원, 10년이면 2억원이다. 그러므로 아파트 가격이 10년 동안 최소 2억원 이상 올라야 기회비용을 건질 수 있다. 그렇지 않다면 재산세 부담 등을 고려할 때 예금보다 수익률이 적다.

?부동산 경기 사이클과 적정가격 - 부동산 경기는 10년을 주기로 등락을 반복한다. 2008년부터 주택경기가 침체되기 시작했으므로, 2018년까지 가격이 박스권에서 등락할 수 있다. 게다가 통계청은 2018년부터 우리나라의 인구가 본격적으로 감소할 것으로 예측하고 있다.

하지만 부동산시장의 이해 관계자들은 시장에 영향을 미치는 각종 정보를 왜곡해 아파트 가격의 상승을 유도한다. 지방자치단체는 예산을 확보하기 위해, 건설회사는 영업이익을 키우기 위해, 정치가는 집권을 연장하기 위해 경제성장률을 높이고 고용을 창출하느라, 언론은 광고 수입을 위해서 아파트 가격 상승 분위기를 부채질한다.

천수답식에서 전천후 전략으로
재테크 대상을 다양화할 수밖에 없는 시대
일반적으로 많은 사람들이 주식이나 부동산시장을 중심으로 재테크를 하고 있다. 혹자는 주식 종목 포트폴리오, 또는 주식과 채권, 주식과 부동산을 대상으로 포트폴리오를 구성하여 위험을 관리할 수 있다고 주장한다. 그러나 포트폴리오 구성은 이론적으로나 현실적으로나 위험을 관리하지 못한다.

1. 경기 하강기에 주식/부동산/채권은 같은 방향으로 움직인다
주식과 채권의 포트폴리오는 주가지수 하락 요인이 채권 가격 하락 요인과 같으므로, 주가지수가 큰 폭으로 하락하면 채권 가격도 내리는 경향이 있다. 주식과 부동산의 포트폴리오도 주가지수 하락 요인은 부동산 가격 하락 요인이므로, 주식이 대세 하락하는 시기에는 부동산도 하락할 가능성이 높다. 그래서 전통적인 재테크 대상 간 포트폴리오 구성은 성공하기 어렵다.

실제로 2007년 하반기 이후 주식을 대상으로 포트폴리오를 구성한 펀드 대부분이 마이너스 수익률을 기록했다. 그리고 대부분의 부동산 펀드가 마이너스 수익률을 보였으며, 채권 가격도 국채를 제외하고 대부분 하락했다. 이로써 경기하강기에는 주식, 채권, 부동산을 대상으로 포트폴리오를 구성하는 것이 이론적으로나 현실적으로나 실패가 보장된 위험관리 방법이라는 것을 알 수 있다.

2. 주식/채권/부동산과 환율은 반대로 움직인다
외환시장은 주식시장, 채권시장, 부동산시장과 반대로 움직이는 성질을 가지고 있다. 회사채의 경우 금리가 상승하면 채권가격이 하락하고, 금리가 하락하면 채권 가격이 상승한다는 점을 감안해서 보면 주식, 부동산과 같은 방향성을 가진다고 해석할 수 있다.

원자재와 주식은 비슷하게 움직이는 경향이 있다. 예외는 있지만 대개 원자재시장은 주식시장보다 먼저 가격이 상승하고, 주식시장보다 뒤늦게 가격이 하락하는 경향이 있다. 부동산과 채권시장도 주식시장과 반대 방향으로 움직일 수 있지만, 외환시장만큼 역의 상관관계가 크지 않다. 게다가 과거 경험상 주가지수가 정점에 도달하면 환율은 바닥 수준에서 횡보하고, 원자재 가격이 정점에 도달하면 주식과 채권 가격은 대세 하락 국면에 진입할 가능성이 높다.

3. 전천후 재테크란?
그러므로 시차를 이용하여 투자대상의 편입 비율을 조정하거나, 재테크 시장의 상호관계를 이용하여  위험을 관리하는 동시에 수익률도 높일 수 있다. 투자대상을 주식이나 부동산에 국한할 것이 아니라, 주식과 부동산은 물론 원자재와 환율상품까지 확대해야 한다. 재테크 수단별로 고점과 저점이 상호 교차하는 성질이 있으므로, 이러한 성질을 이용할 경우 전천후 투자전략을 세울 수 있다.

결국 ‘재테크의 정석’은 서로 상충관계에 있는 주식과 환율상품, 채권과 환율상품, 부동산과 환율상품을 대상으로, 주식과 부동산의 대세 하락기에는 외화예금 상품에 투자한다. 외화예금 시점은 주식시장이 최고가 대비 20% 이상 하락하는 시기를 선택하는 것이 좋다. 주가지수가 20% 하락한다는 것은 주식시장이 대세 상승기에서 대세 하락기로 반전되고 있음을 의미하며, 이 시기에는 외국인 투자가 이탈 등으로 환율이 상승할 가능성이 높기 때문이다.

환율 대세 하락기에는 주식이나 부동산 및 회사채에 투자하는 전략이 안전하면서 수익률도 높다. 다만, 어떤 시점에서 주식이나 부동산에 투자하고, 어떤 시점에 주식과 부동산을 매도한 후 외화예금을 하는 것이 유리한지가 관건이다. 

(본 정보는 도서의 일부 내용으로만 구성되어 있으며, 보다 많은 정보와 지식은 반드시 책을 참조하셔야 합니다.)