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매일경제 부동산부 기자를 중심으로 한 기획취재팀은 8·31대책 발표를 전후해 정책 협의부터일선 중개업소까지 현장을 구석구석 발로 뛰며 풀어 쓴 해설집을 한 권의 책으로 담았다. 내용에 대한 설명과 함께 개별 사례를 이해하기 쉽도록Q&A(문답풀이)로도 꾸몄다. 또한 부록으로 정부가 발표한 대책 원본을 수록해 독자들이 직접 내용을 확인할 수 있도록했다.

■ 저자 매일경제 편집국 부동산취재팀
부동산시장의 패러다임을 바꾸게 될 메가톤급 "8·31부동산종합대책"을 취재하기 위해 매일경제신문 편집국내 부동산 관련 기자들이 총출동했다. "매경하면 부동산, 부동산 하면 매경"이라는 전통을 이어가고 있는 부동산부의 임규준 부장과 이택수 차장, 설진훈, 박기효, 이진우, 서찬동, 김규식,김태근, 오재현, 유용하, 문일호 기자, 편집담당 김초롱이 씨 등 부원 전원과 경제부 윤재오 차장, 황인혁, 황형규, 송성훈 기자, 금융부노영우 기자 등이 저술 작업에 참여했다.

■ 차례
서문

1. 8·31부동산대책 바로 알기 
(1) 사도 세금, 가지고 있어도 세금, 팔아도 세금
(2) 보유세 강화 : 고가주택은 1채만 가져도 세금 폭탄 
(3) 집부자 양도세 확 늘어난다 
(4) 거래세율 낮아져도세금은 인상 
(5) 개발부담금, 기반시설부담금제로 땅 투자 어려워진다 
(6) 재개발·재건축 입주권도 주택이다 
(7)송파신도시 건설 등 공급도 늘린다 
(8) 임대아파트 건설 등 서민 주거안정 어떻게 
(9) 뉴타운 개발 강북이 바뀐다
(10) 주택담보대출 어려워진다 

2. 아는 만큼 돈 되는 稅테크 
(1)다주택자 양도세 줄이려면 
(2) 종부세·재산세 얼마나 늘어나길래 
(3) 언제 사야 취득·등록세 적게 내나 
(4) 똘똘한 집한 채가 효자 노릇한다 
(5) 지방발령으로 불가피한 1가구 2주택자 
(6) 재건축·재개발 입주권 세금 줄이려면

3. 포스트 8·31 재테크 어떻게 
(1)신흥 노른자위로 떠오른 송파신도시 
(2) 판교신도시 내년 부동산 시장에 태풍의 눈 된다 
(3) 청약통장 활용 더 커졌다
(4) 뉴타운 지금 투자해도 안 늦었나 
(5) 부동산 거래 이중계약서 못 쓴다 
(6) 상가, 오피스텔 경매 틈새시장이 뜬다
(7) 부동산펀드에 눈 돌리자 
(8) 땅 투자 계속해도 되나 
(9) 금융상품으로 눈 돌릴까

4. 8·31 이후 부동산시장 
(1) 집값얼마나 떨어질까 
(2) 집값 누르니 전세금 오른다 
(3) 움츠러든 강남 재건축 시장 
(4) 대책 이후 토지 시장 전망과투자 요령은 

5. 종합대책 문답풀이

6. 부록 
- 서민주거 안정과 부동산투기억제를 위한 부동산제도 개혁 방안 
- 제2단계 주택담보대출 리스크 관리 강화 방안

매경 기자들의 족집게 해설

1. 8?31 부동산대책 바로 알기

주택담보대출 어려워진다
부동산종합대책이 나오기 하루 전날인 2005년 8월 30일에 발표된 제2단계 주택담보대출 제한 조치는 투기지역에서 아파트 담보대출을 사실상 ‘1가구당 1건’으로 제한하는 것이 핵심이다. 앞선 6월 30일 제1단계 조치에서 1인당 1건으로 제한한 것보다 훨씬 강도 높은 것이다.

갑돌이와 갑순이 부부를 예로 들어 이번 조치의 구체적인 내용을 알아보자. 이 부부에게는 25세, 17세의 두 아이가 있다. 현재 살고 있는 서울 송파구의 아파트는 3년 전 갑돌이 이름으로 주택담보대출 받아 구입했다. 이 부부는 현재 투기지역인 송파구에 살고 있기 때문에 이번에 발표한 주택담보대출 제한의 사정권에 들어있다. 이처럼 이번 조치는 ‘투기지역’을 대상으로 한다. 투기지역 밖의 아파트를 구입하는 사람은 이번 조치에도 불구하고 주택담보대출을 받는 데 제한을 받지 않는다. 2005년 9월 12일 기준으로 서울의 강남구, 성동구, 은평구 등 13개 지역을 포함해 전국 25개 지역이 주택투기지역으로 지정돼 있다.

또 이번 조치는 ‘아파트’에만 적용된다. 투기지역에서 이미 한 건 이상의 주택담보대출을 받는 가구부터 적용된다는 점이다. 예를 들어 갑돌이 부부가 투기지역에서 주택담보대출을 받은 적이 없다면 앞으로 한 건에 한해 아파트 담보대출을 받는데 어려움이 없다. 6월 30일 제 1단계 조치에서 밝힌 것처럼 6억 원이 넘는 아파트는 은행과 보험회사에서 담보가치 대비 40%까지 대출을 받을 수 있다. 6억 원 미만의 아파트는 60%까지 가능하다. 대출조건에 따라 더 많은 돈을 대출받을 수도 있다.

문제는 이미 한 건 이상의 대출을 받은 경우다. 앞서 밝힌 대로 갑돌이는 현재 송파구의 집을 마련하느라 이미 주택담보대출을 받았다. 이전에는 배우자인 갑순이 이름으로 대출을 한 번 더 받을 수 있었다. 하지만 이제는 갑순이가 투기지역에서 아파트 담보대출을 받는 것이 쉽지 않다.

우선 갑순이가 돈을 벌지 못하면 아예 아파트 담보대출을 받지 못한다. 소득이 없는 배우자 이름으로 아파트 담보대출을 받아 아파트 투기에 나서는 것을 막기 위해서다. 그러다 갑순이가 돈을 버는 직장인이라면 아파트 담보대출을 받을 수 있다.

맞벌이 부부에 대해서는 예외 규정을 둔 것이다, 대출가능 금액은 이전에 비해 상당히 제한적이다. 돈을 빌려주는 기준으로 담보인정비율(LTV, Loan To Value)대신 총부채상환비율(DTI, Debt To Income)을 도입했기 때문이다. LTV는 단순하게 얘기하면 아파트 가격 대비 대출 비율을 의미한다. LTV는 40%면 1억 원짜리 아파트에 대해 4,000만 원가지 대출해주겠다는 의미다.

반면 DTI는 소득을 기준으로 한다. 연간 갚아야 할 금융부채를 연 소득으로 나눈 것을 의미한다. 연봉으로 이자와 원금을 갚을 수 있는 적정한 수준까지만 대출해주겠다는 것이다. 이번 조치로 소득이 있는 갑순이가 대출받을 수 있는 돈은 DTI 40% 이내에서 가능하다. 연간 갚아야 할 금융부채가 연소득의 40%를 넘지 않는 수준까지만 빌려주는 셈이다.

DTI 계산법에 따르면 갑순이가 원리금 균형 분할상환 방식으로 10년 만기 1억 원을 대출받으려면 연 소득이 3,300만 원은 돼야한다. 이는 다른 금융부채가 전혀 없고, 대출금리가 5.3%라고 가정한 경우다. 갑순이에게 다른 부채가 있다면 대출 받을 수 있는 돈은 이보다 줄어든다.

조건은 같은데 대출 방식이 원금 일시상환 방식이라면 갑순이의 연 소득은 3,800만 원 정도가 돼야 한다. 원리금 균형 분할상환 방식이 아닌 원금 일시상환 방식으로 돈을 빌리려면 연소득이 더 높아야 한다. 예를 들어 10년 만기로 2억 원을 빌리려면 원리금 균등상환 방식의 경우 연 소득이 6,600만 원, 원금 일시상환 방식은 연 소득이 7,600만 원 정도가 돼야 한다.

DTI를 직접 계산하려면 복잡하다. 하지만 금융회사 상담코너에서 자신의 소득을 정확히 알려주면 걱정할 필요는 없다.

갑돌이의 25세 자녀도 배우자인 갑순이와 마찬가지로 소득이 없으면 아파트 담보대출을 받지 못한다. 30세 미만의 미혼자도 소득이 없으면 대출을 해주지 않기로 했기 때문이다. 자녀 이름으로 아파트 담보대출을 받아 부동산 투기를 하는 것을 원천봉쇄하기 위한 조치다. 갑돌이 아들이 이미 부모에게 독립해서 혼자 살고 있더라도 소득을 입증해야 아파트 담보대출을 받을 수 있다.

다만 30세 미만이어도 결혼을 했다면 독립된 가구를 구성한 셈이므로 이번 조치의 영향을 받지 않는다. 이번 조치에서는 또 민법상 20세 미만 미성년자의 주택담보대출을 전면 금지했다. 미성년자는 투기지역과 비투기지역, 아파트 연립 단독주택을 막론하고 어떤 방식의 주택담보대출도 허용되지 않는다. 이미 주택담보대출을 받은 미성년자는? 일정 기간 안에 전액 상환해야 한다. 미성년자는 상환 능력이 입증되지 않아 주택담보대출을 받기가 거의 불가능하지만 일부 금융기관에서 이들에게 담보대출을 해준 사실이 드러났기 때문이다.

금융감독 당국이 조사한 바에 따르면 2005년 6월말 기준으로 주택담보대출을 받은 미성년자는 876명, 대출 잔액은 363억 원에 이른다.

만일 갑돌이가 17세의 자녀의 이름으로 주택담보대출 받았다면 만기가 돌아오는 시점을 기준으로 1년 안에 돈을 모두 갚아야한다. 물론 주택담보대출을 갚은 후에 성년이 됐으므로 새로 주택담보대출을 받고자 할 때에는 관련 규정에 따라 대출 여부가 결정된다. 앞서 언급했듯이 성년이 됐더라도 30세 미만이기 때문에 투기 지역에서 아파트 담보대출을 받으려면 수득이 있어야 한다.

미성년자 대출이라 하더라도 부모의 사망 등으로 주택담보대출을 승계 받았거나 소년?소녀 가장인 경우에는 예외적으로 허용된다. 또 미성년자가 결혼했을 경우에는 이번 조치에 해당되지 않는다. 미성년자 대출의 경우 상환하는 시점에 관련 자료는 모두 국세청에 통보된다.

지금까지 살펴봤듯이 앞으로 배우자는 물론 30세 미만 미혼자, 20세 미만 미성년자에 대한 아파트 담보대출은 투기 가능성을 따져가며 철저하게 제한된다.

이런 점을 모두 감안하면 예외적인 경우를 제외하고는 투기지역에서 1가구당 1건을 초과해 아파트 담보대출을 받는 것이 사실상 힘들어지게 된 것이다.

여기에 한 가지 더 강력한 조치가 남아있다. 기존에 받은 아파트 담보대출에 대해서도 제재 조치가 취해진 것이다. 한 사람이 투기지역에서 3건 이상 아파트 담보대출을 받았다면 2건 이외에는 일절 기간 동안 전액 상환해야 한다. 일정기간은 미성년자 전액 상환조건과 마찬가지로 만기 도래 시점을 기준으로 1년 이내이다.

예를 들어 갑돌이가 투기지역에서 5건의 아파트 담보대출을 받았다면 3건을 남기고 나머지 3건에 대해서는 만기가 돌아오는 시전에서 1년 안에 전부 갚아야 한다.

1년 동안의 유예기간이 지난 후에도 대출을 상황하지 않으면 강제 상환이 시작된다. 버텨봐야 소용없다는 뜻이다. 또 3건 이상 아파트 담보대출을 받는 사람은 대출 상환 시점에 관련 자료가 모두 국세청에 통보된다.

2. 아는 만큼 돈 되는 稅테크

똘똘한 집 한 채가 효자 노릇한다
다주택자에 대한 양도세 중과 여부가 논란을 빚고 있는 똘똘한 집 한 채의 중요성이 갈수록 높아지고 있다. 집을 장기간 보유하더라도 양도세 감면 혜택이 없다면 굳이 보유세 부담을 감내하며 주택을 두세 채나 보유할 이유가 없다. 이보다 집값이 오를만한 알짜아파트 한 채를 보유한 것이 훨씬 낫다.

흔히 첫 내집마련이 가장 중요한 재테크라고 말하지만, 앞으로 그 중요성은 더욱 빛을 발할 것으로 예상된다. 분양권 전매를 하거나 전세를 끼고 소형 아파트를 매입하는 등 기존재테크 방법이 이번 8?31대책으로 더 이상 통하지 않게 됐다. 그럼 ‘똘똘한 집 한 채’는 어떤 아파트일까.

8?31대책의 영행으로 집값이 다소 떨어지고 있지만 그렇다고 모든 지역, 모든 아파트값이 같은 수준으로 떨어지는 것은 아니다. 비인기지역, 비인기 평형이 먼저 떨어지기 마련이다. 선호지역, 선호평형은 집값 하락폭이 미미하거나 오히려 더 오를 수도 있다.

우선 지역적으로는 실수요자들이 선호하는 지역이어야 한다. 기존 아파트값이 강세를 보이거나 향후 교통이나 학군 등이 계산돼 2～3년 후 가격이 움직일 것으로 예상되는 지역이 선호지역이다. 평형으로는 소형보다 중대평형이 갈수록 유망할 것으로 예상된다. 주택업체들도 이런 수요자들의 분위기를 감안한 듯 60～100평형대 초대형 아파트 공급을 늘리고 있다.

모델하우스의 분양 상담사들은 “집이 많아봐야 이제 양도세로 다 빠져나가니 초대형 알짜 한 채로 재테크하는 것이 유리하다”고 공공연히 대평형 마케팅에 나서고 있다. 부동산 전문가들도 ‘8?31대책’에서 다주택자 양도세 증과로 인해 대형 아파트를 선호하는 현상은 더욱 강해질 것으로 예상하고 있다. 자칫 상대적으로 작은 집은 매물이 더 늘어나 집값이 떨어지는 반면, 대형 아파트는 더 오르는 양극화 현상만 부추기게 될 것이란 우려도 제기되고 있다.

일례로 최근 서울 동시분양에 나온 고급 주상복합아파트의 경우 40평형대 이하는 단 한 채도 짓지 않는 것이 유행처럼 나타나고 있다. 마포구 공덕동에 짓는 L아파트는 아파트 114가구 모두 77～100평형 초대형 평형으로 구성했으며, 오피스텔 118실도 65～118평형으로 구성했다 포스토건설이 송파구 신천동에 분양한 ‘더 스타파크’도 50～100평형 213가구로 구성됐다. 지방도 예외가 아니어서 울산 신정동에서 분양된 L단지도 67～108평형 총 196가구로 구성된다. 지방 아파트의 덩치가 커지면서 분양가도 오르면서 울산 L단지의 경우 수도권 분양가를 웃도는 평단 1,200만 원에 팔렸다.

이처럼 초대형 아파트 선호도가 커지는 것은 ‘똘똘한 집 한 채’의 중요성이 커지고 있기 때문이다. 정부가 다주택자에 대해 세금 중과 및 세무조사 등의 압박을 가하면서 소비자들이 작은 아파트 여러 채를 갖는 것보다 대형 한 채를 갖기를 선호하는 경향과 맞물려 있다는 분석이다. 예를 들어 서울 양천구 목동에서 최근 T주상복합아파트가 분양가 22억 2,500만 원에 분양되자 주변 대형 아파트값도 도미노 형상을 보이며 오름세를 보였다.

재테크의 기본은 내집마련이다. 전세를 벗어나기 위해 서둘러 대출받아 소형 아파트를 매입하는 것은 큰 실수다. 차라리 전세에 거주하며 금융, 주식 등 다른 투자방법을 통해 종자돈을 꾸준히 모으는 것이 우선 중요하다.

호재 있는 알짜지역의 주택을 매입할 만한 종자돈이 모인 후 가능한 대출금은 집값의 30% 수준에서 내집마련에 나서는 것이 좋다. 매입시 같은 가격의 아파트라도 해를 지나면서 두세배 값이 뛰는 아파트가 있는가 하면, 물가 상승률보다 집값이 오르지 못해 결국 손실을 보는 단지도 있다. ‘오를만한 집 한 채 갖는 것’, 결국 부동산 재테크의 시작은 단순한 원칙으로 귀결 될 것으로 보인다.

3. 포스트 8?31 재테크 어떻게

청약통장 활용 더 커졌다
정부가 발표한 8?31 대책에 따라 무주택자와 실수요자는 청약통장을 활용할 기회가 더욱 많아졌다.

송파신도시 신규 개발과 판교, 파주, 양주, 등 신도시 공급 물량 확대, 무주택자 서민에 대한 모기지 대출 확대 등이 모두 무주택 서민을 배려한 대책이기 때문이다. 특히, 청약저축 가입자는 공영개발 방식이 확대되면 당첨확률이 높아져 최대 수혜를 받을 것으로 보인다.

청약통장은 용도에 따라 청약통장, 청약예금, 청약부금 등 세 가지로 나뉜다.

청약통장은 국민임대와 전용 25.7평 이하 공공아파트에 청약 할 수 있으며, 청약부금은 전용 25.7평 이하 민영아파트 청약이 가능하다. 청약예금은 전용25.7평을 넘는 민영주택과 임대아파트에 청약 할 수 있다. 청약저축 가입자는 2001년 45만 명에서 2005년 7월 말 현재 199만 명으로 4배 이상 급증했다. 청약예금 가입자도 141만 명에서 272만 명으로 2배 가량 늘어났다. 반면 청약부금 가입자는 2003년 273만 명으로 정점에 달한 뒤 감소하는 추세를 보이고 있다.

정부는 공영개발 확대에 따라 청약부금자의 청약기회가 줄어들 것을 감안해 이르면 2006년 하반기부터 청약부금 가입자도 임대아파트 청약이 가능하도록 제도 변경을 검토중인 것으로 알려졌다. 그리고 청약자격 순위를 청약 가입 연한과 소득, 가족수등 상황을 감안해 부여할 방침이다. 무주택자에 대해 주택 구입시 모기지(장기주택대출) 지원을 확대하고 생애 최초 주택구입자금 지원도 재개된다. 또 공급물량을 늘리고 원가연동제나 주택채권입찰제 등으로 분양가를 간접 규제할 방침이다. 따라서 청약통장 가입자는 자신에게 적합한 분양 단지가 어디인지 미리 살펴볼 필요가 있다.

우선 청약저축 가입자는 공영개발 확대에 따라 청약 기회와 당첨 확률 모두 늘어날 전망이다. 자금에 여유가 있으면 분양 전환이 가능한 공공임대 아파트를 노리는 것도 좋은 방법이다. 청약부금 가입자는 공영개발 확대에 따라 청약 기회와 당첨 확률 모두 늘어날 전망이다. 자금에 여유가 있으면 분양 전환이 가능한 공공임대 아파트를 노리는 것도 좋은 방법이다. 청약부금 가입자는 공영개발 확대로 청약 가능한 분양단지가 줄어들 것으로 보인다. 청약금을 늘려 청약예금으로 전환한 후 1년을 기다려 중대 평형에 청약하는 것도 방법이다. 정부는 청역부금 가입자에 대해 공공임대 아파트 청약도 가능하도록 제도 변경을 검토중이어서 정부 정책이 어떻게 바뀌는지 보고 결정해도 늦지 않다.

청약예금 가입자는 전매제한 강화와 채권입찰제 도입으로 판교를 마냥 기다리기 어렵게 됐다. 민간업체가 분양하는 유망지역 대형 평형에 청약을 고려해볼 만하다. 전용면적 25.7평 이상은 주공이 시행하는 공영개발 방식으로 진행돼 공공임대 아파트도 10년이 지나야 전환이 가능하다. 따라서 실수요가 아닌 투자 목적에는 적합하지 않다.

임대가 아닌 일반분양 물량도 25.7평 이하는 분양계약일로부터 10년, 25.7평 초과는 5년 동안 전매가 불가능해져 투자가치는 크게 떨어진다. 게다가 25.7평 이상 분양 물량은 주택채권액을 높게 써낸 사람이 분양우선권을 갖게 돼 최초 분양자의 시세차익도 그만큼 줄어들 전망이다.

결국 판교는 소형과 중대형 모두 규제 강화로 투자 가치가 크게 떨어져 실수요자가 아닌 투자 목적은 줄어들 것으로 예상된다. 송파신도시는 2008년 분양될 예정이어서 지금 통장에 가입하더라도 2년 기간을 채워야 1순위자가 될 수 있다. 중대형 평형을 노려 청약예금에 가입한다면 별도의 저축도 해둘 필요가 있다. 채권입찰제가 적용돼 계약금을 포함하면 초기에 약 2억원 이상 자금이 필요한 것으로 예상된다. 송파신도시의 분양가가 부담스럽다면 김포와 양주 옥정지구 등 중대형 아파트 공급이 늘어나는 수도권 택지지구 아파트에도 관심을 가질 만하다. 이들 단지는 송파신도시보다 분양가가 낮을 것으로 예상되지만 역시 원가연동제와 주택채권입찰제가 적용돼 청약에 유의해야 한다. 현재 거주하는 집에 주택담보대출이 있다면 신규 청약을 받을 때 본인 자금이 충분해야 한다.

지금까지는 담보대출이 있더라도 계약금만 가지고 청약에 나서는 사례가 많았다. 하지만 앞으로 담보대출이 사실상 가구당 1건으로 제한돼 신규 분양을 받아도 입주 시기에 중도금 잔금 대출이 주택담보대출로 전환되지 않는다. 기존의 살던 집을 팔아야만 새집에 입주가 가능한 셈이다.

청약통장이 없는 실수요자는 미분양 아파트나 입주 임박해 자금 압박으로 가격을 낮춘 급매물을 노려볼 만하다. 이번  8?31 대책으로 분양시장은 대체적으로 실계약률이 떨어질 것으로 예상된다. 자금력은 있는데 청약통장이 없는 실수요자는 미분양을 기다렸다가 층, 향, 동을 선택해 계약하는 것이 낫다.

4. 8?31 이후 부동산 시장

집값 얼마나 떨어질까
그 어느 때보다 강력한 8?31부동산 대책으로 인해 집값이 얼마나 더 떨어질 것인지 많은 사람들이 궁금해 하고 있다. 정부 당국자들은 집값이 최고로 급등하기 이전 수준으로 떨어졌으면 하는 바람이 간절한 것 같다. 한덕수 경제부총리는 “집값은 10?29대책 당시나 2004년 말 수준으로 되돌리는 것이 바람직하다”는 의견을 밝힌바 있다.  8?31 부동산대책에 깊이 관여해온 김석동 재경부 차관보는 “앞으로 1년 안에 집값이 2003년 10?29 대책 수준으로 하락할 것”이라는 의견을 내놓자 정부 의도대로 집값이 움직일지에 관심이 쏠리고 있다.

사실 정부가 바람직한 집값 수준까지 언급하며 집값을 낮추는 것은 무리라는 지적도 있다. 하지만 8?31 대책 발표 후에도 송파신도시 투기 단속이나 재건축?재개발 입주권을 주택으로 간주하는 등 추가적인 규제가 계속 나오자 추가하락 가능성을 점치는 의견이 힘을 얻고 있다.

정책당국이 원하는 시세수준은 10?29대책 발표 후 하향 조정된 시세를 의미하는 것으로 보인다. 실제 대치동 은마아파트는 10?29대책 발표 전 2003년 10월 31평형 시세가 7억 7,7000만 원(기준층 매물)을 기록해 2005년 9월 시세인 7억 5,000만 원보다 가격이 오히려 높았다. 그러나 대책발표 후 최저가격은 2004년 말 5억 7,000만 원으로 현 시세와 차이가 상당하다.

부동산정보업체 부동산114에 다르면 10?29대책 발표 후 지점인 2004년 말 집값을 100으로 놓고 보면 현 시세는 서울 전체가 113.11, 강남 121.59에 이른다. 따라서 정책당국이 기대하는 집값은 일단 10?29대책 발표 후 저점이었던 2004년 말 수준에 맞춰봐야 할 것으로 보인다.

8?31대책 발표를 전후에 강남 집값은 2005년 6월 최고치보다 단지별로 10% 정도 값이 내렸지만 아직 10?29대책 후 저점인 2004년 말에 비해 단지별로 10～20% 더 비싸다. 재건축아파트인 개포동 주공 1단지 13평형을 보자. 이 아파트의 10?29대책 발표 전 시세는 6억 1,000만 원을 호가했지만 2004년 말엔 4억 3,000만 원까지 떨어졌다. 2005년 들어 상승분위기를 타 6월 5억 7,000만 원까지 시세가 회복됐던 이 단지는 2005년 9월 현재 호가가 다시 4억 8,000만 원으로 빠져 있다. 이는 2004년 말에 비해 아직도 5,000만 원 가량 비싼 셈이다.

10?29대책 후 저점인 현 시세간 가격차는 중대형 새 아파트의 경우 특히 심하다. 10?29대책 당시 13억 원 하던 대치동 타워팰리스 2차 60평형은 2005년 호가가 18억 5,000만 원에 이르고 분당 신도시 정자동 아이파크 57평형 역시 2003년 12억원이던 시세가 15억 원 내외다.

그렇다면 앞으로는 어떨까? 일단 시장에선 대책 발표 후 시세가 예상보다 큰 변화가 없어 단기간에 정부 목표대로 집값이 떨어질 가능성은 적은 것으로 평가한다. 우선 기존 아파트 분양가가 올라 심리적인 가격 지지선으로 작용할 가능성이 높다. 이미 지역 내 아파트 평균 분양가가 평당 2,000만 원(30평형 기준, 중대형단지)을 넘어선 상태에서 아파트값이 이 수준보다 떨어지기를 바라는 것이 무리라는 주장이다.

개발축 핵심인 강남은 다른 지역보다 조정폭이 적고 기간도 짧다는 일반론도 여전하다. 송파신도시 개발 등 중장기 공급대책이 마련됐지만 강남 중대형 아파트의 단기 수급불안은 여전하고 세금중과가 실효를 발휘하면 ‘고가 1주택’ 수요는 오히려 늘어날 수 있다.

문제는 추가대책도 불사하는 정책당국의 의지다. 임달호 현도컨설팅 사장은 “정책 강도로 볼 때 전체 주택시장은 10?29대책 이후 지점까지 내려갈 수도 있다”며 “그러나 희소성이 있는 강남권 중대형 단지까지 이를 확대해석할 수 있을지는 의문”이라고 전했다.

그럼 8?31대책 이전에 나온 부동산 대책 때는 집값이 어마나 떨어졌을까? 참여정부가 출범한 2003년 이후 굵직굵직한 부동산 대책 중 2003년 5?23 대책과 10?29대책이 집값에 가장 큰 영향을 미쳤다.

2002년 9?4대책 이후 한동안 보합세를 보이던 주택가격은 2003년 3월말 강동구 고덕주공 1단지 안전진단 통과를 신호탄으로 급등세로 돌아섰다. 이후 강남지역 초기 재건축단지들이 동만 상승하면서 대부분의 재건축 단지들이 10% 이상 올랐다. 정부는 2003년 4월 말 강남구를 투기지역으로 지정한데 이어 5?23 주택시장안정대책을 내놓았다. 이 대책은 수도권 전역과 충청권 일부 지역에 대해 분양권 전매금지를 실시하는 내용이 포함돼있다.

투기과열지구 내 300가구 이상의 주상복합에 대해서도 분양권 전매가 금지됐다. 또 재건축 안전진단 강화, 투기과열지구 내 재건축 일반분양 물량은 전체 공정률 80%를 넘어야 분양할 수 있도록 후분양제를 도입했다. 5?23대책 발표 한 달 후 서울 매매값 상승률은 2.56%에서 0.89%로 시장에 곧바로 효과가 나타났다.

이후 강남, 분당, 목동 중대형 아파트 값이 다시 상승하기 시작했다. 분당의 경우 9～10월 동안 1억 원씩 오르는 아파트들이 속출했다. 집값상승이 비강남권으로 확산되자 정부는 세제, 금융, 공급등 대책을 포함한 10?29대책을 내놓았다. 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과와 보유세 중과, 주택거래신고제, 주택담보대출비율 축소 등이 골자다. 이후 부동산 시장은 얼어붙어 강남 일부 재건축 단지는 최고 1억 원 가량 집값이 떨어졌다. 대책 발표 한 달 후 서울지역 집값 변동률은 -1.38%로 2002년 정부대책 후 처음으로 내림세로 돌아섰다.

종합대책 문답풀이

질문 : 수도권에 주택 1채, 지방에 1채 있으면 2주택인가?

“수도권이나 광역시에 있는 주택은 모두 주택 수를 계산할 때 포함된다. 하지만 지방 주택은 기준시가가 3억 원을 초과하는 것만 포함된다. 따라서 지방에 있는 주택 시준시가가 3억 원을 초과할 때만 1가구 2주택에 해당된다.”

질문 : 양도세 중과에서 제외되는 소형주택의 구체적인 범위는?

“면적기준 없이 공시 가격이 1억 원 이하인 주택을 말한다. 하지만 소형주택이라도 ‘도시?주거환경 정비법’에 따라 정비 구역으로 지정?고시된 지역에 있는 재개발?재건축 주택은 양도세 중과대상에 포함된다.

질문 : 2주택자에 대한 세금중과를 피하기 위해 위장매매나 계약명의신탁을 이용하면?

“관련법은 이미 충분히 만들어져 있다. 명의신탁이라고 하면 완전 상속 포괄주의를 채택해 반드시 걸리도록 만들어놨다. 불법이나 편법으로 재산을 이전시킬 경우는 대가를 지불해야 한다. 불법으로 판정되면 무거운 과징금이 부과되며 앞으로 편법으로 큰 재산을 만드는 경우에 국세청이 평생을 뒤따라 다닐 것이다.”